Банки ответят за деньги дольщиков

Краснодар, 31 июля – Юг Times, Сергей Алексеев. В Краснодарском крае начали открываться первые эскроу-счета для покупателей недвижимости, однако пока по новым правилам застройки работает лишь пятая часть от всех девелоперов.

С 1 июля этого года в силу вступили изменения в 214-й федеральный закон о долевом строительстве.

Ужесточение 214-ФЗ, регламентирующего строительство жилой недвижимости с привлечением средств дольщиков, связано с большим количеством мошеннических действий, когда люди отдавали свои деньги застройщику, а в результате оставались и без накоплений, и без крыши над головой.

Краснодарский край - один из тех регионов, где до сих пор существуют десятки недостроенных объектов с тысячами обманутых дольщиков. Схемы мошенничества стандартны: покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия на строительство жилого дома, передает ему определенную сумму, выплачивает со временем доли, а руководитель строительной фирмы распоряжается средствами дольщика по своему усмотрению, вместо того, чтобы выполнять обязательства. В одних случаях застройщик просто не рассчитал силы, чтобы закончить объект, в других - вложил деньги дольщиков в сомнительный проект и «прогорел», а в третьих (как часто констатируют прокуратура и следственный комитет) - создал видимость строительства многоквартирного дома, не имея разрешительной документации, а когда дольщики спохватились, что работы не ведутся, телефоны застройщика не отвечают, а сам он нередко уже находится за пределами Российской Федерации.

Новые правила долевого строительства призваны исключить появление подобных схем.

В ЧЕМ СУТЬ ЭСКРОУ

Понятие «эскроу-счет» означает передачу на хранение денег третьим лицам, рассказывает и. о. управляющего Краснодарским отделением Сбербанка Татьяна Сергиенко. Таким образом, по ее словам, если раньше при заключении договора долевого участия в строительстве было два участника сделки - застройщик и покупатель, то теперь их трое: застройщик, банк и покупатель.

– Раньше физическое лицо заключало договор долевого участия на приобретение жилья с представителем строительной компании и, соответственно, передавало деньги напрямую застройщику, - рассказывает Татьяна Сергиенко. - Теперь застройщик передает данные о покупателе жилья на его объекте в банк, покупатель приходит в банк, где подписывается трехсторонний договор, а деньги за квартиру вносятся на эскроу-счет. Застройщик лишен права доступа к деньгам дольщика до тех пор, пока не принесет в банк документ, подтверждающий ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Отсутствие доступа к деньгам дольщиков вынуждает большинство строительных компаний пользоваться заемными средствами финансовых организаций. Как правило, аккредитованные на предоставление проектного финансирования застройщикам банки сопровождают кредит строительной организации под конкретный проект, а также держат эскроу-счета покупателей недвижимости на данном объекте.

– Строительная компания возводит объект, а деньги находятся на депонированном счете в банке, который дает 100-процентную гарантию их сохранности, - рассказывает Татьяна Сергиенко. - После окончания строительства и ввода объекта жилой недвижимости в эксплуатацию деньги с эскроу-счета направляются застройщику и на погашение его кредита. Такой счет дольщик может открыть в любом отделении банка. Но важно, чтобы и банк, и застройщик подписали договор на его открытие.

Собеседница «Юг Times» уточняет, что покупателям недвижимости, чьи средства хранятся на депозите в банке, не начисляются на них проценты, поскольку и жилье застройщика не растет в цене от указанной в договоре стоимости. Однако строительные компании могут рассчитывать на сглаживание риска инфляции, если будут активно продавать квартиры на стадии строительства дома. По словам Татьяны Сергиенко, по мере увеличения объемов эскроу-счетов застройщика по тому или иному объекту банк снижает процентную ставку по кредитам. То есть чем больше денег на эскроу-счетах покупателей недвижимости в конкретном доме, тем ниже процентная ставка для его застройщика. К примеру, в начале строительства кредит для компании выдается под 12% годовых, однако уже через полгода он может быть снижен до 4%.

СТАРАЯ СХЕМА ДЕЙСТВУЕТ

Как отмечает руководитель департамента по надзору в строительной сфере края Максим Карпенко, сегодня в Краснодарском крае выдавать кредиты застройщикам уполномочены 37 банков. Строительные компании уже заключили с банками 28 договоров по эскроу-счетам, и еще 77 заявок находятся на рассмотрении в кредитных организациях. Таким образом, на Кубани 9 млн кв. м жилья строится или начнет строиться в ближайшее время на новых условиях.

Тем не менее, в регионе существует большое количество строительных проектов, которые стартовали еще до вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве. Для таких компаний предусмотрен переходный период.

Первый заместитель губернатора Краснодарского края Андрей Алексеенко рассказывает, что для категории застройщиков, начавших строительство домов до 1 июля 2019 года, установлены определенные критерии, которые позволяют привлекать средства по старой схеме долевого участия.

– Человек, желающий приобрести жилое помещение в доме, который строится без проектного финансирования и эскроу-счетов, должен убедиться, имеется ли у застройщика соответствующий документ от департамента по надзору в сфере долевого строительства, - говорит Андрей Алексеенко. - Это заключение о соответствии и возможности привлечения средств дольщиков. Такая схема будет действовать только в течение переходного периода, по нашим прогнозам, не более двух-двух с половиной лет. Максим Карпенко добавил, что, по его информации, получить проектное финансирование в банках из 606 проектов, реализующихся на территории Кубани, планируют около 100. Остальные 506 проектов - дома, которые законодатель определил завершить по старым условиям.

– Есть такая тенденция в некоторых регионах, когда люди боятся покупать квартиры по договорам долевого участия у тех застройщиков, которые работают по старой схеме, потому что считают их незастрахованными, - говорит Максим Карпенко. - Нужно понимать, что основными условиями для тех застройщиков, которые хотят продолжать работать постарому, является то, что у них нет проблем по их объектам и там нет обманутых дольщиков. И таких компаний в Краснодарском крае на сегодняшний день 506.

К примеру, как подчеркивает Татьяна Сергиенко, на сайте Сбербанка опубликован перечень застройщиков, которые аккредитованы кредитной организацией и не вызывают опасений. Андрей Алексеенко добавляет, что если у покупателя недвижимости вдруг появляются вопросы, краевой департамент по надзору в сфере долевого строительства может дать по любому строительному объекту исчерпывающую информацию.

КОМПАНИЙ МЕНЬШЕ - ЦЕНА ВЫШЕ

Андрей Алексеенко отмечает, что в связи с введением новой схемы проектного финансирования строительных объектов власти Краснодарского края прогнозируют изменение ситуации на региональном рынке недвижимости. Это не повлечет за собой появления новых обманутых дольщиков, однако вытеснит с рынка небольшие строительные компании.

– Они просто не смогут получить проектное финансирование в банках, поскольку не имеют достаточного количества оборотных средств, - говорит чиновник. - В результате мелкие застройщики уйдут с рынка либо укрупнятся.

По мнению экспертов, завершение бизнеса части застройщиков, проектное финансирование строительных компаний кредитными организациями и прочие макроэкономические факторы неминуемо приведут к росту цены на квадратные метры. Риелторы отмечают, что стоимость жилья растет существенными темпами весь последний год.

По данным консалтинговой компании Macon, уже в первом квартале 2019 года цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости Краснодара увеличилась на 4,3%, тогда как за весь предыдущий год она выросла всего на 4,7%. По мнению гендиректора консалтинговой компании Ильи Володько, до конца текущего года рост цен на жилую недвижимость в Краснодаре может выйти на уровень 15- 16%. А к концу 2020 года по сравнению с первым кварталом 2019-го - на 25%.

Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов констатирует, что цены на недвижимость в столице Кубани уже подросли минимум на 15%, а годовой прирост может составить 25%.

– Рост стоимости квадратного метра жилья, безусловно, прогнозируется, но это связано не только с проектным финансированием, но и с увеличением НДС на 2%, и с уходом с рынка мелких организаций, которые строили объекты низкого качества по более низкой себестоимости, - говорит Андрей Алексеенко. - Поэтому отсутствие на рынке дешевых объектов низкого качества скажется на средней цене жилой недвижимости в регионе, которая, как следствие, вырастет.

ИЗДЕРЖКИ ЗАЛОЖАТ В ЦЕНУ

Генеральный директор ООО «ССК» Александр Мелишев считает, что удорожание объектов жилой недвижимости произойдет по ряду объективных факторов. Один из них связан с тем, что число застройщиков на Кубани уменьшается, объекты становятся более качественными, а следовательно, дорожают.

– И нужно трезво понимать, что застройщик, возводящий объект с учетом привлечения денежных средств банков, закладывает в бюджет расходы, которые он будет нести в части содержания этого кредита, - говорит Александр Мелишев. - Поэтому стоимость жилья в любом случае будет корректироваться, но нужно смотреть на ситуацию шире. Например, что это за класс объекта, кто и где его строит.

По словам заместителя генерального директора ГК «ЮгСтройИнвест - Кубань» Андрея Анашкина, если речь идет о, допустим, популярном микрорайоне или востребованном объекте жилой недвижимости, то цена на квартиры в нем будет расти вне зависимости от проектного финансирования и других внешний условий.

– Если спрос на квартиры застройщика велик, то по законам спроса и предложения строительная компания будет поднимать на них цену, - говорит представитель строительной компании. - То же самое касается и ставки банковского кредита: если грамотно настроить финансовую модель и реализовать максимум квартир на этапе строительства, процентная ставка по кредиту для застройщика будет минимальной.

СРОКИ СОКРАТЯТ

Нужно учитывать еще и такой фактор, что при проектном финансировании застройщики будут сокращать сроки строительства, обращает внимание генеральный директор ГК «АВА» Алексей Яровой.

– Когда мы сокращаем сроки строительства, можем снизить накладные расходы, - говорит он. - Соответственно, какая-то часть расходов нивелируется. Следовательно, резкого роста стоимости квадратных метров не будет.

По словам Татьяны Сергиенко, ощутимым плюсом для застройщика при проектном финансировании является своевременная выдача денежных средств на процесс строительства объекта, вне зависимости от того, пополняются у строительной компании эскроу-счета или нет. Отсутствие задержек в финансировании стройки приводит к тому, что быстро происходит закладка фундамента и дальнейшие стадии строительства, вплоть до сдачи дома в эксплуатацию.

– В этом году мы в три раза увеличили портфель проектного финансирования, - говорит представитель кредитной организации. - На текущий момент он составляет около 10 миллиардов рублей. Одним из первых застройщиков, который открыл эскроу-счета в Краснодарском крае, стал «ЮгСтройИмпериал». На данный момент финансируем уже три проекта, а до конца третьего квартала текущего года планируем увеличить их число до семи-десяти. Это около четырех тысяч квартир. Мы уже не видим ни страха, ни опасений со стороны застройщиков и покупателей перед новой схемой долевого строительства. Наиболее важно для приобретателей недвижимости то, что каждый эскроу-счет застрахован Агентством по страхованию вкладов на 10 миллионов рублей. Для Кубани этом абсолютно нормальная цифра, которая покрывает стоимость практически любой квартиры.

МНЕНИЕ

Андрей Алексеенко, первый заместитель губернатора Краснодарского края:

– Мы активно работаем с застройщиками и представителями банковской сферы, встречаемся несколько раз в неделю. Новая система финансирования долевого строительства в полной мере защищает средства граждан: все эскроу-счета застрахованы. Кроме того, застройщик не может получить деньги покупателя до тех пор, пока не исполнит свои обязательства по договору долевого участия, то есть передаст готовую квартиру дольщику. Конечно, переход на новую систему изменит ситуацию. Например, небольшие строительные компании, не имеющие оборотных средств, могут уйти с рынка. Но в то же время, если они благонадежны, то только укрепят свои позиции.

Алексей Яровой, генеральный директор ГК «АВА»:

- У нас есть положительный опыт работы с проектным финансированием, мы считаем этот формат достаточно удобным. Что касается роста цен на недвижимость, по нашим данным, с начала года цена квадратного метра выросла в среднем на 7%, до конца года ожидаем повышения еще на 10%. С одной стороны, это будет связано с активным переходом на проектное финансирование, с другой - с укрупнением рынка.

К концу года количество компаний, которые работают в новых условиях, значительно вырастет, что скажется на цене квадратного метра.

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube