Погода
11 Августа 2021
Бизнес

Как и почему выросли цены на недвижимость на Кубани

Источник фото: : Андрей Зубило
Источник фото: : Андрей Зубило

Краснодар, 11 августа – Юг Times, Маргарита Шпак. Вплотную к ста тысячам за квадратный метр в столице региона, Новороссийске и Анапе и гораздо выше этой цифры в Сочи подвинулась стоимость жилья. 

На протяжении текущего года на рынке жилой недвижимости Краснодарского края наблюдается беспрецедентная тенденция. Стоимость квадратного метра растет постоянно и высокими темпами. Сегодня она уже достигает таких отметок, которые еще недавно казались для Кубани немыслимыми. Так, согласно данным Краснодарстата, во втором квартале 2021 года по сравнению с первым кварталом рост цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости составил 18,2 и 11,2%, соответственно. Подсчеты консалтинговой компании MACON говорят о еще большей динамике: за второй квартал 2021 года средневзвешенная стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке города Краснодара выросла на 43,6% (или 31,2 тысячи рублей). Подобных резких и больших скачков в кубанской столице ранее не случалось, недвижимость здесь всегда была доступной. Положительно ли то, что происходит на рынке края, и чего стоит ожидать дальше, «Юг Times» рассказали эксперты.

Резкое увеличение цен на рынке первичного жилья обусловлено несколькими факторами. Вице-президент по Коммерции AVA Group Ольга Нарт в качестве основной причины выделяет дисбаланс спроса и предложения.  

- Совокупность факторов привела к значительному росту спроса на фоне снижающегося объема предложения, - констатирует она. - Также существенный вклад в увеличение цен внес рост себестоимости строительства, вызванный значительным увеличением затрат на стройматериалы и комплектующие вследствие общемировой конъюнктуры цен (на целый ряд позиций стоимость выросла за последний год в 2 и более раз), инфляции и роста курсов валют. Произошло увеличение расходов на рабочую силу. Ограничения, введенные на фоне пандемии, в том числе режим самоизоляции, привели к росту потребности в более комфортных жилищных условиях. Также на рост спроса повлияло увеличение доступности и объема выдаваемых ипотечных кредитов (как следствие программ льготной ипотеки). Низкие ставки по депозитам населения сделали вложения в недвижимость привлекательным инструментом инвестирования, а сохранение экономической неопределенности и рост курсов валют привели к увеличению интереса к жилью как средству сбережения. 


ВСЕ ВЕЛО К РОСТУ 

Собеседница напоминает: несмотря на противоэпидемиологические ограничения, миграция тоже стала тем фактором, который обеспечил рост спроса на недвижимость. По ее данным, в 2020 году 25% покупок первичной недвижимости в Краснодаре было совершено жителями других регионов. 

Все еще продолжают оказывать влияние недавняя реформа строительной отрасли и введение эскроу-счетов, приводя к росту стоимости строительства и снижению предложения. Строительным компаниям пришлось перестраивать сложившиеся рабочие процессы и производственные цепочки, усложнился и удлинился подготовительный этап строительства. Кроме того, выросли расходы по проектному финансированию. 

На Кубани к общероссийским изменениям в подходах к строительству добавились свои - обусловленные желанием властей в одночасье разрешить складывавшуюся годами сложную ситуацию. Речь идет о новых требованиях к жилым проектам. 

Повышение класса существующих и новых проектов, подразумевающее более высокую стоимость строительства за счет увеличения в проектах количества и качества элементов социальной инфраструктуры, благоустройства, улучшенного оформления фасадов и внутренних помещений жилых комплексов, конечно же, повлияло, - говорит Ольга Нарт. - Из-за действия указанных выше факторов, а также объективной невозможности в короткий срок нарастить объемы нового строительства сложившаяся рыночная ситуация вызвала значительный рост цен. 

Исполнительный директор строительной компании ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» Наталья Гульчевская главными причинами роста цен на жилье в Краснодаре также назвала удорожание строительных материалов и необходимость возведения социальных объектов (ДДУ, школы) за счет средств застройщика. 

- Существенной причиной выступает принятие нового генерального плана и ПЗЗ, в связи с чем застройщики вынуждены замораживать начало строительства и полностью переделывать земельно-правовую и проектную документацию, что занимает по срокам до года, - добавляет она. - Процент застройки по новым правилам, то есть уменьшение разрешенной этажности и процента застройки земельных участков, существенно удорожает стоимость квадратных метров. 

В то же время генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько первоочередной причиной роста цен на жилье называет программу льготного ипотечного кредитования. Именно из-за нее существенно увеличился спрос на недвижимость, убежден эксперт, поскольку данная программа позволила выйти на рынок большой части людей, которая раньше не рассматривала возможность взятия ипотечного кредита. Вместе с тем объемы предложения на рынке значительно снизились. Такой дисбаланс спроса и предложения привел к достаточно стремительному росту цен. 

Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов, хотя и рассматривает ситуацию несколько с иной стороны, вполне солидарен со своим коллегой. 

- Факторов, повлиявших на резкий рост цен на жилье в Краснодаре, несколько, но основной из них - это резкое сокращение предложения по рынку, вызванное практически полным прекращением выдачи разрешений на строительство, и при этом высокий спрос, связанный с введением программы льготной ипотеки. А при высоком спросе и малом предложении цена растет, - говорит он. 


ПРОГНОЗЫ ЭКСПЕРТОВ 

Представители строительного рынка в массе своей считают, что рост цен на жилье продолжится, ведь предпосылки к этому сохраняются. Это и опережающий рост спроса по отношению к объемам текущего строительства, и сохраняющиеся высокие миграционные потоки, и продолжение действия программ льготной ипотеки (хоть и в ограниченном объеме), а также привлекательность недвижимости в качестве инструмента сбережения и инвестирования. Такие доводы приводят в компаниях AVA Group и «Нефтестройиндустрия-Юг». Сергей Иванов, президент ООО СИК «ДевелопментЮг», считает позитивным сценарием, если бы цены остались на текущем уровне. 

- Но стоимость квартир в новостройках в ближайшей перспективе зависит от многих факторов: объема предложения, уровня спроса, цен на стройматериалы, ситуации на рынке рабочей силы, - напоминает он. - Если будет сохраняться мораторий на выдачу разрешений на строительство, цены продолжат расти, возникнет еще больший дефицит предложения на фоне высокого спроса. 

Компании MACON и «Этажи» предлагают принять во внимание совсем иной фактор, а именно - уровень доходов потенциальных покупателей квартир, и отмечают: цены на недвижимость не могут расти бесконечно, поэтому сейчас они, скорее всего, зафиксируются на текущих отметках. 

- Рано или поздно цены наталкиваются на предел потребительских возможностей, и тогда спрос на недвижимость резко падает, поскольку люди не имеют денежных средств на приобретение жилья: ни за наличные средства, ни за счет ипотечного кредита, - говорит Илья Володько. - Учитывая, что за последний год цена за 1 квадратный метр в Краснодаре поднялась как минимум на 50 тысяч рублей, очевидно, что такой существенный рост за короткий промежуток времени - это очень болезненно для покупателей. Поэтому дальше цены расти уже не могут. Кроме того, прекратилась главная подпитка спроса в виде программы льготной ипотеки с теми выгодами, которые были ранее. Сейчас условия стали другими. Теперь сумма льготного ипотечного кредита ограничена 3 миллионами рублей. При 15-20-процентном первоначальном взносе эта сумма не позволяет при сегодняшних ценах приобрести большую часть предложения, особенно популярную у людей. Даже компактные квартиры площадью 35-50 квадратных метров при ценах, превышающих 100 тысяч рублей за квадратный метр, уже не попадают под эту программу. В MACON видят два варианта развития событий. Первый: цены на жилье зафиксируются на текущих отметках и не будут подниматься в течение ближайшего года. Второй: если в течение ближайшего года на рынок выйдет достаточное количество новых проектов, и предложение, следовательно, вырастет, велика вероятность некоторой корректировки. Вряд ли это будет существенное снижение цен, ориентировочно, на 5-8%. При этом первый вариант представляется более реалистичным. 

Вадим Камалов, директор федеральной риелторской компании «Этажи», также считает, что резких скачков или падения цен на жилье в ближайшее время рынок не ощутит. 

- Сейчас цены на стройматериалы стабилизировались, - комментирует он. - Льготная ипотека будет продлена до конца года, а потом ее, скорее всего, уже не будет. Требования к банкам по первоначальному взносу и качеству заемщиков ужесточились. Соответственно, заметно сократилось количество заявок (по данным Сбербанка, до 60%), наблюдается падение спроса. Вместе с тем цены очень неохотно откатываются назад. 


ЕСТЬ ЛИ СТРОЙКИ? 

Ольга Нарт рассказала, что разрешения на строительство новых жилых комплексов сейчас выдаются, но их количество значительно снизилось - на 16% (или 57 разрешений) за последние 12 месяцев. Кроме того, существенно выросли требования к новым проектам по максимальной плотности застройки, этажности, обеспеченности социально-бытовой инфраструктурой. Это подтверждает и Наталья Гульчевская, замечая, что разрешения на строительство новых жилых комплексов не выдаются до приведения их в соответствие с новыми правилами комплексной застройки. 

- К сожалению, разрешения на строительство уже на протяжении полутора лет практически не выдаются, - говорит Сергей Иванов. - И чтобы понять, насколько серьезно это влияет на строительную отрасль города, можно сравнить показатели по выдаче в прошлые годы. Они есть в открытом доступе. Например, в 2018 году департамент архитектуры и градостроительства Краснодара выдал 97 разрешений, в 2017-м - 104. С 2019-го началось снижение выдачи, и в 2020-2021 годах она почти полностью прекратилась. 

Илья Володько рассказал, что сейчас новые объекты выходят на рынок, но их не так много. Причем, как правило, это новые литеры в старых жилых комплексах. Реже - целые жилые комплексы. 

- На сегодняшнем рынке это зависит в первую очередь от самой возможности получить разрешение на строительство у органов государственной власти, - считает он. - Иногда эта процедура затягивается, поскольку для получения документа требуется соблюдение особых формальностей и условий со стороны девелопера. Раньше получить такое разрешение можно было в течение полугода, сейчас же на это уходит больше времени, поэтому проекты не успевают выходить настолько быстро, насколько девелоперам этого хотелось бы. 

В свою очередь Вадим Камалов утверждает, что фактически с августа прошлого года было выдано лишь несколько разрешений на строительство. Новая инициатива властей, обязующая застройщика брать на себя социальные обязательства и строить детские сады и школы, была принята не всеми застройщиками. Те, кто не стал брать на себя такие обязательства, разрешений не получали. 

- Также произошло ужесточение градостроительной политики, что тоже сказалось на выдаче разрешений. Поскольку в Краснодаре обычно выдавалось достаточно много разрешений, резкое их сокращение вызвало снижение предложения на рынке, - резюмирует эксперт. 


ИПОТЕКА УЖЕ НЕ ТА 

Ипотека всегда была в числе основных драйверов развития строительного рынка. Сегодня в этой сфере сложилась также достаточно специфическая ситуация. С 1 июля действует скорректированная программа льготной ипотеки, то самой, которая перегрела рынок в конце 2020 - начале 2021 г. Ставка подросла, а максимальная сумма кредита снижена до 3 миллионов рублей. Смена подхода может заметно отразиться на поведении потребителей и, как следствие, на рынке жилья. 

По информации прессслужбы ПАО КБ «Центринвест», число заемщиков в сложившейся на рынке недвижимости ситуации уменьшится. Хотя зависит это не столько от процентной ставки, так как даже с учетом изменений в программе льготной ипотеки (увеличением ставки и уменьшением суммы кредита) она остается привлекательной, сколько от повышения стоимости недвижимости. 

- Замечательно, что программа продлена, и она будет пользоваться спросом дальше, но уже не в тех объемах, как это было 6 месяцев назад, - прокомментировали в пресс-службе банка. 

Директор по розничному бизнесу АО «Альфа-банк» в Краснодаре Игорь Гончаров также отметил снижение спроса. И это касается не только ипотечных клиентов, но и в целом покупателей недвижимости. В этой связи он уже наблюдает рост акционных предложений от застройщиков в части как субсидирования процентной ставки, так и скидок на квартиры в целом. 

- Мы наблюдаем рост количества ипотечных сделок. Несмотря на ряд ограничений, льготная ипотека продолжает оставаться одним из самых значимых факторов, влияющих на рост спроса, - сообщила Ольга Нарт. 

В то же время Наталья Гульчевская сомневается, как будут адаптироваться новые правила в программе льготной ипотеки, но уверена, что вынужденное сокращение объемов и, соответственно, количества сотрудников в строительной отрасли края вряд ли приведет к росту доходов населения и повышению налоговых отчислений. Сергей Иванов в целом отрицательно оценивает изменения в программе льготной ипотеки: 

- Она была очень необходима в начале пандемии и помогла строительной отрасли пережить кризис, - говорит собеседник издания. - Но после роста ставок и снижения максимальной суммы кредита спрос начал снижаться. Ипотека стала менее доступной для потребителя. 

Илья Володько считает, что глобально принятые изменения правильны для рынка, поскольку на протяжении предыдущего года достаточно большое количество людей улучшило свои жилищные условия на выгодных началах. Но вместе с тем программа льготной ипотеки оказала и негативное влияние на рынок. Повсеместно во всех регионах России наблюдался достаточно высокий рост цен на жилье, и все выгоды программы на этом исчерпались. 

- Продолжать в том же духе было нельзя, ведь это чревато потерей стабильности на рынке недвижимости, и, конечно же, нужно было каким-то образом ужесточить условия льготной ипотеки, - убежден гендиректор компании MACON. - Сейчас программа все еще действует, но лишь на самые бюджетные предложения, либо полноценно действует на тех рынках, где цена на недвижимость остается доступной. Но там, где цена высокая, можно купить в основном жилье стандарткласса и маленьких площадей. В целом программа свою хорошую функцию выполнила, но теперь она не является существенным плюсом для краснодарского рынка, а значит, он будет развиваться своими силами, исходя из того спроса, который существует без программы льготного кредитования. 


ЧТО ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ? 

Сейчас активность на рынке первичной и вторичной недвижимости заметно снизилась. Спрос ощутимо падает. По данным MACON, в июле по сравнению с июнем активность на рынке упала на 20%. 

Вадим Камалов подтвердил, что покупателей действительно стало меньше в связи с изменениями условий льготной ипотеки. 

- Здесь имеет место понятие предельной полезности: если будет происходить постоянный рост цены на жилье, люди перестанут покупать недвижимость. Ведь человек при покупке недвижимости пользуется либо средствами, полученными в результате продажи собственной недвижимости, либо ипотечным кредитом. В данный момент ипотека подорожала, поэтому уже гораздо меньшее количество граждан может позволить себе приобретение жилья, - подытоживает собеседник издания. 


МНЕНИЕ

СЕРГЕЙ ИВАНОВ, президент ООО СИК «Девелопмент-Юг»:

- На цены влияет много факторов, и в первую очередь - объем предложения. 

Последние полтора года в городе действует мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Застройщикам пришлось поставить многие проекты на паузу, даже те, которые уже готовы к старту. Поскольку новые объекты на рынок не выходят, квартиры, которые строятся сейчас, дорожают. У многих застройщиков заканчиваются товарные запасы, возникает колоссальный дефицит предложения. При этом спрос остается высоким - как внутренний, так и за счет миграции из других регионов. 

Еще одна причина роста цен - подорожание стройматериалов. Цена арматуры, например, увеличилась более чем в 2 раза. Выросли в цене и кирпич, инженерное оборудование, отделочные материалы и т. д. Все это увеличило себестоимость строительства. Существенное влияние на ситуацию оказала пандемия. Из-за коронавирусных ограничений сложился дефицит кадров. В условиях нехватки рабочей силы увеличился размер оплаты труда тех специалистов, которые остались. Застройщикам пришлось учитывать и этот рост в стоимости квадратных метров.


За всеми важными новостями следите в Telegram и Twitter

Читайте также:

Минпромторг добавил в список товаров для параллельного импорта Lego
04 Июля
Бизнес

Минпромторг добавил в список товаров для параллельного импорта Lego

В начале мая Минпромторг РФ опубликовал перечень из более 50 категорий товаров.
Фитнес-сообщество просит ввести господдержку для производителей спортоборудования
03 Июля
Бизнес

Фитнес-сообщество просит ввести господдержку для производителей спортоборудования

Елена Силина направила письмо Мишустину с предложением ввести меры господдержки.
В Москве заключили первое медиативное соглашение с органом исполнительной власти
01 Июля
Бизнес

В Москве заключили первое медиативное соглашение с органом исполнительной власти

Соглашения помогла достигнуть краснодарский медиатор Елена Ксенофонтова.
Сбер: половина кредитного портфеля в садоводстве сконцентрирована на юге России
30 Июня
Бизнес

Сбер: половина кредитного портфеля в садоводстве сконцентрирована на юге России

Сбербанк уже профинансировал десятки садоводческих проектов.
На Кубани выдан 281 кредит с участием «зонтичного» поручительства
30 Июня
Бизнес

На Кубани выдан 281 кредит с участием «зонтичного» поручительства

«Зонтичный» механизм поручительств — это упрощенный способ получить кредит.
22:03 Минобороны РФ: неонацисты планируют взорвать мосты в Сумской области 21:53 На парковке Новороссийска ночью сгорели 5 грузовиков 21:35 Дополнительный офис МФЦ для получения карты болельщика открыли в Сочи 20:48 Дом Купцова на ул. Красной в Краснодаре отреставрируют к осени 2022 года 20:15 Мэрия Сочи расторгнет договор с арендатором пляжа после избиения туриста 19:43 В районе улиц Россинского и Батуринской в Краснодаре построят детсад на 350 мест 18:49 Трое детей в детском саду Краснодара отравились неизвестными таблетками 18:13 «Мастерская новых медиа» выпустила первых 80 медиаспециалистов 18:12 Полиция проводит проверку после массовой драки на пляже в Сочи 17:52 В Краснодаре до конца года обновят еще 20 остановок
Обмен трафиком СМИ2