Краснодар, 30 июня – ЮГ Times, Владимир Приходько. В краевом центре прошел круглый стол «Жилищное строительство в Краснодарском крае: законность, репутация, качество и безопасность». Деловой разговор организовал русско-английский еженедельник «Юг Times» при поддержке Общественной палаты Краснодарского края.

Модератором деловой дискуссии выступил Илья Володько, которого сначала несколько смутила постановка проблемы круглого стола.- На самом деле тема была сформулирована несколько провокационно, - отметил он. - Достаточно необычно звучит словосочетание «обманутые застройщики», хотя мы привыкли, что в этом качестве выступают все же дольщики. Однако соглашусь: эти темы взаимосвязаны, одна вытекает из другой. Мы понимаем, что у строительного бизнеса ежедневно возникают миллионы проблем, не все из которых являются объективными.

По мнению модератора, многие сложности связаны с несколькими факторами: как недостаточной работой органов власти, так и несовершенством законодательства. Причем проблемы могут возникать в любой момент: при подготовке разрешительной и иной документации, непосредственно в ходе строительства и даже после его завершения. В последнем случае есть несколько очень показательных примеров. Речь об уже построенных домах, которые не вводятся в эксплуатацию, порой по совершенно абсурдным причинам. В результате дольщики оказываются обманутыми - и не потому, что застройщик был нечестным.

Правила все же имеются

С осени был взят курс на выработаку механизмов взаимодействия девелоперов и власти. Какие произошли перемены?

- Позиция, что в этом сегменте нет никаких правил, в корне неправильная, - ответил на этот вопрос Владимир Ницун. - Существует мощная законодательная база как на региональном, так и на федеральном уровнях. С начала года в крае обсуждаются те отклонения от градостроительных правил, которые появились в последние 10-12 лет. Речь идет о механизмах регулирования правоотношений, спущенных на муниципальный уровень. Иными словами, правила землепользования и застройки должны были неукоснительно выполняться на местах и соответствовать генеральным планам. Однако по разным причинам все, что было связано с остальными процедурами, в частности с контролем за ходом возведения здания, было вне компетенции муниципалитетов.

По словам исполняющего обязанности руководителя регионального департамента строительства, именно эти диспропорции и привели к общему недовольству
отраслью. Сейчас власти пытаются урегулировать возникшие противоречия.

Должна быть подушка

Также спикер ответил на вопрос о состоянии строительного рынка сегодня.

- В прошлом году в крае введено около 4,644 миллиона квадратных метров жилья, с января по май - уже 1,725 миллиона квадратов, - доложил Владимир Ницун. - Основное количество жилья сосредоточено в Краснодаре. В целом край интересен всей стране. Количество возведенного жилья в кубанской столице и в приморских городах уже превысило критическую массу. И мы сейчас всерьез озабочены неразвитостью социальной инфраструктуры. Это наглядно показало недавнее наводнение, когда отсутствие ливневой канализации в новых микрорайонах привело к катастрофе. Можно говорить и о нехватке школ в городе. Плюс ко всему сейчас все больше объектов продлевают сроки строительства, и это связано с нехваткой финансирования. Для того чтобы избежать проблем, застройщикам необходимо иметь финансовую подушку - до 50 миллионов свободных рублей.

По словам Владимира Ницуна, краевые власти уже много сделали, чтобы рынок стал прозрачнее.

- В частности мы недавно сформировали реестр застройщиков на основе предоставленных ими анкетных данных, - отметил он. - Из них можно почерпнуть самую разную информацию - от количества сданных объектов до финансового состояния. На сегодня в реестре 53 застройщика, он пополняется ежедневно.

Контроль нужно усилить

Те риски и трудности, с которыми сегодня столкнулись девелоперы, связаны с нынешними экономическими трудностями. У строителей не хватает средств на завершение объектов, а у дольщиков нет денег для покупки жилья. Какие меры должна предпринимать власть, чтобы поддержать отрасль?

- У нас достаточно много обращений, связанных со строительным комплексом, как от дольщиков, так и от застройщиков, претензии самые различные, - отметил Эдуард Кузнецов. - Муниципальные же власти в ответ лишь разводят руками: нет средств контроля и принуждения. В результате такой политики получили огромные неустроенные микрорайоны. Пришла пора думать о качестве и комфорте жилья. Об этом говорят и президент, и губернатор. Необходимо усилить контроль на местах в отношении так называемого самостроя. Нужно разрабатывать такие инструменты, которые бы привели к снижению стоимости квадратного метра, чтобы жилье стало по-настоящему доступным для людей с разным уровнем дохода.

Пора повернуть процесс вспять

В последнее время краевое Законодательное Собрание выступило с рядом важнейших инициатив, касающихся как раз строительной отрасли.

