С какими проблемами сталкиваются краснодарские девелоперы

Краснодар, 5 августа – Юг Times, Елена Иванова. Очередь за разрешительной документацией и заниженная цена квадратного метра - с какими проблемами сталкиваются краснодарские девелоперы?

Представители строительной отрасли и финансового сектора Кубани рассказали об особенностях работы в новых реалиях, ознаменованных, с одной стороны, ужесточением законодательства, с другой - мерами борьбы с влиянием пандемии на экономику.

Встречу с краснодарскими застройщиками и менеджерами банков провела депутат Государственной думы от Краснодарского края Наталья Костенко. 

По ее мнению, не всегда механизмы на практике работают именно так, как было задумано, и для своевременной коррекции необходима обратная связь с самими участниками рынка. 

Дискуссию открыл президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. Он напомнил, что основной проблемой строительной сферы в Краснодаре является отсутствие реальных денег у большинства застройщиков, что плодит проблемные объекты и банкротства компаний. Кроме того, это ставит под вопрос выполнение целевых показателей. В ситуации, когда каждый год с рынка уходят разорившиеся застройщики, мощности сектора будет недостаточно для введения в эксплуатацию необходимых объемов жилья. При этом потребность населения в новых квартирах абсолютно не насыщена. 

- Сегодня позиция банков такова: чтобы они рассмотрели возможность проектного финансирования, застройщиком должна быть заложена прибыль не меньше 20%. Если ниже - нет экономики проекта, модель не работает. И это правильный подход. Бизнес должен зарабатывать прибыль и возвращать деньги банку. Но в Краснодаре сегодня лишь порядка 10% компаний работает по новым схемам. Что будет с остальными 90%? Хотелось бы, чтобы они достроили свои проекты. Но уже известно, что огромное количество компаний в предбанкротном состоянии. Также много тех, кто еще работает, но задолженность перед подрядчиками и поставщиками накоплена за 4-6 месяцев. Есть вероятность, что многие объекты не достроятся, потому что банки не дают на них денег. 

Компании в свою очередь, чтобы покрыть колоссальные кассовые разрывы, продают квартиры по заниженной цене, лишь бы получить средства. Раньше у нас было более ста застройщиков, сейчас в лучшем случае работает 30 компаний. Переживут ли они следующий год? Если останется более десяти застройщиков, это хорошо. 

НЕ ХВАТАЕТ КОНСТРУКТИВА 

По данным девелопера, сегодня себестоимость квадратного метра жилья при комплексной застройке составляет 50 тысяч рублей. Если добавить к этому необходимую маржинальность, цена метра на рынке должна быть 60 тысяч рублей. Пока в экспозиции находится множество объектов, где эта цифра гораздо ниже, и это создает большие риски, подчеркнул эксперт. 

- Есть майские указы президента, и планы довели до всех регионов. И там прописаны четкие цифры, что власть хочет от застройщиков. Но что мы имеем на сегодняшний момент - из нескольких сотен российских банков лишь небольшая часть аккредитована для выдачи проектного финансирования. А реально занимаются этим 5-6 учреждений. Как несколько кредитных организаций сможет обеспечить такие огромные вливания денег, которые нужны для выполнения указов? Деньги, выделенные на достройку проблемных объектов, это крохи. Но они не могут дальше стоять. В связи с этим возникает вопрос: за счет чего будут достигаться поставленные цели? 

По мнению исполнительного директора ООО Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг» Натальи Гульчевской, отрасли нужно дать четкие и понятные правила игры и избавить от бюрократических проволочек. 

- Самая главная сложность - получение разрешения на строительство. К сожалению, сегодня это можно сравнить с прохождением кругов ада. Нас должны проконтролировать техсовет, градсовет и еще несколько видов разных советов, заседания которых к тому же постоянно откладываются. Правила игры меняются с такой скоростью, что мы не успеваем понять, как работать. Сначала нам говорили выделять землю под детский сад, чтобы город мог там построить. Потом сказали самим строить и пообещали выкупать. Теперь речь идет о том, чтобы просто за счет застройщика возводить детсады. У нас нет нормальной работы с исполнительной властью. Что касается этого года, на изменение законодательства наложились последствия от простоя в пандемию. Все это вместе негативно отражается на застройщиках. Количество объектов сократилось, раньше мы сдавали 500 кв. метров в год, сейчас - 300. Четыре года назад в компании работали полторы тысячи человек, сегодня - 856. 

ПОДГОТОВКА К СТРОИТЕЛЬСТВУ 

Участники рынка снова напомнили о том, что нерешенные инфраструктурные проблемы тормозят развитие городской застройки, сдерживают отрасль. 

- Чтобы запустить первую очередь ЖК, нам нужно профинансировать сети, мы должны вложить 70% их стоимости, - говорит Сергей Иванов. - Сегодня сети стоят 5 тысяч рублей с квадратного метра, если проект предусматривает 400 тысяч кв. метров, это 2 миллиарда рублей. То есть застройщик должен взять у банка и заплатить сейчас 1,4 миллиарда рублей. С таким кредитом он будет работать только на проценты и не получит прибыли никогда. Поэтому на этом моменте все заканчивается. Нужны как минимум какието гарантии банку и хотя бы небольшое субсидирование. Застройщики также напомнили о переселении из ветхого и аварийного жилья, которое идет крайне медленно. Старые кварталы, требующие реновации, могли бы стать площадкой для строительства, однако необходимость массового расселения делает такие проекты убыточными. 

В целом сегодня рынок жилого строительства переживает подъем, снижение процентов по ипотеке вызвало невиданный ранее спрос на квартиры и сдвинуло его в сторону новостроек. Однако эффект мог быть гораздо ярче и долгосрочнее, если бы регулирование строительного сектора носило более системный характер. 

- Ставя столь амбициозные задачи перед отраслью, действительно, нужно продумывать базу для их реализации - это подготовка площадок, обеспечение инфраструктурой, где-то - финансовое участие государства. И это задача для исполнительной власти, которую нужно выполнять, - резюмировала Наталья Костенко. 

ЦИФРА РУШИТ ПЛАНЫ

В качестве отдельной проблемы участники встречи отметили очень низкую нормативную цену квадратного метра, установленную в регионе. 

Она применяется при расчетах стоимости контракта для различных муниципальных и государственных закупок. И делает любые торги абсолютно неинтересными для застройщиков. 

- Сейчас в крае установлена цена в 46,8 тысячи рублей за кв. метр, - рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. - В данный момент у нас есть заказ от администрации одного из районов на покупку 27 квартир. И мы не знаем, где в крае можно найти жилье по такой цене. 

Как отметили присутствовавшие застройщики, в крае есть примеры, когда аукционы на покупку квартир за счет бюджета дважды заканчивались безрезультатно, так как ни одна компания не стала участвовать. 

- Если у государства есть эти деньги, почему бы не поднять цену и не вложить их в экономику в несколько большем объеме, но зато реально? - недоумевает заместитель финансового директора СК «Неометрия» Александр Спасов. - Ведь ни один застройщик не пойдет на торги, где от него требуется давать цену, находящуюся вне рынка.

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube