Краснодар, 17 марта - ЮГ Times. Строительная индустрия страны в целом переживает нелегкие времена. В Краснодаре ситуация имеет и свои дополнительные сложности. Многое зависит от административных решений - как федеральных, так и региональных. Именно на власти лежит ответственность за сохранность длинной производственной цепочки. Важнее всего сегодня - определиться с новыми точками роста, считает эксперт Юг Times - президент компании «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.
- Сергей Петрович, насколько негативно кризис сказывается на строительной отрасли в целом?
- Происходящее в экономике имеет очень сильное негативное влияние на строительную сферу. В 2015 году платежеспособный спрос значительно сократился и объем продаж новых квартир упал в Краснодаре в несколько раз. Это привело к тому, что недальновидные строительные компании, для того чтобы хоть как-то продавать, начали значительно снижать цены. И сегодня очень часто можно встретить рекламу жилья по заведомо нереальным ценам. Запаса прочности у таких компаний становится все меньше, а значит, шансов удержаться на рынке тоже мало. Можно предположить, что многие предприятия если не в этом, то в следующем году просто уйдут с рынка.
Анализируя информацию, полученную на последних совещаниях по проблемам строительной отрасли, могу сказать, что в Краснодаре только полтора-два десятка застройщиков чувствуют себя хорошо в финансовом плане. У них есть подушки безопасности. Сегодня уже достаточно многие наши коллеги переносят сроки ввода домов или вообще останавливают проекты. Не исключаю, в ближайший год-два в городе может опять появиться большое количество обманутых дольщиков.
Демпинг - путь в пропасть
- Какова сегодня минимальная рентабельности для кубанских застройщиков?
- В настоящее время себестоимость квадратного метра в нашем регионе такова, что продавать высотки по цене в 36 000 рублей за метр означает работать в убыток. Наиболее низкую себестоимость имеют пятиэтажные дома, она составляет 34 000 рублей за квадратный метр. Жилье высотностью от 9 до 12 этажей обходится застройщику примерно в 38 000 рублей. Самыми дорогими по себестоимости получаются дома от 16 до 24 этажей - 40 000 рублей за метр.
Строительный процесс имеет непростую структуру себестоимости. Она состоит из следующих основных блоков: затраты на приобретение земли, проектно-изыскательские работы и строительно-монтажные, стоимость подключения к сетям, благоустройство придомовых территорий, строительство парковок, эксплуатационные расходы до момента передачи квартир новым владельцам. Также должны быть учтены текущие накладные расходы застройщика, оплата услуг риелторов, страхование долевых сделок, налог на прибыль. Затраты надо рассчитывать в продолжительном периоде времени, строительство дома может длиться до двух лет, в зависимости от этажности. Если не брать во внимание все эти факторы и их изменение во времени, можно ошибиться с ценой и в итоге ничего не заработать. А в худшем случае застройщик, который демпингует, вообще не будет иметь возможности достроить дом. Потенциальным покупателям надо очень осторожно относиться к предложениям с низкой ценой. Есть риск вообще не получить свое жилье. У застройщиков, которые реализуют квартиры по подозрительно низким ценам, просто нет будущего.
Наша позиция такова: для обеспечения текущей устойчивости компании рентабельность бизнеса не может быть меньше 10-15%, а для стабильного развития необходимы 15-20% доходности. Ведь сроки строительства продолжительные и инфляцию никто не отменял. Плюс много иных факторов риска. Среди них, например, изменение стоимости материалов и работ, что в сегодняшних реалиях слабо поддается прогнозированию.
Диалог зарождается
- Недавно прошла серия совещаний, главным вопросом которых стало настоящее и будущее кубанской стройиндустрии. Как вы оцениваете эти встречи с руководством региона?
- Мне кажется, главное, что происходит между бизнесом и властью, - начинает зарождаться диалог. К сожалению, этот процесс стартовал в кризисный момент. Но то, что это вообще происходит, - несомненный плюс.
Для меня очевидно, каждый бизнес должен зарабатывать прибыль. Но тот ценовой беспорядок, который сейчас царит на строительном рынке, свидетельствует, что многие компании рискуют не достроить объекты. Им просто не хватит средств. Жилье в Краснодаре чуть ли не самое дешевое среди сопоставимых по численности населения городов - в среднем 42 тысячи рублей за квадратный метр. Например, в Нижнем Новгороде - 67 тысяч, в соседнем Ростове-на-Дону - 52,5 тысяч. Муниципальные и региональные власти очень обеспокоены тем, что происходит на строительном рынке. Сейчас самый важный вопрос - как не допустить появления обманутых дольщиков.
- С учетом всего сказанного выше, что произойдет с ценами на жилье?
- Стоимость квартир в целом на рынке Краснодара будет повышаться. Двумя основными факторами для этого являются сокращение объема предложений из-за ухода с рынка определенного количества застройщиков и неизбежный рост цен на строительные материалы и услуги.
Отрасли нужна поддержка
- Некоторые аналитики достаточно скептически оценивают идею создания краевого реестра застройщиков. Как считаете вы?
- Не согласен с этим скепсисом. Во-первых, реестр - это некая база данных, в которую, как я понимаю, все застройщики будут обязаны предоставить полную информацию о себе: сданные объекты, цены, сколько продано за последние два года, сколько налогов уплачено. Из этого можно будет сделать определенные выводы, прежде всего тем, кто собирается покупать квартиры. Да, реестр - это не панацея, но все же я расцениваю эту инициативу как попытку навести порядок в отрасли. И это надо делать как можно скорее.
- Что еще можно сделать для поддержания строительной сферы страны?
- Сегодня строительство жилья может стать в России одним из немногих драйверов роста, наряду с сельским хозяйством и перерабатывающей отраслью. Строительство имеет длинную технологическую цепочку, на одного занятого в данной сфере приходится до 12 рабочих мест в смежных отраслях. Это производство строительных материалов, транспортные услуги, отделочные материалы и услуги, эксплуатация зданий. Год назад в апреле государство ввело меры поддержки строительного рынка в виде субсидирования процентной ставки по ипотеке. Это оказало значительное положительное воздействие на рынок. В нынешнем году данная мера про-
длена, что говорит о понимании властью необходимости поддержки строительной отрасли страны.
- Критическая особенность краснодарского рынка жилья - отсутствие в новых микрорайонах социальной инфраструктуры. Как изменить ситуацию?
- В комплексной застройке строительство школ и садов, по нашим расчетам, это плюс пять-семь тысяч рублей к квадратному метру в структуре себестоимости Согласно законодательству, детские сады и школы должны выкупать муниципалитеты. Федеральные власти сегодня говорят о том, что на эти цели будет выделено до 3,5 триллиона рублей. Исполнительная власть должна дать гарантию того, что выкупит детские сады и школы после того, как они будут введены в эксплуатацию. И проблема, уверен, отпадет сама собой.
The higher the more expensive
Sergei Ivanov, President of Development-Yug Company, one of the region’s leading construction developers, speaks of a dialog between business and state, construction, dumping, and unauthorized construction sites.
Q.: How has in your opinion the current crisis affected the construction industry?
A.: Now some 15 companies at best are feeling good in financial sense - all thankful to the safety pads they have. The state of the others may be described as different degrees of severity.
Q.: What is today’s minimum profitability level for the Kuban constructors?
A.: When our colleagues are selling flats in high-rises for less than 36,000 rubles per sq m, I cannot but suppose that they are working with zero or even negative profitability. The cost price of a sq m at the Krasnodar market, I can reckon, in a five-storey economy-class house is 34,146 rubles. Our position is as follows: to reach sustainability, a company cannot work to a margin that is less than 15%, or even 25% - due to quite long construction terms, high inflation, and lots of other risk factors.
Q.: Another critical peculiarity of the housing market in Krasnodar is lack of social infrastructure (kindergartens, schools, hospitals) in the new housing communities…
A.: By our calculations, to have secondary and nursery schools constructed in a community means additional five to seven thousand rubles per sq m.
Автор: Владимир Приходько
Фото: meteorit.ru
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
