Краснодар, 26 сентября – Юг Times, Игорь Ярмизин. Эксперты отмечают новый тренд: в Краснодарском крае становится все больше арендного жилья.
Рынок недвижимости в 2019 году переживал изменения, которые с одной стороны, были следствием новых норм в строительстве, с другой - свидетельствовали о трансформации и модернизации риелторской деятельности.
Александр Литовка, президент Кубанской палаты недвижимости.
— Александр Александрович, как в последние годы в нашем крае развивался рынок недвижимости? Какие произошли изменения? Как повлияла на него ситуация, связанная с падением объемов отрасли в регионе после окончания строительства олимпийских объектов?
— Я не могу сказать, что объемы «упали». В Краснодаре площадь сданного в эксплуатацию жилья ежегодно росла. Но это в целом, год к году. А вот квартальная статистика объемов сделок с недвижимостью может показывать значительные взлеты и падения.
Так, например, 2-й квартал 2019-го продемонстрировал снижение объемов примерно на 30% - колоссальный спад. При этом нужно отметить, что рынок риелторских услуг, особенно в краевом центре, отличается очень высокой конкуренцией, а потому сокращение объемов сделок приводит к закрытию агентств недвижимости и развитию сомнительных, близких к мошенничеству форм работы. Схемы могут быть самые разные.
Например, фейковые объявления в интернете, в которых покупателя соблазняют запредельно низкими ценами. Такие приемы крайне негативно влияют на рынок, нанося ему серьезный ущерб, и сказываются на имидже профессии. С ними приходится сталкиваться не только в Краснодаре, но и по всему краю. Поэтому мой совет: если цена жилья, которое вам предложили, намного ниже средней по рынку, не торопитесь заключать договор. Узнайте причины такой «благотворительности», наведите справки о продавце и т. д.
Из положительных тенденций развития рынка могу отметить повышение спроса на аренду жилья. Это, на мой взгляд, достаточно прогрессивный подход, позволяющий обеспечить высокую мобильность, выбрать жилье недалеко от работы, а значит, сэкономить много времени и т. д. Также он сокращает нагрузку на транспортную систему города. По прогнозам специалистов, в ближайшие 5-7 лет практически четверть жилой недвижимости Краснодарского края станет арендной. Такая тенденция характерна не только для нас, но и России в целом. Бурному росту этого сегмента рынка способствует поддержка на государственном уровне. Реализуются программы строительства квартир, которые будут сдаваться в так называемый социальный наем.
Кроме того, нельзя не отметить постоянно растущий уровень технологий в риелторской деятельности - crm-системы, онлайн-сервисы, электронный документооборот. Рынок движется в сторону упрощения процедур, ускорения и технологических инноваций. Это не только выгодно для клиентов, экономит их время, но и повышает качество самих услуг. К примеру, та же crm-система из всех предложений автоматически подберет идеальный для вас вариант. Сегодня ставка на новые технологии - это показатель отношения к клиенту, залог успеха компании.
— Насколько значительны в крае проблемы с незавершенным строительством?
— В Краснодарском крае на сегодняшний день 152 проблемных объекта с перенесенными сроками сдачи. Огромное число. Это острая социальная проблема, которая решается в ручном режиме по каждому дому индивидуально. Идет поиск инвесторов - иногда этот процесс длится не один год. И еще несколько лет мы точно будем вынуждены наблюдать демонстрации обманутых дольщиков.
— Какие новые микрорайоны в Краснодаре и других крупных городах края будут вводиться в ближайшие годы?
— Из новых микрорайонов я бы выделил поселок Знаменский. Он примечателен тем, что там будет не только жилье со всей сопутствующей инфраструктурой (школами, детскими садами, парками и т. д.), но и медицинский кластер, значение которого выходит далеко за рамки микрорайона. А жители новостроек в качестве бонуса получат качественное медицинское обслуживание в шаговой доступности.
Отрадно, что в последнее время появились застройщики, которые стремятся продать не просто квадратные метры, но и комплексные решения. Фактически они предлагают людям новый образ жизни. Согласитесь, наличие рядом с домом фитнес-клуба, спа-центра, бассейна и т. д. служит серьезным стимулом к ведению здорового образа жизни.
Такому подходу способствует и решение, принятое руководством края, согласно которому в городах региона застройку необходимо вести только комплексно, а микрорайоны должны быть обеспечены детскими садами, местами для отдыха и занятий спортом, парковками, зелеными зонами. Именно под подобный тип застройки сегодня выделяется большинство земельных участков.
Поскольку население краевого центра постоянно растет (в основном за счет притока мигрантов), а возможности расширения города в южном направлении ограничены рекой Кубань, Краснодар, в соответствии с генеральным планом, будет расширяться в сторону поселка Знаменского, Энки, Витаминкомбината, Западного обхода, Ростовского шоссе. Именно здесь в ближайшие годы будут происходить самые важные градостроительные события, определяющие будущий облик города.
— Какие из новых микрорайонов вы бы выделили с точки зрения транспортной доступности, развития инфраструктуры в целом и внешнего благоустройства?
— Конечно, все новые микрорайоны будут обеспечены и общественным транспортом, и объектами, как раньше говорили, соцкультбыта, т. е. всем необходимым для жизни и отдыха. Но не будем забывать, что помимо новых жилых массивов есть ведь еще и «старый» город с множеством своих проблем. И в нем тоже происходят перемены.
Если говорить с профессиональной, риелторской точки зрения, то в ближайшее время стоимость жилья в ряде «старых» микрорайонов должна повыситься благодаря реализации ряда инфраструктурных проектов. Например, продления трамвайных линий от улицы Московской до Петра Метальникова, доведения трамвайной ветки до Гидростроя.
— Расскажите о так называемых «черных риелторах». Какова их роль на региональном рынке недвижимости? Какие предпринимаются действия для очищения рынка от них?
— Существуют проблемы и с «черными», и с «серыми» риелторами. Дело в том, что наша деятельность не лицензируется. Есть только добровольная процедура сертификации. Поэтому до сих пор у нас сертифицировано менее 5% компаний. Для того чтобы сегодня открыть агентство недвижимости, увы, достаточно просто зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Конечно, это приводит к неквалифицированной работе, на которую постоянно поступают жалобы в наш комитет по защите прав потребителей. Но как мы можем очищать рынок? С точки зрения законодательства - никак. Так что нам остается лишь информировать людей, заниматься просветительской деятельностью. Поэтому, пользуясь случаем, хочу дать совет. Знаете, с чего надо начинать такое ответственное дело как выбор жилья? Не с подбора микрорайона или дома, а с выбора риелторской компании. Это не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Просто проверьте наличие некоторых документов: сертификата, членства в НП Российская гильдия риелторов и НП Кубанская палата недвижимости, страховку профессиональной ответственности.
— Есть ли какие-либо программы, механизмы поддержки, которые бы облегчили людям покупку жилья? Может быть, у вас есть свое видение решения этих проблем?
— Кардинально эту проблему можно решить только понижением ипотечных ставок и, конечно, стабильной экономической ситуацией в стране, ростом благосостояния граждан.
Тем не менее, в прошлом году в Краснодарском крае количество выданных жилищных кредитов выросло на 50%, их общая сумма составила 54 миллиарда рублей. По этому показателю наш край занял 8-е место в России и весьма динамично движется вверх. Вкладывать деньги в жилье - разумная стратегия. Тем более сейчас, в условиях роста цен, особенно в новостройках. К нему привело принятое властями стратегическое решение о замене денег дольщиков банковским кредитованием. Такова оборотная сторона попытки решения «проблемы дольщиков». Негативный эффект планируется компенсировать специальными кредитными программами для строительных компаний и поддержкой ипотеки, но этого явно недостаточно. Кроме того, некоторые застройщики не смогли вписаться в новые законодательные реалии, и им пришлось уйти с рынка. А снижение конкуренции всегда приводит к дополнительному росту цен. Наш случай не исключение. Рост есть, и существенный. Более того, по оценке экспертов, он будет продолжаться и в ближайшие годы. Где-то больше, где-то меньше. Если, конечно, не грянет кризис. Поэтому, если вы планируете покупку квартиры в краткосрочной перспективе, лучше поторопиться. Завтра будет дороже.
За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и Facebook
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
