Краснодар, 16 апреля – Юг Times, Зухра Куб. Кубанская столица в развитии туризма упирается в собственные пределы, гостям мешают те же проблемы, которые портят жизнь постоянному населению. 

Краснодар постепенно превращается из преимущественно транзитного города в самостоятельное направление коротких поездок. По информации администрации краевого центра,  в 2025 году город посетили около 1,5 миллиона туристов. Увеличение турпотока по сравнению с годом ранее составило 6,4%. Интерес путешественников к краевой столице подталкивает вверх рынок краткосрочной аренды. Но здесь скрывается ряд противоречий: рост приезжающих сталкивается с инфраструктурными ограничениями, а вопрос о правовых границах частичного найма и фактически гостиничной деятельностью остается чувствительным.

Согласно данным «Авито Путешествий», по итогам 2025 года Краснодар занял 4-е место среди самых популярных направлений для поездок по России по числу бронирований. Пик интереса туристов к краевому центру пришелся на декабрь. По оценкам вице президента Альянса туристических агентств Алексана Мкртчяна, в новогодние праздники турпоток в кубанскую столицу увеличился на 40-45%, на что в том числе оказало влияние открытие аэропорта. 

По информации красноярской администрации, в летние месяцы город в значительной степени является транзитным пунктом на пути к курортам Черного и Азовского морей. С июня по август турпоток составил около 30% от годового объема. Туристы воспринимают краевой центр как направление для коротких путешествий. По подсчетам городских властей, до 40% приезжих ограничиваются однодневными поездками, двухдневные визиты в 2025 году составили порядка 10%. 

В Краснодаре действуют около 250 гостиниц и гостевых домов. Однако больший рост показал сектор частной аренды. Как отмечают эксперты «Авито Путешествий», в основном туристы выбирают частные форматы жилья: 47% снимают посуточные квартиры и дома. В то же время 35% обычно останавливаются в отелях, а еще 9% - в хостелах. Тренд согласуется с наблюдениями входящих в АТОР туроператорами об изменении предпочтений путешественников: они становятся более экономными и все чаще выбирают квартиры и апартаменты вместо гостиниц и прогулки по городу как замену экскурсий. 

По информации Алексана Мкртчяна, только 4% отелей Краснодарского края селят четыре человека и больше в однокомнатный номер. Остальные предлагают два стандартных номера, семейные двухкомнатные номера либо люксы. Для семьи из пяти человек посуточный наем квартиры выходит существенно экономнее. 

Из центра на периферию 

Эксперт по развитию туристических проектов, основатель платформы «ТурЭксперт» Наталия Таможникова отмечает, что в последние годы в Краснодаре появляются новые точки притяжения для гостей.

- Одним из ярких примеров является фестивальная площадка, открытая в прошлом году, - говорит эксперт. - Конечно, нельзя не упомянуть парк «Краснодар» и Парк облаков - настоящий бриллиант, который уже стал символом города. Но есть и другие значимые объекты: стадион «Озон-Арена», где собираются тысячи любителей спортивных матчей. Кроме того, город развивается как центр медицинского туризма. Многие приезжают за качественной медициной, обследованиями и высокотехнологичными операциями, особенно в области офтальмологии. Это привлекает туристов не только из России, но и из-за рубежа.

 Как отмечает Наталия Таможникова, большинство гостей заранее изучаютго род: планируют маршруты, учитывают пробки и подбирают жилье так, чтобы быть максимально близко к тем объектам, которые хотят посетить. Если туристы собираются посетить парк Галицкого, они чаще ищут квартиры в районах поблизости - например, в «Губернском» или в «Панораме». Те, кто приезжает по медицинским причинам, подбирают жилье рядом с клиниками. Если целью визита является прогулки и культурная программа, гости предпочитают исторический центр - близость к улице Красной, паркам и театрам позволяет наслаждаться городом максимально эффективно. 

При этом интерес туристов больше вызывают квартиры вне центральной части города. По данным «Авито Путешествий», с марта 2025 по март 2026 года участились оплаченные бронирования в Карасунском округе - на 35%, Прикубанском (+31%), Центральном (+ 29%) и Западном (+15%). Стоимость аренды квартир в разных районах города выросла в среднем на 3-8%. Наибольший рост показали Западный и Карасунского округа (на 8%). За ними следуют Прикубанский (7%) и Центральный (3%). В сегменте загородного жилья динамика более выраженная: стоимость аренды домов и коттеджей в Карасунском округе увеличилась на 21%, в Прикубанском - на 4%, в Западном - на 3%, тогда как в Центральном округе осталась практически без изменений.

- Расширение рынка краткосрочной аренды за пределы центра не случайность, а закономерность для крупных южных городов с выраженным туристическим профилем. Рост внутреннего туризма на 18% в 2024-2025 годах, по данным Росстата, создал давление на рынок жилья, которое центральные районы физически не способны поглотить в полном объеме, - говорит основатель аналитического агентства в области инвестиционной недвижимости WhiteIndex Константин Гамарник. - На Черноморском побережье картина нагляднее: весной 2026 года спрос вырос в Евпатории на 44%, в Севастополе - на 41%, в Анапе - на 18,5%. Это не локальная аномалия, а системный ответ рынка на перегруженность центра и изменение потребительских предпочтений. Туристы и командировочные все активнее рассматривают варианты в новых жилых комплексах и транспортно доступных спальных районах, особенно когда центральное предложение ограничено или неоправданно дорого. 

В пробках и без электричества 

Рынок расширяется в периферию, но именно там слабее транспортная логистика. Как отмечает руководитель общественного движения «Транспортная инициатива» Марина Репещук, менее всего от транспортной перегруженности Краснодара страдают районы, в которых ездят трамваи, поскольку этот вид транспорта имеет большую вместимость, практически не стоит в пробках и работает с худо-бедно стабильным интервалом. 

- Большая часть новых жилых микрорайонов на периферии не имеет трамвайной доступности, поэтому если турист будет ехать, например, из района Западного обхода, где построены новые современные ЖК, он рискует попасть в длительную проб ку, - говорит эксперт. - Кроме троллейбусов, туристы смогут выбираться из спальных районов только на автобусах малой вместимости. Транспортная система Краснодара фактически не готова к дополнительной нагрузке со стороны растущего туристического потока. 

Наталия Таможникова отмечает, что пробки являются главной проблемой туристов, приезжающих в Краснодар, особенно транзитом. 

- Планируя посетить несколько объектов за день, гости часто оказываются в ситуации, когда успевают увидеть лишь половину из запланированного. Это вызывает разочарование у тех, кто города не знает и не ожидал таких трудностей с логистикой, - комментирует спикер. - Летняя жара также накладывает ограничения: прогулки по городу в дневное время часто становятся невозможными, и туристы предпочитают отдыхать в номерах с кондиционерами, планируя прогулки на вечер. Еще один неожиданный фактор - амброзия, которая является источником аллергии. Для гостей, особенно тех, кто останавливается в Краснодаре транзитом на море, это может существенно испортить впечатления от поездки. 

Летом сбой дает и энергетическая инфраструктура краевой столицы, причем проблема касается всех районов без исключения. Так, в августе прошлого года краснодарцы столкнулись с веерными отключениями. В 40-градусную жару жители десятков улиц в разных округах остались без электричества. Кроме износа объектов электросетевого хозяйства, который в целом по региону составляет 67%, причиной стало беспрецедентное энергопотребление. По данным Системного оператора ЕЭС, 30 июля 2025 года в объединенной энергосистеме юга установлен новый максимальный уровень потребления мощности в период экстремально высоких температур.  

В настоящее время проблема энергодефицита в Краснодарском крае остается актуальной. 

Водоворот моделей 

Посуточная модель аренды квартиры выглядит более привлекательной не только для туристов, но и для собственников жилья. Аналитики платформы «Циан» провели исследование в 32 локациях - от городов-миллионников до туристических анклавов - и сравнили доходность двух моделей аренды. Согласно их вы воду, посуточная аренда в 2 раза выгоднее долгосрочной даже при загрузке наполовину. В среднем по городам показатели составляют 10 и 5% соответственно.

 Этот тренд подтверждают и данные «Авито Путешествий».

- Средняя стоимость посуточной аренды квартиры в Краснодаре составила 3182 рубля за ночь - это на 10% выше, чем годом ранее. По уровню цен город занимает 8-е место среди российских направлений. Дополнительную динамику подтверждают внутренние данные платформы: количество оплаченных бронирований в марте 2026 года выросло на 16% год к году, что говорит о стабильном росте спроса на суточный формат размещения, сообщает пресс-служба платформы. 

Эксперты уже фиксируют переток предложения из долгосрочного сектора аренды в краткосрочный. По словам руководителя агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Светланы Лесниковой, этот процесс набирает обороты.

- По нашим внутренним данным и аналитике федеральных платформ, в 2025-2026 годах на рынке Краснодара действительно фиксируется устойчивая тенденция перевода квартир из долгосрочной аренды в краткосрочную. Это не массовый исход, но заметный тренд среди инвесторов и собственников, ориентированных на максимальную доходность, - комментирует спикер.

 - Цифры говорят сами за себя: средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Краснодаре в феврале 2026 года составила 27,2 тысячи рублей, что на 7,8% ниже показателя годовой давности. Студии сдаются в среднем за 22 тысячи рублей, «двушки» - за 37 тысяч. В то же время посуточная аренда в крае приносит около 3,1-3,2 тысячи рублей за сутки. При загрузке 20-22 дня в месяц это дает 62-70 тысяч рублей, что более чем в 2 раза выше дохода от долгосрочного контракта. Доходность долгосрочной аренды в Краснодаре по итогам 2025 года составила около 5%, краткосрочной - до 10%. Разница очевидна. 

По словам эксперта, тренд концентрируется в районах с высокой транспортной и инфраструктурной привлекательностью. Центральный округ имеет спрос со стороны командировочных, туристов, участников деловых мероприятий. Близость к парку Галицкого, новым ЖК, развитая инфраструктура делают микрорайон Краснодарской клинической больницы и район ЗИП привлекательными для путешественников на короткий срок. Западный округ получает растущий интерес со стороны транзитных арендаторов. 

- Наиболее востребованы для посуточной сдачи студии и однокомнатные квартиры площадью 25-45 квадратных метров с современным ремонтом, мебелью и техникой. Именно такие объекты показывают загрузку 75-85% в пиковые месяцы - с мая по сентябрь и в праздничные периоды, - рассказывает Светлана Лесникова. 

Константин Гамарник, отмечая существенное влияние растущего рынка краткосрочной аренды на долгосрочный сектор, обращает внимание, что природа этого эффекта чаще всего временная и локальная, а не структурно долгосрочная. 

- В пиковые сезоны часть квартир действительно выпадает из рынка долгосрочной аренды, сокращая предложение и создавая умеренное давление на ставки. Однако по мере насыщения рынка посуточной аренды и снижения туристического потока собственники возвращают объекты в долгосрочный сегмент, - комментирует он. - Именно этот обратный переток наблюдается в пе-риоды охлаждения туристической активности. Краткосрочный «водоворот» создает временный дефицит в наиболее востребованных точках, но не формирует устойчивого структурного дефицита на рынке долгосрочной аренды в масштабах города. Иными словами, перегрев посуточного сегмента в высокий сезон сменяется его охлаждением, и долгосрочный рынок в итоге восстанавливает баланс. 

Без минимального срока 

Спрос на частные объекты для туристического размещения ставит вопрос о границах, когда с точки зрения законодательства арендная деятельность превращается в гостиничную. Адвокат, руководитель филиала МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» в городе Краснодаре Константин Ткаченко объясняет, что Гражданский кодекс РФ определяет возможность сдачи жилых помещений. В действующем законодательстве установлен максимальный срок найма - 5 лет, но отсутствует минимальный.

- Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2025 года № 1912 установило, что услуги средства размещения - это гостиничные услуги, услуги иных средств размещения, включающие в себя комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в средстве размещения, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в средстве размещения, - говорит Константин Ткаченко. - Таким образом, гостиничные услуги - это не просто предоставление «места для сна», а фактически комплекс, состоящий из набора услуг: организация питания, парковка, пользование спа-центром, бассейном и иное. Состав услуг, входящих в услуги средства размещения, определяется требованиями к типу средства размещения. Сдача жилых помещений даже в краткосрочный наем вполне законна при соблюдении следующих правил: отсутствуют признаки оказания гостиничных услуг, собственник не нарушает налоговое законодательство, квартиранты не мешают соседям.

Гражданский кодекс РФ требует заключать договор краткосрочного найма в письменном виде. При сдаче квартиры как физическое лицо собственник должен платить налог с дохода, ежегодно оформляя декларацию 3НДФЛ. Размер налога составляет 13%, если годовой фактический доход физлица не превышает 2,4 миллиона рублей. Если доход выше, потребуется оформить ИП. В этом случае налог составит 6%, если использовать упрощенную систему налогообложения. Однако часть собственников предпочитает не платить налоги и принимать оплату наличными. Чтобы обелить рынок аренды квартир, Федеральная налоговая служба рассматривает привлечение платформ по сдаче жилья. Ведомство может использовать их данные о бизнес-активности собственников жилья, подающих объявление об аренде. 




За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube