Рынок жилищного кредитования не рухнул исключительно благодаря программам государственной поддержки.
Основной объем ипотеки в Краснодарском крае, впрочем, как и в остальных регионах страны, приходится на субсидируемую бюджетом программу кредитования на покупку жилья в новостройках под ставку не выше 12%. Брать ипотеку на вторичном рынке под 15% годовых сейчас мало кто готов рискнуть.
Падение курса рубля минувшей зимой привело к повышению ключевой ставки до 17% и фактической остановке ипотечного кредитования. Однако уже с февраля и до последнего времени Банк России последовательно снижал этот показатель, формирующий ставки для заемщиков всех уровней. В последний раз (3 августа) он был установлен на отметке 11%. Одновременно снижались и ставки по ипотечным кредитам.
Ситуация не критична
Все это естественным образом повлияло на потребительский спрос и работу банковского сектора. Вспомним, как развивалась ситуация.
2014 год стал рекордным для региона по темпам развития и объемам ипотечного кредитования за последние 10 лет. 31 тысяча кредитов была выдана кубанцам на покупку жилья на общую сумму более 50 миллиардов рублей, рост составил 1,4% к уровню 2013 года.
Однако начало 2015 года ознаменовалось уходом с рынка почти половины кредитных организаций, работавших в сфере ипотечного кредитования. В настоящий момент в крае выдают ипотеки лишь 36 организаций, предлагающих 231 ипотечную программу.
- Сейчас выдача ипотечных кредитов населению находится на уровне 2013 года, - говорит заместитель руководителя краевого департамента по финансовому и фондовому рынку Светлана Федоренко. - Падение рынка в крае за первые 4 месяца этого года достигло 30%. За это время кубанцам было выдано 5,5 тысяч ипотечных кредитов на сумму 8 миллиардов рублей. В августе эта цифра достигла 16,2 миллиарда. Так что ситуация выглядит намного радужнее, чем после кризиса в 2009 году, когда было отмечено 4-кратное падение ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим периодом.
В целом по стране, по информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первом полугодии объем выдач ипотечных кредитов оказался на 40% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Так что ситуация на Кубани выглядит еще не столь критичной.
Помощь для заемщика
Все могло быть куда печальней, если бы государство отпустило ипотечный рынок в свободное плавание. Для заемщиков кредиты с высокими ставками оказались бы вне доступа, что повлекло бы неизбежный крах для девелоперов, ведь доля ипотек в общем объеме продаж остается высокой.
Чтобы не допустить коллапса, еще в марте этого года федеральное правительство запустило механизм субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Напомним, по условиям госпрограммы, для конечного заемщика ставка не должна превышать 12% годовых. Банки получают компенсацию в размере ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 3,5 процентного пункта. Размер субсидии рассчитывается ежемесячно.
Однако для заемщика на протяжении всего срока договора ставка и остальные условия остаются неизменными. Максимальная сумма кредита для регионов - 3 миллиона рублей. Максимальный срок - 30 лет. В бюджете на цели субсидирования для банков первоначально было предусмотрено 20 миллиардов рублей, что, по расчетам властей, позволило бы выделить субсидированных ипотечных кредитов на 400 миллиардов. В июле чиновники расширили программу, доведя объем кредитов, которые могут выдаваться с привлечением льготной ипотеки, до 700 миллиардов. Срок окончания программы - 1 марта 2016 года.
Ставки сделаны
По словам банкиров, именно на льготную ипотеку на покупку квартир в новостройках сегодня приходится основной объем выдач ипотечных кредитов. При этом процентные ставки во всех банках - участниках программы разные.
Например, «Сбербанк» и «Промсвязьбанк» по программе с господдержкой кредитуют под ставку от 11,4% годовых, «Россельхозбанк» - от 11,3%, «Газпромбанк» - от 10,9%. Для сравнения: по собственным программам ипотечного кредитования без привлечения государственных средств ставки кредитных организаций варьируются от 13% до 15% годовых.
Есть банки, которые снижают процентные ставки за счет собственных средств и средств застройщиков-партнеров. Так, «Кубань Кредит» предлагает взять ипотеку под 9%, правда, с оговоркой, что такая ставка будет действовать только первый год, а со второго она увеличивается почти на 3 процентных пункта.
В целом, по словам управляющего директора по ипотеке Краснодарского филиала «ВТБ24» Игоря Казанцева, получив господдержку, кредитные организации стали чувствовать себя увереннее на девелоперском рынке. Следствием этого стало появление тренда на снижение ставок и смягчение условий выдачи ипотеки относительно зимы-весны 2015 года.
Рассрочка закончилась
Как отмечают банкиры, кубанский рынок ипотечного кредитования не рухнул во многом за счет активной выдачи военной ипотеки. Кубань наравне с Москвой бьет рекорды по количеству выдаваемых кредитов военнослужащим. То же самое отмечают и застройщики.
- Доля военных ипотек в общем объеме ипотечных продаж в нашей компании составляет примерно 80%, - говорит директор по продажам «РенКапСтрой» Людмила Хут. - Остальная масса ипотечников - это участники ипотечных программ с привлечением господдержки.
К слову, в этом году компания стала площадкой для пилотного проекта АИЖК - «Жилье в рассрочку», который должен был стать альтернативой ипотеке (о нем «Юг Times» уже рассказывал своим читателям ранее). Финансироваться программа должна была за счет государственных средств, ее общий денежный фонд составлял 350 миллионов рублей.
Однако в настоящее время действие проекта приостановлено. По словам Людмилы Хут, квартиры по программе разошлись как горячие пирожки. Теперь лимит государственных средств исчерпан. Представитель застройщика не исключает, что программа возобновится, как только решится вопрос с возможностью ее дальнейшего финансирования.
Поскольку рынок зависим от большого количества факторов глобальной экономики, которые меняются буквально ежедневно, прогнозировать дальнейшую ситуацию крайне сложно. Тем, кто давно запланировал приобретение жилья, банкиры советуют не ждать лучших времен, а совершать покупку, что называется, «здесь и сейчас». Мало ли что произойдет в экономике завтра.
Is It Worth While Waiting for Better Times?
It is owing to the state backup programs only that the market of housing credits has not collapsed.
The bulk of the mortgage credits in the Krasnodar region as well as elsewhere in Russia falls on the state-subsidized crediting program meant to help buy flats in newly-built blocks. In that case the bank interest does not exceed 12%. The secondary housing market offers mortgage credits against 15% interest, which is too risky for many potential borrowers.
Last year’s fall in ruble’s exchange rate resulted in the increase of the key rate up to 17% which in its turn brought mortgage crediting to a full stop. According to the Housing Mortgage Crediting Agency, in January – June 2015 the volume of mortgage credits issued was 40% than during the same period last year.
All may have been much sadder if the state had not let the mortgage market go free: high-rate loans would have been in accessible for the borrowers – and that would have become detrimental for the construction developers for the mortgages’ share in their total sales volume was high.
To prevent the collapse, the Federal Government launched the subsidizing mechanism for the mortgage interest rates. Since February the Bank of Russia has been sequentially lowering its key rate down to 11% ultimately (the key rate is the most important factor to form bank interests offered to potential borrowers). For the final borrower, the interest rate should not exceed 12%, and the banks get compensation in the amount equal to the Central Bank’s key rate plus 3.5%. The amount of the subsidy is recounted every month.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
