Погода
29 Августа 2019
Общество

Краснодар выбирает комфорт

Источник фото: Андрей Зубило
Источник фото: Андрей Зубило

Краснодар, 29 августа – Юг Times, Сергей Алексеев. В столице Кубани растет популярность квартир в сегменте выше «эконома». Покупатели недвижимости больше не готовы отдавать даже небольшие деньги за серые стены и отсутствие зелени перед подъездом.

Жители и гости столицы Кубани при поиске квартиры стали более взыскательно оценивать предложения. Однако низкие доходы, которыми располагает подавляющее большинство нуждающихся в жилье, заметно сужает горизонт выбора. Компромисс найден на уровне недвижимости с умеренной ценой, но обладающей основными признаками качественного жилья.

Эксперты «Юг Times» считают это логичным развитием покупательского спроса приобретателей квадратных метров и прогнозируют, что жилье комфорт-класса останется основным продолжительное время.


СТОИМОСТЬ «КВАДРАТА» РАСТЕТ

Администрация Краснодара утвердила рыночную стоимость одного квадратного метра жилья на третий квартал текущего года в размере 50,7 тысячи рублей. Норматив стоимости «квадрата» общей площади жилого помещения по кубанской столице утвержден в размере 46,8 тысячи рублей. Соответствующее постановление за подписью главы краевого центра Евгения Первышова опубликовано на официальном сайте администрации Краснодара.

В первом полугодии 2019 года в Краснодарском крае средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья составила, по данным Краснодарстата, 49,8 тысячи рублей. В январе-июне 2018 года она составляла 46,9 тысячи. По словам генерального директора Macon Ильи Володько, в период с 1 августа 2018-го по 1 августа текущего года цена на квартиры в Краснодаре выросла на 10%. В ближайшие полтора года, по мнению эксперта, в кубанской столице произойдет рост цен на недвижимость именно на первичном рынке. В настоящее время средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в городе, по его данным, составляет 53 тысячи рублей за квадратный метр.

— Я думаю, что мы увидим ее рост до 56-57 тысяч рублей за «квадрат» до конца следующего года, — говорит Илья Володько. — Вроде бы это не очень большой рост, но нужно учитывать, что доходы населения не растут, поэтому если цены будут дальше повышаться, то упадет достаточно сильно количество сделок, что только негативным образом скажется на девелопменте. Поэтому я думаю, что рост цен будет продолжаться, но вряд ли составит больше чем 3-4 тысячи рублей за метр квадратный.

Стоит отметить, что среднемесячная начисленная заработная плата одного работника Краснодарского края по итогам первого полугодия текущего года составила 35 тысяч рублей. К январю-июню 2018 года номинальная зарплата кубанцев выросла на 6,7%, реальная - на 1,4%. При этом реальные располагаемые доходы населения Кубани за год снизились на 3%, сообщает Краснодарстат.

— На сегодняшний день основной объем строительства приходится именно на новостройки комфорт-класса, — комментирует PR-партнер СК «Неометрия» Алексей Ватутин. — Например, в Краснодаре это порядка 50% от всего возводимого многоквартирного жилья. Этот сегмент пользуется устойчивым спросом. В ближайшей перспективе направление девелоперов в данном отношении вряд ли резко изменится. Элитные объекты выходят на рынок в минимальном количестве. В последние годы предложение такими проектами пополнялось в единичном числе. В результате чего и объем ввода жилья премиум-класса небольшой.


КОМФОРТ В ПРИОРИТЕТЕ

Эксперты «Юг Times» не отмечают в последние годы каких-либо существенных изменений относительно спроса покупателей недвижимости. Однако, по их мнению, люди все больше начинают предпочитать не голые стены и пустые дворы, а ремонт от застройщика и благоустроенную территорию около дома.

— Понятие массовый сегмент жилья (это эконом- и комфорт-класс) до сих пор популярны, — говорит Илья Володько. — Эта тенденция продолжается сейчас и будет продолжаться все ближайшие годы. Но если говорить о трендах ближайшего времени, то в Краснодаре по-прежнему растет доля комфорт-класса. Если раньше у нас существовал только эконом- или стандарт-класс, то сейчас с каждым годом растут объемы строительства жилья именно комфорт-класса. Эконом-класс продолжает превалировать только для совсем уж дешевых проектов, которые реализуются на окраинах города, качество строительства здесь очень невысокое.

Большинство людей, по мнению эксперта, когда принимают решение о покупке квартиры, старается выбрать жилье комфорт-класса, чуть более благоустроенное, с местами общего пользования, качественной отделкой. Причем такой подход демонстрируют даже те, кто покупает недвижимость впервые, имея минимум собственных денег и прибегая к заемным средствам банка.

— Этот сегмент массового жилья набирает популярность уже давно и, я думаю, будет популярен все ближайшие годы, — отмечает собеседник «Юг Times».


НАСТОЯЩЕГО КАЧЕСТВА МАЛО

Долгое время самым востребованным форматом недвижимости в Краснодаре были квартиры эконом-класса без ремонта. Сейчас многие жители различных спальных районов краевого центра пожинают плоды дешевизны своих квартир. Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов подтверждает, что люди стали предпочитать жилье с ремонтом. И это, по его словам, связано с тем, что семьи берут квартиры в ипотеку, поэтому возможности вкладываться в дальнейший ремонт у них нет. Когда застройщики стали предлагать квартиры сразу с ремонтом, их тут же начали разбирать - покупатели понимают, что таким образом оптимизируют свои затраты.

— Сейчас мы наблюдаем, что из сегмента «эконом» спрос на жилье смещается в сторону «эконом-комфорта», — рассказывает риелтор. — Для Москвы и Санкт-Петербурга это давно уже стало нормой. В Краснодаре мы раньше наблюдали засилье так называемых «бетонных гетто». Кто-то называет их «человейники» - это когда в поле «налепили» много-много бетонных многоэтажек, и люди купили в них квартиры. Там нет ни одного деревца, никакой растительности. Сейчас же люди начинают смотреть в сторону благоустройства, чтобы были детские площадки, места общего пользования. Спрос смещается в эту сторону, потому что краснодарцы стали понимать, что они платят достаточно большие деньги, и за эти деньги они хотят иметь качество. Я условно называю это «эконом-комфортом», но в моем личном понимании это и есть массовое строительство, потому что не должно быть другого. Однако, к сожалению, мы до сих пор еще видим ввод в эксплуатацию жилья, которое не соответствует даже каким-то базовым понятиям о комфорте.

По мнению Вадима Камалова, чистого бизнес-класса в Краснодаре очень мало. Есть много объектов, которые, по его словам, называются «бизнесом», но по факту таковым не являются.

— Я не понимаю, как квартира может называться «бизнесом», когда стены у нее из газобетона, — рассуждает риелтор. — Газобетон - это достаточно дешевый материал и не совсем комфортный для проживания из-за того, что создает не очень хороший микроклимат в квартирах.

Это связано с тем, что он забирает много влаги. Поэтому, если в доме стены из газобетона, это не жилье повышенного качества. У нас таких вариантов очень много, потому что строителям так проще и дешевле: строят из газобетона, потом закрывают красивым фасадом и называют все это «бизнесом».


РАЙОНЫ-КВАРТАЛЫ

Эксперты отмечают, что строительство жилья сегодня ведется практически во всех районах Краснодара. И везде находится свой спрос. Но, если говорить о крупных массовых проектах, во флагманах - северо-восток города, а также район Западного обхода.

— Понятно, что все комплексные проекты появляются там, где есть свободные земельные участки, — говорит Илья Володько. — Но наиболее привлекательными для девелоперов являются центральная и околоцентральная зоны. Последняя расположена между центром и спальными районами. Это самые привлекательные участки земли и для девелоперов, и для покупателей. Речь идет о землях аварийного фонда, а также старых промышленных предприятиях. Таких участков в Краснодаре много, и если они будут застраиваться активно, то, думаю, это будет самый перспективный сегмент.

В качестве примера эксперт приводит краснодарский элеватор, который, очевидно, стал неинтересен городу с полуторамиллионным населением, несмотря на то, что это достаточно крупный и нужный объект. Однако с точки зрения девелопмента этот участок гораздо выгоднее использовать под строительство жилой недвижимости, что в настоящее время и происходит.

По мнению Вадима Камалова, город уже определил направления развития жилищного строительства - это район поселков Новознаменского и Знаменского. Сейчас там отдали 70 га под микрорайон Сосновый Бор, где собираются строить около 40 литеров. Кроме того, там планирует возвести достаточно большой микрорайон компания «ЮгСтройИмпериал». В проекте - медицинский кластер, куда перенесут некоторые объекты здравоохранения и построят новые. Как следствие, понадобится жилье для тех, кто там будет работать. Еще одно популярное направление - это Западный обход, территория вдоль которого также активно развивается.

— Сейчас там «Догма» начала строить интересное жилье, «Девелопмент-Юг» традиционно является хедлайнером со своей Спортивной деревней, — говорит риелтор. — Кроме того, развивается Гидрострой, его часть под названием «яма», где будут транспортные развязки. То есть город пошел по пути развития агломерации, куда будут включены и Адыгейск, и аул Новая Адыгея, там планируется строительство новой Икеи. То есть, с одной стороны, район «Мега-Адыгеи» мы не можем рассматривать с точки зрения развития Краснодара, но с точки зрения развития Краснодарской агломерации - вполне.


ТОЛЬКО ПОЛЕЗНОЕ ПРОСТРАНСТВО

В последние годы средняя площадь квартир на первичном рынке России снижалась за счет как ухода проектировщиков от многокомнатных квартир, так и уменьшения размера самих комнат. Это, по мнению экспертов, делало покупку более доступной. В некоторых городах потенциал такого снижения уже исчерпан, а средняя площадь одной строящейся жилой единицы приблизилась к отметке 47-49 кв. м. В Сочи, например, где популярен формат студий, показатель еще ниже - 39,3 кв. м. Но остались города, где планировочные решения еще сохраняют комфортность. Из городов Краснодарского края тенденция к строительству просторных квартир наиболее ярко отмечается в Геленджике - там средняя площадь достигает 60 кв. метров, а также в Новороссийске, где этот показатель равен около 53 кв. метров. Жилье, строящееся в столице Кубани, достаточно скромно по своим размерам - в среднем 47 кв. метров. Как бы то ни было, жилье в Краснодаре пользуется невероятным спросом.

Как отмечает генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков, это не удивительно, учитывая высокую экономическую привлекательность региона. Подобную тенденцию, по его словам, можно объяснить не только естественным увеличением населения, но также рабочей миграцией, активность которой наблюдается особенно в последние годы.

— В Краснодаре принято делить «вторичку» на два вида: квартиры от застройщиков в сданных домах, в которых еще никто не жил, и квартиры от собственников. Первый тип жилья пользуется огромным спросом, — говорит эксперт. - — Также люди охотно заселяются в новые жилые комплексы, которым менее десяти лет. А вот недвижимость в домах 15-20-летней давности гораздо менее популярна. Квартира-студия в новостройке стабильно пользуется спросом на рынке недвижимости.

По темпам роста стоимости квартир-студий Краснодарский край за год обогнал остальные регионы страны. Несмотря на это, студии продолжают пользоваться спросом, так как зачастую это первые квартиры молодых семей. Такое жилье привлекательно и для инвесторов, которые покупают их с целью перепродажи или сдачи в аренду. В последнее время наметился тренд на постепенное сокращение площади таких квартир, чтобы не допустить слишком высокого роста цен.


ЗАТРОНЕТ ВСЕ СЕГМЕНТЫ

Какими бы ни были предпочтения покупателей, удорожание ожидает квартиры эконом-, комфорт-, бизнес-класса, а также элитное жилье. По словам экспертов, введение с июля этого года проектного финансирования жилого строительства отразится на ценах на все сегменты недвижимости. Как уже не раз писал «Юг Times», с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, касающиеся строительства с использованием средств дольщиков.

Теперь, чтобы возвести объект жилой недвижимости, застройщик должен получить аккредитацию банка, взять у него кредит (если нет собственных средств на строительство дома), а участники долевого строительства конкретного объекта обязаны завести эскроу-счета в кредитной организации, деньги с которых строительная компания получит только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Впрочем, пока еще действуют старые правила на те объекты, что получили разрешение на строительство до вступления в силу поправок в закон «О дольщиках». Как ранее отмечал директор департамента строительства Краснодарского края Максим Карпенко, в настоящее время на Кубани уже открыто 28 эскроу-счетов. Из 606 строительных проектов финансирование одобрено банками по тринадцати. По данным чиновника, около 100 застройщиков сейчас планируют получить проектное финансирование в банках, 77 проектов уже находится в высокой степени прохождения этапов получения кредитования. Остальные 506 проектов будут достраиваться по старым условиям.

— Я думаю, рост цен на недвижимость распределится равномерно на все сегменты недвижимости, — говорит Илья Володько. — Фактор изменения законодательства по работе с дольщиками одинаково влияет на все сегменты жилья. Это и «комфорт», и «бизнес» и «элит».


МНЕНИЕ

Алеся Тимохина, аналитический партнер СК «Неометрия»:

— В большей мере повышение цен на жилье в Краснодаре коснется массовых сегментов (эконом- и комфорт-класс) как наиболее востребованных на рынке. В настоящее время сохраняется тенденция к снижению средней площади жилья, но уже не так явно, как это было несколько лет назад, когда застройщики активно запускали тогда еще новый для рынка продукт - студии, работали над ростом компактности остальных типов. Можно сказать, многие игроки придерживаются этой практики сейчас.

Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг»:

— Во многих компаниях в июне-июле этого года еще наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на эскроу-счета ажиотажа, а теперь же наблюдается падение спроса. В целом снижение спроса - закономерный результат ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке осенью 2018 года, а затем - информационной кампанией застройщиков в связи с изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г. Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего подорожания ипотеки, потом - роста цен на сами квартиры.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов, а часть потенциальных клиентов первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе переориентировались на «вторичку».


За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и Facebook

Читайте также:

Корабли заведут в гавань
16 Октября
Общество

Корабли заведут в гавань

Вениамин Кондратьев поручил разработать регламент для маломерных коммерческих судов.
Дни осетинского кино пройдут в Краснодаре
16 Октября
Общество

Дни осетинского кино пройдут в Краснодаре

В «Кубанькино» покажут восемь фильмов известных режиссеров.
На Кубани на 25% вырос урожай подсолнечника
15 Октября
Общество

На Кубани на 25% вырос урожай подсолнечника

В регионе завершили уборку важнейшей подсолнечника.
На Кубани завершили капитальный ремонт в 76-ти многоквартирных домах
15 Октября
Общество

На Кубани завершили капитальный ремонт в 76-ти многоквартирных домах

Также идет активная реализация краткосрочного плана 2020 года.
В Краснодаре временно отключат светофор на пересечении ул. Ставропольской и пер. Переправного
15 Октября
Общество

В Краснодаре временно отключат светофор на пересечении ул. Ставропольской и пер. Переправного

В это время пешеходные и транспортные потоки здесь будут регулировать инспекторы ДПС.
В Белореченском районе построили универсальный спорткомплекс
15 Октября
Общество

В Белореченском районе построили универсальный спорткомплекс

Площадь здания составляет 1330 кв. метров.
08:15 Корабли заведут в гавань 07:58 Schools Practise Extortions 07:40 Дни осетинского кино пройдут в Краснодаре 07:17 Жительница Темрюкского района обнаружила дома спящего вора 21:04 На Кубани на 25% вырос урожай подсолнечника 18:34 В Краснодаре ищут без вести пропавшего пенсионера 18:13 На Кубани завершили капитальный ремонт в 76-ти многоквартирных домах 17:49 На Кубани главы поселений использовали служебный транспорт в личных целях 17:28 В Краснодаре временно отключат светофор на пересечении ул. Ставропольской и пер. Переправного 17:15 Ставка на человеческий капитал
Обмен трафиком СМИ2