Краснодар, 27 августа – Юг Times, Алла Михеенко. Сочи установил абсолютный рекорд по темпам роста цен на недвижимость.
За полтора года стоимость квадратного метра в новостройках главного курорта Краснодарского края выросла на 22%.
Значение средней стоимости квартир в новостройках Сочи к августу текущего года достигло 136 600 рублей за 1 кв. м, что является абсолютным рекордом за всю современную историю рынка, подсчитали в консалтинговой компании MACON. Город стал лидером после двух российских столиц по ценам на новое жилье.
Основной прирост цен был обеспечен за счет объектов стандартного и комфорт-классов (по 24%), в то время как стоимость объектов бизнес-класса с начала прошлого года выросла лишь на 6%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья стандарт-класса на первичном рынке составляет сегодня 84 100 рублей, комфорт-класса - 119 900 рублей, бизнес-класса - 181 500 рублей.
Факторами, подталкивающих цены вверх, эксперты называют изменения в законодательстве о долевом строительстве (переход на использование эскроу-счетов), снижение объемов реального предложения на рынке новостроек и, как ни странно, ожидание покупателями еще большего роста цен. Аналитики отмечают, что в будущем стоимость первичного жилья будет только расти. При этом спрос покупателей все больше смещается к вторичному жилью.
ЧТО ПОКУПАЮТ?
По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы строительной компании «ЮгСтройИмпериал» Ольги Жеребетьевой, по потребительскому спросу сейчас лидирует Центральный район Сочи, меньше всего покупают и строят в Лазаревском. По количеству ранее совершенных сделок почти 90% - это жилье эконом- и стандарт-класса.
— Неудивительно, что покупают больше студии и 1-комнатные квартиры, - это 75% всей приобретаемой недвижимости. Есть целые комплексы, состоящие только из таких маленьких площадей и планировок. Это связано с тем, что в основном жилье используют для сдачи в аренду, — отмечает спикер.
По данным строительной компании AVA Group, целевая аудитория, представленная местными жителями, предпочитает жилье, расположенное в развитых и уже обжитых спальных районах, подальше от моря и развлекательной инфраструктуры.
Наибольшим спросом пользуются эконом- и комфорткласс, классические планировки 1-комнатных (40-43 кв. м), классические и компактные 2-комнатные квартиры (55-70 кв. м). Жители других регионов страны, покупающие жилье в Сочи, предпочитают недвижимость, наоборот, ближе к морю. И это также сегмент квартир компактных планировок (студии, небольшие 1-, 2-комнатные квартиры). Наблюдается и спрос на бизнес-класс и элитное жилье.
Ограниченность выбора квартир сужает потенциальный спрос. По оценкам компании MACON, в первом полугодии этого года на первичном рынке было заключено 5,7 тысячи договоров на приобретение недвижимости, их число уменьшилось на 7% по сравнению с прошлым годом. Снижение числа сделок наблюдается с начала прошлого года и по настоящее время.
САМОСТРОИ УЙДУТ В ПРОШЛОЕ
По данным аналитиков, спрос на недвижимость в Сочи будет традиционно сохраняться, однако новых проектов строительства немного: по 214-ФЗ строятся порядка 20-30 объектов на весь город.
По подсчетам MACON, в первом полугодии было начато строительство 155 тысяч кв. м жилья и апартаментов, что на 22% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
— Недостаток крупных земельных участков, пригодных для девелопмента жилой недвижимости массовых сегментов, переход на эскроу-счета и проектное финансирование строительства, а также активная борьба с «серыми» застройщиками в Сочи дают основания утверждать, что до 2020 года объем новых проектов увеличиваться не будет. Это значит, что средний уровень цен будет продолжать расти. Однако надо учитывать, что этот процесс ограничен пределом потребительских возможностей. Сочинский рынок сегодня уже самый дорогой в России после Москвы и Санкт-Петербурга, — комментирует генеральный директор консалтинговой компании Илья Володько.
Новых стройплощадок будет все меньше, зато проекты станут более надежны для вложений, считают эксперты.
— Объемы строительства существенно сократятся, уровень цен продолжит расти еще минимум 1-2 года, доля проблемных новостроек снизится до минимума, произойдет некое «оздоровление» локального рынка жилья. Спрос достаточно высокий при таких ценах, однако он очень сильно зависит от надежности застройщика и местоположения проекта. Лидеры спроса продают 80-100 квартир в месяц, а проекты с неудобным местоположением или неудачными проектными решениями имеют темп выбытия квартир на уровне 1 квартиры в 2-3 месяца, — говорит руководитель департамента маркетинга и аналитики AVA Group Денис Сериков.
Аналитики посчитали, что на первичном рынке недвижимости находится около 12,6 тысячи нереализованных квартир и апартаментов. При этом данное значение включает в себя как неликвидные остатки в сданных домах (24% всего объема), квартиры в проблемных объектах со значительными задержками сроков сдачи (16%) и проекты частных застройщиков, большинство из которых строятся с серьезными нарушениями законодательства (19%).
Небольшой объем ликвидного предложения на первичном рынке в конечном итоге и обеспечивает значительное движение цен вверх.
КУРС НА «ВТОРИЧКУ»
Эксперты отмечают, что в большинстве своем люди покупают недвижимость для собственного проживания.
— Наши исследования показывают, что 30-40% всех покупателей переезжают на постоянное место жительства в Сочи, 20-30% - приобретают на будущее, чтобы перевезти родителей, самим использовать на пенсии, 10% - для курортного сезонного длительного проживания (2-3 месяца в году), 20-25% имеют задачу инвестирования с целью позже продать дороже квартиру или апартаменты, — приводит данные Денис Сериков.
— Конечно, местные жители покупают для собственного проживания, но почти все они рантье, которые стараются сдавать жилье отдыхающим. Второй сегмент покупателей - приезжие, которые инвестируют деньги в курортную недвижимость. Также они могут ее сдать либо использовать под личные нужды. И третий сегмент - это силовики и чиновники, которым запретили покупать недвижимость за границей, и они инвестируют в целях сохранности денежных средств или же используют как длительные инвестиции, — делится директор федеральной риелторской компании «Этажи» Вадим Камалов.
Он отмечает, что сейчас сочинский рынок недвижимости смещается в сторону вторичного жилья.
— Мы видим в Сочи возросшее недоверие к институту новостроек, в том числе из-за муссирования в СМИ темы обманутых дольщиков. Зачем человеку заходить в риски? У нас есть истории, когда даже введенные по решению суда дома сносились, а решения суда отменялись по вновь возникшим обстоятельствам. Естественно, люди думают, что проще купить «вторичку», которая устоялась. По всей стране мы видим среднее процентное соотношение «вторички» и новостроек 80 к 20. В Краснодарском крае ситуация другая: раньше была 50 к 50, а сейчас идет смещение спроса в сторону вторичного жилья и соотношение 60 к 40, — отмечает спикер.
— Рынок ждет стабильное удорожание жилья и за счет этого - сокращение объемов строительства. В Сочи не так много предложений, чтобы почувствовалось заметное сокращение, - рынок здесь достаточно сбалансирован. Возможно, из-за удорожания новостроек и небольшого количества предложений клиенты временно переключатся на «вторичку». В среднесрочной перспективе рост интереса к «вторичке» составит 5-10%. Логично, что после этого из-за высокого спроса вырастет цена и на вторичное жилье. Но это в пределах ближайших 3 лет - затем спрос выровняется, — отмечает и Ольга Жеребетьева
МНЕНИЯ
Денис Сериков, руководитель департамента маркетинга и аналитики AVA Group:
— По-прежнему есть еще доверчивые покупатели, которые приобретают жилье по договорам инвестирования и другим «серым» схемам, но доля таких сделок в Сочи уже менее 1%. Особенностью развития сочинского рынка жилья является важное значение юридического статуса квартиры, чтобы она успешно продавалась. Крайне настороженно люди стали относиться к таким проектам, в которых квартиры оформляются как «жилое помещение», апартаменты, гостиничный номер. Также выросло влияние агентств недвижимости (типичная доля агентских сделок у застройщиков составляет 70-90%, хотя есть и некоторые проекты с долей 30-40%), покупатели очень осторожно и неохотно берут квартиры на начальной стадии строительства, они стали значительно более требовательны к документам застройщика.
Ольга Жеребетьева, руководителя отдела маркетинга и рекламы СК «ЮгСтройИмпериал»:
— Обстановка непростая, но стабильная. По итогам первого полугодия 2019 года многоэтажного жилья сдано на 7% больше, чем за тот же период 2018-го. Не секрет, что вопрос проблемных застройщиков и долгостроев - одна из важных задач для решения в Сочи.
Нововведения в ФЗ-214 должны помочь урегулировать эти вопросы и обезопасить будущих дольщиков. Конечно, это приведет к уменьшению количества нового жилья, но должно увеличиться качество сдаваемых объектов, ведь теперь процесс контролирует дополнительное звено в виде банка. Однако потребителям придется заплатить за свою безопасность увеличением стоимости жилья: поскольку сейчас к растущей себестоимости строительства добавились издержки застройщиков из-за введения эскроу-счетов.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
