Краснодар, 10 сентября – Юг Times, Зухра Куб. В Краснодарском крае с 2018 года действует порядок льготной арендной платы для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Объекты в региональной собственности могут сдаваться в аренду за сумму от 1 рубля за год на срок от 7 до 49 лет. При этом на арендатора возлагается ряд требований. В частности, он обязуется провести работы по сохранению объекта в течение 7 лет со дня передачи, в том числе в течение двух лет подготовить проектную документацию. Если инвестор нарушит условия охранного обязательства, включая сроки работ, он будет вынужден платить неустойку. Также в случае нарушения условий краевая администрация оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор. 

Льгота без преимуществ 

Как отмечает генеральный директор группы компаний MACON Илья Володько, программа льготной аренды объектов культурного наследия не пользуется широкой популярностью, и это не зависит от локации объекта. Даже при разном потенциале коммерческого использования такие проекты остаются сложными и проблемными.- 

Стоимость реставрации и реконструкции зачастую очень высока, а сама процедура длительная и трудоемкая. Из-за этого редко удается найти вариант коммерческого использования, который окупил бы все понесенные издержки, - говорит эксперт. - Поэтому среди инвесторов программа не слишком востребована. Зачастую за такие объекты берутся исходя из личных, а не сугубо деловых мотивов. Даже в Краснодаре далеко не каждый объект, доступный по этой программе, способен принести инвестору сопоставимую выгоду и обеспечить достаточную отдачу от вложенных времени и средств. 

По словам Ильи Володько, цена в один рубль - это не привилегия и не льгота. Как правило, речь идет об объектах, близких к руинированному состоянию или как минимум настолько ветхих, что они фактически ничего не стоят. 

- По сути, такие объекты и не могут продаваться за реальные деньги - ведь в этом случае покупатель платил бы за обременения. Цена - отражение того, что приобретающий сознательно берет на себя серьезные обязательства, - продолжает спикер. - Мало того, что нужно вложить значительные средства в реставрацию, так еще и сопряженные с этим административные и временные издержки огромны. Проект необходимо согласовать, функционал и площадь объекта редко можно сколько-нибудь существенно изменить, а сама реставрация должна соответствовать полным требованиям, предъявляемым к памятникам архитектуры. Все это колоссальные затраты. Поэтому справедливая рыночная стоимость такого объекта действительно близка к нулю. По сути, покупатель, наоборот, принимает на себя обязательства по его инвестированию и восстановлению. Еще одна проблема, как отмечает эксперт, - такие объекты, как правило, небольшие по площади. Существенно расширить их, модернизировать, добавить квадратные метры, этажи или пристройки обычно нельзя. - В итоге у вас компактный объект, способный приносить лишь ограниченные доходы, тогда как вложить в его восстановление приходит ся больше, чем в строительство современного здания с нуля. Во всем мире в подавляющем большинстве случаев гораздо дешевле построить новое здание и стилизовать его под нужный исторический облик, чем реконструировать старое, - резюмирует Илья Володько. 

Распределение обязательств 

В масштабах страны усилия по вовлечению частных инвесторов в сохранение объектов культурного наследия не привели к заметному прогрессу. На минувшей неделе, 1 сентября, в Госдуму внесли законопроект, авторы которого предлагают дать инвесторам преимущественное право на выкуп отреставрированных объектов без земли за 1 рубль. Как отмечают авторы инициативы, объекты культурного наследия в неудовлетворительном состоянии имеют существенный износ - более 80% и, как правило, находятся в руинированном и утраченном состоянии. 

- Стоимость работ по их сохранению варьируется от 500 миллионов до 2 миллиардов рублей. Таким образом, объем инвестиций, необходимый для проведения ремонтно-восстановительных работ, значительно превышает стоимость самих объектов. Как правило, единственным вариантом проведения вышеуказанных работ является привлечение финансовых средств частных инвесторов, которые, в свою очередь, получают льготы за вложение своих средств в работы по сохранению объектов культурного наследия, - отмечается в пояснительной записке. - Вместе с тем практика передачи объектов в аренду в целях проведения работ по их сохранению показала низкий процент доведения реставрационных работ до конечного результата (более 90% переданных таким образом объектов не восстановлены). Основной причиной такого низкого процента введения объектов в эксплуатацию является невозможность или отсутствие перспектив выкупа арендаторами восстановленных объектов в собственность в преимущественном порядке с учетом вложенных средств. 

Как отмечает заслуженный архитектор Российской Федерации Юрий Рысин, на высокую итоговую стоимость реставрационных работ влияет множество факторов. В первую очередь сама специфика работ требует от специалистов очень высокой квалификации, а значит, и соответствующей оплаты труда. Кроме того, применять можно только строго определенные материалы. Проектные работы тоже обходятся недешево. Тем не менее, по мнению эксперта, реставрация исторических зданий необходима. Особенно такому городу, как Краснодар, который сегодня активно становится одним из туристических центров.

- На мой взгляд, реконструкцию нужно вести кварталами. Для этого необходимо сформировать пул инвесторов, а не возлагать всю нагрузку на одного участника - даже если он располагает значительными ресурсами, - говорит Юрий Рысин. - При таком механизме инвесторы будут объединяться в рамках единого проекта и реализовывать его поэтапно. В результате сформируется полноценно реконструированный квартал. Чтобы компенсировать существенные затраты на такую стройку, инвесторам, на мой взгляд, следует предоставлять дополнительный участок для застройки с иной этажностью и более высокой рентабельностью. Он не обязательно должен располагаться в центре. Это может быть городская периферия, где возводится новая многоэтажная застройка. Такой связанный проект позволит сгладить неизбежные потери, возникающие при строительстве в историческом центре города. При освоении новой территории тоже есть свои сложности, но они не такие, как при строительстве в историческом центре, где в том числе приходится менять коммунальные сети. Тем не менее, по моему мнению, связанные проекты - это единственная возможность провести реконструкцию исторических зданий в муниципалитетах Кубани. 

Спикер сравнивает программу по реставрации исторических зданий с реновацией в Москве, которая в свое время начиналась не просто. 

- Однако город принял программу, объяснил инвесторам, что они получат в итоге, - продолжает Юрий Рысин. - Инвесторы все просчитали и по ходу реализации вносили коррективы. Сейчас маховик раскручен - по этой программе построены уже тысячи квартир. Здесь нужен такой же подход. Следует отработать юридические механизмы, просчитать экономику, предложить конкретные варианты квартала для реставрации и участка под новую застройку. Процесс должен строиться на договорной основе. Причем первый договор - общественный. Общество через орган власти и инвестор формулируют свои интересы, которые фиксируются на бумаге. Только после этого программа начинает реализовываться. В случае успеха модель можно распространять на всей территории края, где располагается множество исторических поселений. 



За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube