14-15 декабря на площадке Hotel Congress Krasnodar состоится масштабная деловая акция, участники которой получат возможность в диалоге с представителями органов власти и экспертами федерального уровня подвести итоги уходящего года и определить основные векторы развития отрасли на будущее.


ГОД СТАЛ ДЛЯ ОТРАСЛИ ПЕРЕЛОМНЫМ

Николай Казанский, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер Colliers International Россия.

— Уходящий год оказался для девелоперов весьма богатым на события. Какие из них, на ваш взгляд, стоит выделить особо?

— Действительно, 2018 год был насыщенным политическими и общественными событиями, что в той или иной мере отразилось и на рынке недвижимости. Выборы президента послужили катализатором для изменения состава правительства, перед которым новым «майским» указом поставлены грандиозные задачи развития городов.

120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно, повышение уровня комфорта городской среды, строительство современных объектов спортивной, образовательной, культурной инфраструктуры по всей стране - вот те вызовы, на которые мы все вместе должны ответить.

Девелоперы в России на протяжении почти трех десятилетий находятся в авангарде развития территорий, насыщают города качественными объектами жилой и коммерческой недвижимости, развивают новые форматы и гибко подстраиваются под требования потребителей всех сегментов недвижимости. Конкуренция растет, и рынок вынужден быстро реагировать на изменение конъюнктуры.

Российская гильдия управляющих и девелоперов сегодня активно знакомит участников рынка с передовым опытом, реализованными кейсами, новыми технологиями в строительстве и управлении недвижимостью, представляет интересы отрасли в органах исполнительной и законодательной власти.

2018-й стал переломный годом в отрасли жилищного строительства. Переход на проектное финансирование, ужесточение контроля за деятельностью застройщиков и другие новеллы, безусловно, изменят рынок жилья. Застройщики, без сомнения, приспособятся к новым реалиям, но также будут активнее искать новые форматы, такие, как например, апартаменты.

В уходящем году в Гильдии создан экспертный Совет по апартаментам. Его основная задача - создание прозрачной системы классификации апартаментов: от «псевдожилья» до сервисных и доходных продуктов. Эта классификация станет хорошим подспорьем как для девелоперов, впервые выходящих на этот рынок, так и для частных инвесторов, готовых вложить свои накопления в понятные проекты с гарантированной доходностью.


ИНИЦИАТИВЫ ПРАВИТЕЛЬСТВА ОПТИМИЗМА НЕ ДОБАВИЛИ

Александр Литовка, президент НП «Кубанская Палата Недвижимости».

— В течение двух лет участники рынка дружно критиковали многочисленные коррективы в ФЗ-214. Что можно сказать по этому поводу сегодня - были ли обоснованны их претензии к закону?

— С 1 июля 2018 года применение эскроу-счетов носит добровольный характер, с 1 июля 2019 года - обязательный. Девелоперы обеспокоены, ведь получения прибыли придется ждать дольше, да и аппетиты свои поужать, ведь переложить на покупателей дополнительные расходы не получится - доходы населения продолжают снижаться.

Одним словом, последние инициативы правительства не добавляют оптимизма застройщикам. Новые поправки, планируемое увеличение ставки НДС и изменение пенсионного возраста в той или иной степени окажут прямое или косвенное влияние на рынок недвижимости.

Так, вступление в силу новых требований к застройщикам заставит мелкие девелоперские компании покинуть рынок, что приведет к дальнейшей консолидации крупных игроков. Остальные продолжат работать, тем более что у них есть еще предостаточно времени для того, чтобы изменить свою схему работы в соответствии с поправками.

Несмотря на рост расходов застройщиков, возникающих в результате новых правил, в ближайшей перспективе увеличивать цены на жилье в своих проектах они не будут, скорее им придется пожертвовать маржой.

Реальные доходы граждан продолжают снижаться, а в перспективе с учетом роста НДС они еще больше уменьшатся, неуверенность в завтрашнем дне и отсутствие необходимых накоплений не позволяют многим оформить ипотечный кредит. Эти факторы будут и дальше сдерживать покупательскую активность и препятствовать положительной ценовой динамике на рынке.

Увеличение НДС не только ухудшит благосостояние наших граждан, но также приведет к росту себестоимости строительства ввиду удорожания строительных и отделочных материалов, строительной техники и услуг подрядных организаций. Кроме того, оно окажет существенное влияние на сектор ипотечного кредитования. Если инфляционные процессы усилятся, ЦБ и дальше придется увеличивать размер ключевой ставки, что повлечет за собой рост ипотечных ставок.


В ГЛУБИНКУ ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ ИДУТ

Денис Сериков, заместитель генерального директора по маркетингу ГК АСК.

— Когда речь идет о региональном рынке недвижимости, подразумеваются прежде всего Краснодар и города Черноморского побережья. Какова ситуация с другими территориями ?

— Ситуация фактически свидетельствует о несформированности рынка строящегося жилья за пределами краевого центра и приморских районов. Основная причина - отсутствие емкости спроса, которая позволила бы ритмично строить и продавать жилые комплексы в небольших краевых городах. Такие тенденции находят отражение в официальной статистике. Например, по итогам октября 2018 года в Краснодарском крае в стадии строительства находилось 9,4 миллиона квадратных метров. Доля Краснодара в этом объеме составляет 68,8%, районов Черноморского побережья края (Сочи, Анапа, Геленджик, Новороссийск, Туапсе) - еще 28,3%. Остальные муниципалитеты в совокупности формируют менее 3% жилищного строительства региона.

— Еще пять лет назад жилая недвижимость являлась одним из самых привлекательных инвестиционных активов. Как следствие, до 40% жилья в регионе приобреталось не в потребительских целях - чтобы жить, а для получения высоких доходов. Какова ситуация сегодня?

— Жилищное строительство по-прежнему остается одним из основных привлекательных инструментов инвестиций. При этом, конечно, тех, пятилетней давности, 40% уже нет. Сроки окупаемости инвестиций возрастают, уверенность в благосостоянии населения снижается, и это сильно сократило емкость такой целевой аудитории. Даже компании, чьи продажи традиционно были ориентированы на быстрые продажи микроинвесторам, испытывают затруднения в реализации жилья в текущих нестабильных рыночных условиях.

По нашим оценкам, доля таких покупателей в общем объем спроса в Краснодаре не превышает 7-10%, в районах края — 3-5%.


ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПУЛЫ ОСТАЮТСЯ РЕАЛЬНЫМИ

Роман Мурадян, управляющий партнер компании Yuga-Build.ru.

— Как на инвестиционном потенциале новостроек отразилась серия поправок в ФЗ-214?

— Сегодня рынок жилья в России продолжает существовать в условиях переходного периода к кардинальным изменениям в федеральном жилищном законодательстве. Теперь строительную деятельность, оформление сделок с дольщиками и финансирование строительства жилых объектов в большей степени будет контролировать государство. Покупателям нужно быть готовыми к повышению цен на недвижимость. Объяснить это несложно: участие банков в строительстве повлечет за собой дополнительные расходы на создание внутренней структуры для работы с девелоперами. Новый объем затрат застройщики переложат на покупателя, увеличив стоимость квартир.

Можно спрогнозировать подъем в риелторской сфере, ведь теперь риелторские компании получат больше оснований предлагать строительным компаниям разработку маркетингового плана, его реализацию, сокращение расходов на рекламу, профессиональную организацию отдела продаж и, как это было всегда, непосредственную продажу недвижимости.

Что касается собственно инвестирования, то его доходность перестала казаться вкладчикам привлекательной. Повлияли массовая застройка, особенно окраин кубанской столицы, большой выбор квартир, непрекращающийся спрос на них, ценовая лояльность. Все это подгоняет жителей края и тех, кто переезжает на Кубань, приобретать недвижимость и использовать ее для себя. Отчасти это оправданно, ведь не любой объект поможет приумножить капитал или хотя бы не потерять его.

Однако, несмотря на это, инвестиционные пулы остаются реальными. В Краснодаре застройщики готовы предложить объекты, став собственниками которых, можно заработать больше, чем при накоплении средств на банковском счете.

По-другому обстоят дела с приобретением коммерческой недвижимости. В Краснодаре инвесторы стали чаще вкладывать деньги в торговые и офисные помещения. Их не пугает высокая стоимость объектов, тем более зачастую сохраняется возможность сэкономить на ремонте, переложив его на плечи арендатора, относительно быстро найти арендаторов и получать доход в разы выше, чем со сдачи квартиры.


КЛАССЫ ОФИСАМ ПРИСВАИВАЮТ ПРОИЗВОЛЬНО

Владимир Карасенко, член правления и вице-президент НП «Российская гильдия риэлторов», генеральный директор Concordia Co. LLC (Краснодар).

— Вы на протяжении многих лет являетесь экспертом рынка офисной недвижимости. Скажите, испытывает ли в настоящее время Краснодар нехватку качественных офисных площадей?

— Да, высококлассных офисов в городе действительно мало, а бизнес-центры, введенные в эксплуатацию более 5 лет назад как класс А, уже не соответствуют современным реалиям.

И хотя в стране действует признанная классификация бизнесцентров по методике, разработанной Российской гильдией управляющих и девелоперов, в Краснодаре по-прежнему сохраняется ситуация, при которой владельцы офисных зданий присваивают своим объектам классы произвольно. Это обусловлено иллюзиями собственника или управляющей компании - или их стремлением получать более высокую ренту. Понятно, что эта оценка зачастую не отображает реального состояния объектов.

— Каковы основные проблемы собственников нежилых помещений?

— Высокие эксплуатационные издержки, завышенные арендные ставки и отсутствие профессиональной управляющей компании.

— Назовите основные сегодня тенденции рынка офисных помещений.

— Именно об этом мы и поговорим на секции «Коммерческая недвижимость», которая пройдет в рамках Рождественского саммита «Итоги и тенденции развития рынка недвижимости» 14 декабря в Краснодаре. Приглашаю всех, кто заинтересован в обмене опытом, посетить это мероприятие. Это будет полезно и интересно для всех участников рынка.


ДЕВЕЛОПЕРЫ ОСВАИВАЮТ АДЫГЕЮ

Юрий Заика, коммерческий директор Группы компаний «Дарстрой».

— Накануне вступления в силу очередных изменений в ФЗ-214 ряд игроков рынка, пусть и не очень крупных, но достаточно заметных, заявляли о готовности перейти к формату работы по ФЗ-215, регламентирующему деятельность жилищно-строительных кооперативов. На ваш взгляд, в этом есть резон? Вы сами рассматривали такую возможность? К какому решению пришли и почему?

— Несмотря на то, что поправки в ФЗ-214 носят достаточно жесткий характер, группа компаний «Дарстрой» имеет все ресурсы, чтобы продолжать строительство отличных квартир для жителей и гостей города Краснодара и Республики Адыгея в соответствии со всеми требованиями регулирующих органов.

Что касается перехода на ЖСК, то мы данный вариант пока не рассматриваем. Покупка квартиры - дело очень серьезное, и клиент должен четко понимать, как защищаются его интересы. Именно для этого был создан Фонд защиты дольщиков, предложена схема расчетов с дольщиками через банки. Все эти меры нацелены на защиту покупателей и выявления недочетов строительной отрасли.

К сожалению, в последнее время увеличилось число недобросовестных застройщиков, и ведение деятельности согласно ФЗ-214 позволит оставить в деле только проверенные и добросовестные строительные компании.

— Ваша компания возводит жилой комплекс на территории Адыгеи. На ваш взгляд, сколь высок потенциал использования для застройки территорий Тахтамукайского района РА?

— Безусловно, это перспективная территория для застройки жилья. Колоссальный поток инвестиций сейчас идет на развитие региона, а строительный рынок развивается быстрыми темпами.

Земли много, получить разрешение на строительство для застройщика - проще и быстрее. Для клиентов же покупка квартиры в Новой Адыгее - отличный вариант уехать из шумного города подальше от суеты и жить в хорошей качественной квартире.

Судите сами: стоимость квартир в этом районе ниже примерно на 2530%, на коммунальных платежах собственники жилья могут экономить еще до 20%. Прибавьте к этому чистый воздух, артезианские скважины, транспортные развязки и наличие крупных торговых центров и фермерских рынков. Получаются одни плюсы.


РОСТ ЦЕН БУДЕТ НЕУКЛОННЫМ

Андрей Шадрин, директор ГК «ИНСИТИ».

— По данным ведущих риелторских компаний, сейчас порядка 60% сделок осуществляется с применением ипотеки. При этом представители банковского сообщества заявляют о еще более высоком показателе, иногда превышающем 70%. Какова доля продаж с использованием ипотечных продуктов в вашей компании?

— Наши показатели ближе к данным банков - количество покупателей, которые используют ипотечные продукты, стабильно высокое. Более чем две трети сделок в нашей компании заключается с привлечением заемных банковских средств.

— Сегодня финансовый рынок характеризуется различными негативными трендами. Один из самых тревожных среди них - рост ставок по ипотечным продуктам. Какое развитие ситуации вы прогнозируете?

— Рост ставок по ипотеке находится в жесткой зависимости от ключевой ставки Центробанка. Эта базовая цифра меняется в течение года - и не всегда в сторону повышения. На практике получается, что ставки банков в течение года могут меняться как в сторону плюса, так и минуса. Например, в прошлом году в этот же период ставки у банков в среднем были на 1,5% выше, чем сейчас.

Конечно, повышение ставок негативно сказывается на продажах в краткосрочной перспективе, но тут есть обратная сторона медали. Покупку жилья можно отнести к жизненно необходимым приобретениям, так сказать - в списке первых пяти важных целей каждой семьи. То есть вопрос не стоит - покупать или нет. Вопрос один - когда? И возникает некая финансовая развилка. При повышении ипотечных ставок существует параллельный процесс - рост собственно цен на недвижимость.

Времени на размышления остается очень мало - или ты ждешь более выгодной процентной ставки, но цены при этом растут. Либо покупаешь за цену, которая гарантированно ниже, чем будет через пару месяцев, но по менее выгодной ставке. И вот тут уже на помощь приходит опыт наших специалистов по продаже: мы вместе с клиентом прогнозируем, какая схема будет выгоднее для клиента. Исходя из опыта скажу: в большинстве случаев расчеты показывают, что нужно действовать «здесь и сейчас».

И если прогнозировать в более долгосрочной перспективе, наверняка можно сказать одно: рост цен на недвижимость будет неуклонным. Уйти от этого не удастся ни продавцам жилья на первичном рынке, ни владельцам «вторички». Если брать во внимание повышение НДС, можно ожидать даже некоторого скачка цен. А вопрос приобретения недвижимости никуда не денется.


РЫНОК ОБРЕЛ ПРОЗРАЧНОСТЬ

Юлия Усачева, президент Гильдии риэлторов Сочи, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр».

— В течение последних полутора-двух лет на главном курорте страны идет широкомасштабная борьба с многоквартирными самостроями. Есть ли предпосылки того, что эта борьба вскоре завершится - в пользу края, прокуратуры и легально действующих девелоперов, у которых самостройщики забирают покупателя?

— Самовольная застройка - глобальная проблема для главного курортного города страны. Был период, когда даже профессионалы, работающие многие годы в сфере недвижимости, не успевали отслеживать появление все новых жилых объектов, причем речь идет не только о масштабных многоэтажных комплексах, но и о вполне скромных коттеджных поселках.

При этом продажи велись полным ходом еще даже до начала периода строительства. Позже выяснялось, что в таких объектах жить невозможно: прописку не получить, детей не зарегистрировать, договоров на подключение к сетям нет, владельцем чего стал - непонятно. Недобросовестные застройщики «скидывали» недорогие квартиры и исчезали.

За последние несколько лет, когда борьба с самостроями стала очевидной, а не виртуальной и незаконные объекты стали сносить или приостанавливать строительство, рынок предложений и ценообразования стал более прозрачен. К тому же список новостроек, которые признаны «вне закона», сегодня можно найти на официальных сайтах города. Что касается полной победы над нелегальным рынком жилья, процесс это, очевидно, нелегкий и достаточно затяжной. Главное, что он есть.

Нашим клиентам сегодня мы стараемся максимально предоставлять информацию об объекте, который рассматривается в качестве будущего приобретения, и предостерегаем о возможных рисках.


Подготовил Валерий Каменский

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube