Краснодар, 7 августа – Юг Times, Зухра Куб. Как ощущается смена парадигмы застройки Сочи, когда жилья почти нет, а число отелей стремительно растет?
Интерес инвесторов к недвижимости Сочи демонстрирует тенденцию к снижению. Эксперты говорят о сжатии рынка на 60%. Главный курорт страны по итогам прошлого года уступил лидерство по количеству сделок с апарт-отелями Анапе. Несмотря на то что в первой половине этого года равновесие было восстановлено, конкуренция с Сочи продолжается со стороны не только других курортов Краснодарского края, но и Крыма, Кавказских Минеральных Вод. Рынок переживает заметную трансформацию, но к чему она приведет в итоге?
Жемчужина Черного моря в этом году показывает тенденцию к спаду сразу в нескольких направлениях. В том числе и по турпотоку. По информации главы Сочи Андрея Прошунина, в июле средняя загрузка средств размещения по городу составила 77%. Бронирование на август составляет 72%.
Ажиотаж в стадии охлаждения
Как отмечает исполняющий обязанности директора департамента инвестиций и стратегического развития администрации города-курорта Сочи Вадим Финашин, в этом году наблюдается небольшой спад туристического потока.
- Согласно замерам, на конец июля Сочи посетили порядка 4 миллионов туристов, - говорит он. - Но мы являемся круглогодичным городом-курортом, поэтому сезон у нас еще впереди. В любом случае мои коллеги с туристического направления находятся в активной работе по определению мероприятий, направленных на привлечение россиян и удержание туриста, который обычно приезжает на наш курорт и доверяет нам.
Снижается интерес не только туристов, но и инвесторов. В частности, как отмечают эксперты, рынок апартаментов и курортной недвижимости демонстрирует тенденцию к сжатию.
- Если сравнивать по годам, рынок упал на 60%, - говорит директор партнерской сети Nedvex Иван Зинченко. - Однако премиальный сегмент остается менее чувствительным к общей динамике. Так, по итогам пяти месяцев средняя стоимость объектов здесь выросла на 0,8% даже с учетом скидок.
Директор по продажам ГК «Еврострой» Руслан Тхагушев также отмечает общее снижение сделок на 60%. Эксперт обращает внимание, что участники рынка по разному реагировали на изменения: кто-то быстрее уловил тренды, кто-то сориентировался позже.
- В условиях экономического кризиса мы отчетливо видим сдвиг в портрете покупателя новостроек - он становится старше, - говорит Руслан Тхагушев. - Особенно заметна группа людей, которые пережили кризис 2008 года, но тогда были слишком молоды и не могли инвестировать в недвижимость. Сегодня эти клиенты приходят на рынок с наличными средствами. Структура сделок серьезно изменилась: доля ипотеки упала с привычных 70% до примерно 10%. Оставшиеся сделки - в основном покупки за наличные: ипотека стала недоступна для большинства.
Временно уступил Анапе
Несмотря на снижение спроса на главном курорте страны, санаторно-курортная сфера остается ключевым направлением инвестиционного портфеля: из 60 реализуемых проектов 44 приходятся именно на эту отрасль.
По мнению генерального директора группы компаний MACON Ильи Володько, в Сочи не хватает качественных объектов по адекватным ценам.
- Есть хорошая новость для туристов: максимум к 2030 году перестанет бытовать мнение, что отдых в Сочи дороже, чем в Турции и Египте, - говорит эксперт. - Это связано с активным ростом строительства инвестиционной недвижимости, который происходит последние 6-7 лет. Причин несколько, но основная - появление на рынке инвесторов, которые оценили формат апарт-отелей.
По информации Ильи Володько, за 2025 год в России было куплено 7,8 тысячи номеров в апарт-отелях на 133 миллиарда рублей. Активное возведение инвестиционных отелей продолжается: на сегодняшний день в стадии строительства находится 87 объектов на 46 тысяч номеров.
- Это большая цифра, - продолжает спикер. - Для сравнения: чтобы обеспечить нормальную загрузку каждых 10 тысяч номеров, нужно около 700 тысяч туристов. То есть данный объем требует дополнительно 3-3,5 миллиона туристов.
Как отметил Илья Володько, в Сочи строится больше всего - 31 объект на 17 тысяч номеров. Однако в отношении олимпийской столицы начинает расти конкуренция со стороны не только других курортов Краснодарского края, но и Крыма, где доходность инвестиционных отелей не сильно отличается. В то время как в Сочи средний уровень цен выше, чем в остальных курортных зонах, что, по мнению эксперта, является определенной проблемой.
- Относительно инвестиционных отелей в Сочи прослеживается неоднозначная динамика: средняя стоимость предложения от девелоперов снизилась с 1,1 миллиона до 1 миллиона рублей, тогда как средняя стоимость фактически заключенных сделок за последние годы выросла, - говорит Илья Володько. - На первый взгляд, это противоречие, однако его можно объяснить структурными изменениями на рынке. По моему предположению, в 2025 году почти половина покупателей покинула рынок Сочи, перераспределившись в другие локации. В сегменте остались преимущественно клиенты с более высокой платежеспособностью, за счет этого и вырос средний чек по сделкам за последние полгода. Из 7,8 тысячи сделок в сфере инвестиционных отелей, которые были совершены в России за 2025 год, на курорты Черноморского побережья пришлось более половины этого объема - 4,5 тысячи. Несмотря на лидерство черноморских курортов, растет конкуренция со стороны других территорий - Кавказских Минеральных Вод, Дагестана, Алтая, Иркутска, Калининградской области.
- В 2024 году было совершено большое количество сделок с апарт-отелями в Сочи, однако в 2025 году рынок сильно упал, - комментирует Илья Володько. - Примечательно, что в 2025 году по числу сделок Анапа опередила Сочи. За первое полугодие 2026 года доля Сочи на рынке инвестиционных отелей курортов Черноморского побережья опять вернулась к 30%, это свидетельствует о том, что город восстанавливает лидерские позиции. В первом полугодии 2026 года зафиксировано 530 сделок в Сочи и 445 - в Анапе. Несмотря на стабилизацию ситуации, для Сочи усиление конкуренции со стороны других курортных зон остается значимым рыночным трендом, требующим пристального внимания. Уровень цен, который предлагает сегодня Сочи, имеет основания, тем не менее с ним нужно быть достаточно аккуратным.
Выигрышный климат
Несмотря на тревожные тенденции, эксперты видят позитивное будущее для курорта. По мнению коммерческого директора AVA в Южном федеральном округе Елены Карагезовой, Сочи останется привлекательной локацией.
- Интерес к городу выходит за рамки сезонного туризма: большое число людей продолжают рассматривать Сочи как место для постоянного проживания, - говорит эксперт. - У нас доля инвестиционных сделок остается высокой, приближаясь к 50%. В сегменте комфорт-класса наибольшим спросом по прежнему пользуются квартиры-студии: их привлекательность обусловлена компактной площадью и, как следствие, относительно невысокой стоимостью. Дополнительным стимулом для покупателей в жилом сегменте выступает льготная ипотека, которая продлена до октября. Если раньше повышение стоимости за квадратный метр в долгосрочной перспективе определял доход покупателя, то сегодня его регулируют концепция проекта, сильная локация и высокий потенциал доходности от аренды. Мы наблюдаем, что за последний год интерес перераспределился на другие курорты Краснодарского края и другие регионы. Тем не менее, на мой взгляд, им сложно конкурировать с Сочи, инфраструктура и природно-климатические особенности которого позволяют не зависеть от сезона в формировании турпотока.
Как отмечает председатель экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов, с одной стороны, идет коррекция рынка, с другой - продолжается инвестиционный бум.
- В ближайшие 7-8 лет он никуда не денется, - уверен спикер. - Активное строительство в курортной сфере города, которое проходит в настоящее время, по ряду параметров сопоставимо с олимпийскими временами. Есть ряд факторов, которые обрекают курорт Сочи на успех, при условии, что мы не совершаем ошибок. Первоначальные - это расположение в единственных в стране субтропиках. Нет в России больше ни одного города, где на протяжении 8 месяцев в году такая же комфортная погода. Не менее важный фактор - колоссальное наследие советского санаторно-курортного комплекса.
Руслан Тхагушев прогнозирует тенденцию к увеличению сделок и росту стоимости объектов. Как отмечает эксперт, на курорте появляются новые проекты, но в основном на месте старых, в том числе путем реконструкции. - Количество земельных участков в Сочи не увеличивается, и в определенный момент наступит дефицит недвижимости в нашем городе, - комментирует он. - Несмотря на то что рынок недвижимости упал, самые интересные и привлекательные лоты постоянно вымываются.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