- У нас нет проблем с количеством жилья, у нас есть проблемы с соблюдением федерального и краевого законодательства в области жилищного строительства, - считает Николай Денисов. -  Мы первые в стране обратили внимание на нарастание неправовой критической массы в этом сегменте. Все помнят постановление о запрете застройки зеленых зон. У нас доселе телега стояла впереди лошади. Иными словами, застройщики сами разрабатывали правила игры. Сейчас мы пытаемся повернуть вспять этот процесс. В большинстве населенных пунктов уже разработаны схемы территориального планирования с учетом несовершенств генпланов и нарушений правил землепользования и застройки.

По словам парламентария, в крае нужно отказаться от точечной застройки и переходить к комплексной. Планировать территории в соответствии с запросами и нуждами населения. Как раз об этом говорится в соответствующем указе президента о доступности и комфортности жилья. А последнего-то как раз и нет. Главная задача сейчас - разработать механизм взаимодействия власти и застройщика и при этом не «зарегламентировать» отрасль. Недавно кубанские депутаты выступили с инициативой наделить муниципалитеты инструментами контроля за строительством зданий до трех этажей. По мнению депутата, властям на местах не хватает нормативно-правовых актов.

- Сейчас же пока нарушения выявляются постоянно, - констатировал Николай Денисов. - Так, на начало 2016 года только в Сочи 1000 объектов построены с нарушениями градостроительного законодательства, 146 - в Краснодаре, 46 - в Новороссийске, 30 - в Геленджике, 39 - в Туапсинском районе. Это 85% от общей массы строительства. Если бы застройщики соблюдали законодательство, то мы бы избежали всех проблем, которые имеем сейчас.

Куда смотрела власть?

Строители согласились с общим посылом предыдущих спикеров - на Кубани практически не строится доступное и комфортное жилье.

- Все выступающие совершенно правильно рассуждали о правовом нигилизме застройщиков и дольщиков, - констатировал Александр Денисов. - Однако сразу же возникает вопрос: куда смотрела власть, выдавая разрешение на строительство? Все мы помним установку на строительство доступного жилья, когда на федеральном уровне предложили отказаться от комплексного освоения территорий как пережитка советского прошлого.

По мнению спикера, чтобы вернуться к этой практике и при этом снизить себестоимость квадратного метра, нужно прежде всего заставить монополистов на те деньги, которые им платят застройщики, полностью обустраивать коммунальную инфраструктуру - канализацию, электричество, обеспечивать подключение к газовым сетям. Сейчас никто не знает, на что идут эти средства. Что касается больниц, школ и других социально значимых объектов, то сегодня закон запрещает брать деньги с дольщиков на их строительство.

Проблемы «Жемчужины»

В том, что органы местного самоуправления на самом деле обладают самым широким набором давления на строительный бизнес, убедился представитель застройщика из Анапы Михаил Мусаэлян.

- В тех случаях, когда власти якобы не могут повлиять на строительство того или иного здания, в дело вступает суд, - считает адвокат. - Кто мешает администрациям муниципалитетов, которые прекрасно владеют ситуацией на подконтрольной территории, накладывать обеспечительные меры на спорные объекты строительства еще в самом начале процесса и привлекать нарушителей к ответственности, в том числе уголовной?

По словам спикера, чиновники ведут непоследовательную политику и вместо того, чтобы решать проблемы, стремятся обложиться новыми нормативно-правовыми актами. В результате в крае появились не только обманутые дольщики, но и обманутые застройщики. Речь, в частности, идет о жилом комплексе «Жемчужина Анапы» по улице Шевченко, 65.

Застройщик получил разрешение на строительство и поинтересовался, нужна ли государственная экологическая экспертиза (подробнее об этом в материале «Жемчужина Анапы» станет в пикет», № 26 (168) от 22 июня 2016 года), ведь ранее город-курорт был особо охраняемой природной территорией. И получил в администрации ответ, что такой пакет документов не нужен.

Суд решил иначе

Строительство шло, здание было возведено в июле 2015 года. Была оформлена вся необходимая документация.

- Объект получил высокую оценку в Госстройнадзоре. В дом заселились жильцы, сделали ремонты. Прошел почти год, но застройщик до сих пор не получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию, потому что суд выносит постановление о признании незаконным разрешения на строительство, - продолжил Михаил Мусаэлян. - Надо отметить, что прокуратура, которая изначально обратила внимание на стройку, впоследствии от своих претензий отказалась. Однако в дело вступили археологи, которые предположили, что на участке могут быть артефакты. Удивительно: суд отказал управлению государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, но удовлетворил требование прокурора, которое он даже не предъявлял, что противоречит федеральному законодательству. Почему так произошло? Вопрос риторический. Буквально на днях жильцы были на личном приеме у первого заместителя прокурора Краснодарского края Игоря Бабаева, который пообещал им детально разобраться в проблеме.

И вот здесь возникает вопрос к главе города-курорта Анапы Сергею Сергееву, продлевавшему разрешение на строительство: что ему мешает принять объект в эксплуатацию и снять социальную напряженность?

Ранее прецедентов не было

- Действительно, раньше существовало требование о государственной экологической экспертизе, тем более что речь идет о прибрежных городах, - пояснил Игорь Кривошей. - Сейчас этот пакет документов не нужен, и подобных этому случаев в нашей практике не возникает. Мы, к сожалению, не можем вмешиваться в ход строительства, но с удовольствием разъясняем. Действительно, ранее курорты были особо охраняемой территорией, но эта норма с 2014 года не действует.

С представителем федеральной структуры согласился и чиновник из краевой администрации.

- Законодательство в этой части изменялось очень интересно, - сказал Владимир Ницун. - Еще в 2008 году был принят закон об особо охраняемых территориях. В нем были четко разграничены эти понятия. Если участок в черте города, то это земли населенного пункта. В противном случае, если это рекреация, статус земли должен быть оговорен отдельно.

Ситуация накалилась

Некоторые спикеры обрушились с критикой в адрес органов местного самоуправления.

- Меня удивляет стремление чиновников обложиться дополнительными бумагами, позволяющими что-то контролировать, - возмутился Андрей Матус. - Ну какие еще  инструменты нужны муниципалитету, чтобы остановить незаконную стройку? Возможность расстрелять?

По мнению спикера, проблемы, которые сегодня обсуждаются, появились благодаря нашей власти, которая все время позволяла строить. Сколько высоток возведено в центре Краснодара с нарушением всех возможных градостроительных норм?

- Если мы говорим о Сочи, то большинство незаконных строек - тоже в сердце города, на Курортном проспекте, то же самое можно сказать о любом приморском городе, - продолжил Андрей Матус. - Интересно, что практически все объекты продавались отставным военным в ипотеку, привлекались средства материнского капитала. Они были аккредитованы в банках и строились согласно федеральному закону о долевом строительстве. И сегодня, накануне выборов, застройщики уговаривают дольщиков не выходить на улицы.

Инвесторы уходят

Спикер убежден, что пока власть «кидается бумажками», тысячи людей становятся бомжами, вкладывая в законную, казалось бы, стройку последние деньги. Инвесторы же, столкнувшись с властным беспределом, деньги в такое строительство вкладывать уже не хотят и уходят в другие регионы.

- Нужны еще примеры, кроме ЖК «Жемчужина Анапы» - самого высокого здания в городе, которое не заметили власти? Пожалуйста, ЖК «Альбатрос» в Геленджике, - возмущался Андрей Матус. - Этот жилой комплекс администрация курорта рекламировала как «белую» стройку. А сейчас те же чиновники хотят его снести, хотя у людей на руках уже есть свидетельства о праве собственности. Получается, вчерашний приличный бизнесмен стал уголовником, а его клиенты - бомжами? Возникает вопрос: что делать с такой властью, в частности с мэром Геленджика Виктором Хрестиным и анапским градоначальником Сергеем Сергеевым? Почему никто не задался вопросом об их профпригодности? Ведь они, вступая в должность, клялись на Конституции.

Отрасль погружена в беспредел

Подвела итог мероприятия Марина Тугаева, которая поблагодарила всех участников деловой дискуссии за высказанные позиции.

- Зачастую единственный способ решить ту или иную проблему - рассказать о ней в средствах массовой информации, - подытожила главный редактор «Юг Times». - В последнее время в редакцию стали обращаться «обманутые» застройщики, их мы уже выделили в отдельную категорию. Изучая кипы представленных бизнесом документов, мы постоянно удивляемся тому беспределу, в который погрузили власти целую отрасль. В ходе этого круглого стола мы услышали о нескольких таких примерах. А на самом деле их в нашем регионе - десятки, если не сотни. За каждым - человеческая трагедия. Надеюсь, подобные круглые столы заставят власти региона рассматривать каждый случай отдельно. Отрадно, что это понимают и президент РФ Владимир Путин, и губернатор края Вениамин Кондратьев. Дело за малым: нас должны услышать чиновники на местах.



Следите за новостями ЮГ Times

в Facebook на русском языке https://www.facebook.com/yugtimes/

и на английском языке https://www.facebook.com/kubanforeigners/

в Twitter https://twitter.com/YUGTIMES

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube