Краснодар, 5 августа – Юг Times, Зухра Куб. Как кубанские девелоперы привлекают покупателей в период высоких кредитных ставок и низких объемов строительства?
Сегодня на рынке жилья Краснодарского края наблюдается перераспределение - меняются приоритеты покупателей и структура предложения. Покупатели обращают внимание на недвижимость в ранее недооцененных локациях, как Анапа, в то время как в Краснодаре, где предложение значительно превышает спрос, привлекательность объектов начинает иметь критически важное значение. Ко Дню строителя издание выяснило, из чего сегодня складывается формула востребованного жилья в регионе.
Сектор жилой недвижимости в Краснодарском крае сегодня находится в непростой ситуации. По данным портала «Наш дом.рф», с января по июнь 2026 года по сравнению с прошлым годом фактический объем ввода жилья упал на 40%, составив 1,9 миллиона квадратных метров. В том числе рынок МКД сократился на 23%: с января по июнь введено 887 тысяч квадратных метров. ИЖС упал на 49%: за первое полугодие введено 1,08 миллиона «квадратов».
Взвешивают все за и против
На фоне спада на рынке формула востребованного жилья, как отмечают эксперты, стала заметно сложнее. В частности, в Краснодаре просто «дешевле и ближе к центру» - уже недостаточно.
- Покупатель все чаще выбирает не квадратные метры сами по себе, а сочетание цены, удобной планировки, транспортной доступности, готовой инфраструктуры и понятной ликвидности на будущее, - комментирует руководитель агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Светлана Лесникова. - На этом рынке уже не работает логика «возьмут все», спрос стал гораздо более избирательным, а ошибка в продукте сразу отражается на скорости продажи. По данным ЦБ, в Краснодарском крае из 8,3 миллиона квадратных метров строящегося жилья продано только 1,7 миллиона квадратных метров, то есть нераспроданными остаются около 80% объема. Это хорошо показывает, насколько критично попадание в реальный запрос покупателя.
Как отмечает эксперт, в разрезе планировок безоговорочными лидерами ликвидности в краевой столице остаются «евродвушки» площадью 40-45 квадратных метров и продуманные однокомнатные квартиры по 33-38 «квадратов».
- Они обеспечивают идеальный баланс между общим бюджетом и качеством жизни, - говорит Светлана Лесникова. - А вот «зависают» два полюса: плохо спланированные студии до 22 квадратных метров с дефицитом естественного света и большие трехкомнатные квартиры свыше 80 квадратных метров в комфорт-классе без премиальных характеристик. Срок их экспозиции на рынке вырос в 1,5-2 раза. Владелица и руководитель компании «Про Капитал» Елена Лусникова отмечает, что в перенасыщенном Краснодаре плотная застройка мешает многим покупателям определиться с выбором жилья.
- Поэтому мы взвешиваем разные варианты: и побережье, и Краснодар. А недавно в поле зрения попала даже столица соседнего региона Майкоп - своего рода золотая середина, - говорит эксперт. - На Черноморском побережье большой выбор объектов: можно подобрать курорт по душе, да и проектов немало - каждый по-своему интересен. Но есть серьезный сдерживающий фактор - цена. Студия или однокомнатная в курортных городах стартует от 10 миллионов рублей: за эти деньги в Краснодаре вполне можно присмотреться к двух- или трехкомнатной квартире.
Несмотря на уровень цен, покупатели по-прежнему активно выбирают жилье в курортных локациях - в том числе в тех, где стоимость объектов относительно не высока. Исполнительный директор «Самолет Плюс Южный» в городе Анапе Татьяна Стяжкина отмечает рост интереса к недвижимости курорта на 20% по сравнению с прошлым годом. Это касается не только коммерческих и гостиничных объектов, но и жилья.
- Такая динамика обусловлена рядом факторов. Во первых, в Анапе стоимость новостроек практически сравнялась со стоимостью вторичного жилья, особенно в сегменте двух- и трехкомнатных квартир, - говорит эксперт. - Во-вторых, есть возможность заключить сделку удаленно и оформить рассрочку, что заметно активизирует спрос. По мнению спикера, рост спроса на недвижимость в Анапе во многом связан с активным развитием города: здесь открываются крупные торговые центры, возводятся новые досуговые объекты, благоустраивается набережная. Сегодня недооцененный ранее рынок недвижимости курорта представляет особый интерес и для тех, кто планирует переезд, и для инвесторов.
- Образ Анапы как преимущественно детского курорта постепенно уходит в прошлое. Сейчас город все чаще воспринимают как комфортное место для жизни и переезда, а также как перспективную площадку для долгосрочных инвестиций, - комментирует Татьяна Стяжкина.
Экономсектор вымывается
Как отмечает Елена Лусникова, рынок ИЖС с 2025 года заметно трансформировался: на фоне большого предложения готовых модульных и каркасных домов наблюдается активный спрос на земельные участки и переезд за город. При этом объемы продаж по сравнению с 2025 годом все же снизились.
- На смену масштабной стройке пришли легкие, но прочные домики - именно они сейчас пользуются наибольшей популярностью, - подчеркивает спикер. - Тренд на дачи и загородные дома уверенно закрепился. Основную часть покупателей ИЖС сегодня составляют семьи с доходом выше среднего. Сегмент эконом-класса практически исчерпал свой потенциал - спрос на такие объекты заметно упал. Причина в том, что покупатели теперь делают ставку на комфорт и развитую инфраструктуру, которую бюджетные варианты обеспечить не могут.
По словам Татьяны Стяжкиной, рынок ИЖС в Анапе и его окрестностях сохраняет стабильность. В прошлые годы объекты нередко раскупались еще на этапе фундамента, что было обусловлено действовавшими мерами поддержки, в том числе возможностью приобрести дом от застройщика и расширенными условиями семейной ипотеки.
- Сегодня объемы продаж пересмотрены, однако сегмент ИЖС остается более устойчивым по сравнению с рынком квартир в многоквартирных домах. Спрос на индивидуальное жилье остается постоянным, выраженного спада не фиксируется, - говорит Татьяна Стяжкина.
Факторы ликвидности
Как отмечает Елена Лусникова, формула востребованного жилья состоит из нескольких факторов - безопасности, эргономичности и комфорта, а также экосистемы и среды обитания.
- Например, играет роль наличие парков в комплексе, закрытой большой территории, своей поликлиники, даже церкви, станции скорой помощи и аквапарка, - перечисляет спикер. - Новый формат жизни - комфорт здесь и сейчас. При этом цена не завышается, а растут стандарты качества. Если брать технические параметры планировочных решений, главное - чтобы работал каждый сантиметр. Ушли из моды «дворцы» на 500 «квадратов» бесполезно захороненных денег и нервных клеток.
В перенаселенном мегаполисе востребованность диктуют другие условия. Как отмечает Светлана Лесникова, по локациям Краснодар остается рынком, где ликвидность все сильнее зависит от транспортной связности и повседневной доступности, а не только от модного названия района.
- ЦБ отдельно указывает, что в Краснодаре значительная часть строящегося жилья расположена за чертой города, и это снижает его привлекательность для семей, - обращает внимание спикер. - На практике лучше всего продаются районы и проекты, где можно быстро добраться до работы, школ, детсадов и основных магистралей без ежедневных потерь времени в пробках, именно поэтому транспортная доступность уже влияет не только на цену покупки, но и на ставку аренды и скорость перепродажи. Там, где дорога от дома превращается в ежедневный квест, ликвидность заметно слабее, покупатель все чаще готов переплатить не за «квадрат», а за экономию времени.
На курортных территориях формула востребованного жилья состоит из других ключевых факторов. По мнению Татьяны Стяжкиной, к ним относятся удачная локация и развитая инфраструктура, а также высокое качество объекта. Существенно повышают привлекательность в глазах покупателей современная инфраструктура и качественная входная группа. Не менее важна юридическая чистота сделки. При этом наличие моря является ключевым фактором, который обеспечивает стабильный поток покупателей жилья в курортном городе.
Относительно прогнозов рынка жилой недвижимости Елена Лусникова настроена позитивно. По мнению эксперта, падения цен не планируется.
- Застройщики оправиться после тяжелого периода, а дисконты уйдут, - считает спикер. - Будет рост и на вторичном рынке: спрос в этом сегменте активно увеличивается. Ключевая ставка продолжит плавно снижаться, и ждать обвала цен не стоит. Фундаментальный спрос сохранится. Рынок недвижимости всегда живет скачками, но основная линия в этом секторе идет вверх.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
