Краснодар, 11 марта – Юг Times, Зухра Куб. Текущий год станет для девелоперов временем разворота, но пока не до конца ясно, куда именно направится отрасль, режим выжидания может продолжиться довольно долго.
В конце 2025 года экономику Краснодарского края называли находящейся на стадии «управляемого охлаждения». В том числе это сказалось на строительной отрасли. По данным краевого департамента строительства, за 9 месяцев истекшего года объем строительных работ снизился на 20,6% в сопоставимых ценах к соответствующему периоду 2024 года. В том числе уменьшились объемы строительства жилых и нежилых зданий на 21,4%, инженерных сооружений - на 22,2%, объемы дорожных работ - на 31%. Таким образом, в 2026 год строительная отрасль региона вошла в непростых условиях спада. Какие перспективы имеет рынок с высокой затоваренностью и инфраструктурными ограничениями?
Как отметил губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев на выставке «Юг Билд», в экономике проходит охлаждение спроса, в том числе на квартиры, что было драйвером развития строительной отрасли.
- Конечно, дорогая ипотека влияет на спрос на рынке недвижимости в целом, - продолжил глава региона. - Однако, невзирая на эти вызовы, важно не допустить остановки строительной отрасли, в том числе производства стройматериалов. За последние 3 года количество таких предприятий увеличилось практически на 30%. Если в 2022 году их было 2 тысячи, то в 2025-м - 3 тысячи. Рост продиктован спросом на продукцию. Эти предприятия на 100% обеспечивают строительную отрасль региона необходимыми стройматериалами, кроме того, занимают пятую часть рынка юга России.
В то же время СМИ со ссылкой на данные Краснодарстата сообщают, что количество предприятий, специализирующихся на производстве и продаже стройматериалов, за 2025 год сократилось. В условиях охлаждения строительного рынка на 10% по сравнению с 2024 годом уменьшилось число компаний, которые зарегистрировались в этом направлении.
Комплексный продукт выиграет
Выживание предприятий отрасли зависит от факторов, которые ранее не были столь очевидными. По мнению Вениамина Кондратьева, в условиях жесткой конкуренции и падения спроса на жилую и коммерческую недвижимость на первый план выступает городская среда и инфраструктура в целом, включая транспортную и социальную.
- Все это будет привлекать покупателей жилой и коммерческой недвижимости, - сообщил губернатор Кубани. - Нужно предлагать продукт, в который будет входить также инфраструктура для жизни. Продавать только квадратные метры сегодня не получится. Стоимость лотов в точечной застройке находится на таком низком уровне, что еще ниже вы не опустите - это минус. Качественная комплексная застройка с комфортной городской средой сегодня даст возможность сохраниться девелоперам и, как следствие предприятиям, которые производят стройматериалы.
Директор агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Светлана Лесникова подтверждает: маржинальность точечных проектов под давлением.
- Данные начала 2026 года фиксируют уникальную ситуацию: квартиры в уже сданных домах от частных инвесторов стоят на 27% дешевле, чем такие же лоты напрямую от застройщика. Средняя цена квадрата у застройщика в Краснодаре - 191,5 тысячи рублей, а у частника - 150,9 тысячи, - комментирует эксперт. - Инвесторы, скупавшие квартиры на старте, сейчас вынуждены сбрасывать цены, чтобы быстрее получить живые деньги на фоне дорогой ипотеки и перетока спроса. Они могут позволить себе демпинговать. Девелоперы же точечных проектов часто не могут гибко снижать цены, так как у них выше себестоимость строительства и нет эффекта масштаба экономии, как у крупных комплексных проектов.
Это и создает эффект убыточности или как минимум крайне низкой маржинальности для них.
По мнению спикера, покупатель однозначно голосует рублем за комплексную застройку. Цифры это косвенно подтверждают: спрос смещается в сторону надежности и инфраструктуры.
- Люди боятся долгостроев (а риски срывов сроков в 2026 году снова актуальны из-за отмены моратория на штрафы) и готовы переплачивать за масштабные проекты с понятными сроками сдачи и собственной инфраструктурой, - говорит Светлана Лесникова.
Штрафы возвращаются
Руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек считает, что рынок региона достаточно дисциплинирован, чтобы пройти с минимальным количеством нарушений период после снятия моратория на штрафы за нарушение сроков передачи объекта.
- В этом вопросе мы выступаем за дисциплину: люди должны получать свои ключи вовремя, - говорит эксперт. - Кроме того, здесь мы выступаем не за поиск виноватых, а за превентивное управление рисками, чтобы каждая стройка завершалась в срок.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Жаров Группа» Евгений Жаров отмечает двойственность ситуации с правовой точки зрения.
- Мораторий, защищавший застройщиков с весны 2022-го, наконец отменен с 1 января 2026 года. Это долгожданное восстановление прав дольщиков, - говорит эксперт. - Однако радость может быть недолгой. Во-первых, как показала статистика департамента по надзору в стройсфере, 9,5% новостроек региона уже столкнулись с переносом сроков. Во-вторых, законодатель, делая шаг вперед, тут же сделал полшага назад: застройщикам дали год на выплату старых долгов, а также ввели механизмы рассрочки исполнения судебных решений. По сути, мы получили ситуацию, где право на взыскание восстановлено, но механизм его немедленной реализации забюрократизирован. Для дольщиков это означает, что суды они выиграют, но деньги будут получать долго и, возможно, частями. Для застройщиков же это способ избежать банкротств: им дали возможность достроить объекты и рассчитаться с кредиторами.
В целом, по мнению генерального директора группы компаний MACON Ильи Володько, отмена моратория кардинально не поменяет ситуацию на рынке и серьезно не ударит по его устойчивости.
- Баланс все равно сохранится, поэтому строительная отрасль способна пережить ситуацию без особых потрясений для себя и потребителя, - комментирует спикер.
Проблемы лидера
По мнению спикеров, более важным фактором, влияющим на стабильность рынка, является охлаждение спроса и снижение бюджета сделок. Олег Колмычек предлагает рассматривать это как оздоровление рынка, который уходит от ажиотажного и не осознанного спроса.
- Люди сегодня не просто покупают метры, а инвестируют в качество жизни. Мы, как представители строительной отрасли, должны этот запрос удовлетворить, - комментирует он. - При высокой ключевой ставке, безусловно, ипотека стала сложнее, но рынок гибко реагирует. В Краснодарском крае 90% сделок заключается в ипотеку.
В свою очередь Светлана Лесникова обращает внимание на кардинальное изменение структуры жилищного кредита.
- Главный инструмент сейчас - «Семейная ипотека». По данным на декабрь 2025 года, доля ипотечных сделок в Краснодаре достигала 85%, и это были в основном льготные форматы, - говорит спикер. - Девелоперы также используют траншевую ипотеку, субсидирование ставки совместно с банками, беспроцентные рассрочки (до 5 лет со взносом 20%), специпотеку (IT-ставки от 6%), пакеты с отделкой и мебелью.
По мнению спикера, угрозой рынку становится высокая затоваренность.
- Уровень нераспроданного жилья в Краснодарском крае - это бомба замедленного действия, которая парадоксальным образом пока не обрушила рынок, но уже изменила его ландшафт, - комментирует Светлана Лесникова. - На начало 4-го квартала 2025 года в крае скопилось 29,4 тысячи нераспроданных квартир в новостройках - это 2-е место в России. При этом ввод жилья падает (минус 8% за 10 месяцев 2025 года), то есть затоваривание происходит на фоне снижения объемов строительства. Такой объем - это подушка безопасности для покупателя и давление на девелопера. Резкого обвала цен не будет (не позволяют себестоимость материалов и инфляция), но точечные проекты и слабые локации будут давать реальные скидки 5-10%. Комплексные ЖК с готовой инфраструктурой удержат цену, но замедлят ее рост. Затоваренность заставит рынок стать более клиентоориентированным. В 2026 году ждем не гонки цен, а борьбы за качество и сервис. Среднегодовой рост цен в текущих проектах, вероятно, не превысит 10%.
Одновременно Илья Володько обращает внимание, что в Краснодарском крае традиционно самые большие объемы строительства в стране. Поэтому при ухудшении спроса на рынке доля нераспроданного жилья здесь более высокая, чем в других регионах.
- Это проблема лидера, - считает он. - В долгосрочной перспективе ситуация не является глобальной проблемой, поскольку, когда рынок восстановится и спрос прирастет, показатель распроданности также очень быстро придет в норму. Прошлый год был самым тяжелым для отрасли. В течение 2026 года никто не ожидает радикальных изменений в лучшую сторону, но тем не менее есть тренд на то, что рынок будет стабилизироваться, ключевая ставка потихоньку, но неизбежно начнет падать, соответственно, увеличится доступность рыночной ипотеки. Основной прогноз заключается в том, что во втором полугодии, ближе к концу 2026 года, будет планомерное улучшение ситуации с жилищным кредитованием, возможностью приобретения недвижимости и, как следствие, рост спроса на нее. В 2027-м ожидаю, что все параметры спроса вернутся на традиционные отметки, которые наблюдались в 2024 году. Таким образом, в этом году ситуация не успеет настолько усугубиться, чтобы строительная отрасль столкнулась с серьезными потрясениями.
Рост останавливает ЖКХ
В то же время инфраструктурные проблемы, которые стали серьезным ограничивающим фактором для строительной отрасли, не имеют перспективы быстрого разрешения. Например, в Геленджике прекращена выдача разрешений на строительство жилых домов, чтобы избежать чрезмерной нагрузки на коммунальные сети, социнфраструктуру и транспортную систему. В Новороссийске проблемы с водоснабжением стали причиной моратория на новое строительство из-за избыточной нагрузки от прошлых проектов и высокого износа сетей.
- Эти проблемы ограничивают рынок на ближайшие 5-7 лет, - считает Илья Володько. - К примеру, из-за инфраструктурных сложностей в Геленджике нет новых строек на протяжении 5-6 лет. Однако решение не находится в плоскости строительного бизнеса: эти вопросы более глобальны и требуют огромных инвестиций со стороны государства и естественных монополий. Здесь девелоперы скорее окажутся заложниками ситуации. Они готовы строить и отчасти вкладываться в развитие инфраструктуры, но пока будут действовать инфраструктурные ограничения и запрет на выдачу новых разрешений, на этих территориях не будут начаты новые проекты.
Евгений Жаров называет ситуацию, сложившуюся в Геленджике и Новороссийске, не временными трудностями, а коллапсом системы.
- Запрет на выдачу разрешений на строительство из-за нагрузки на сети - это вынужденная, запоздалая мера. Износ сетей водоснабжения более чем на 70% в Новороссийске - это цифры, которые говорят сами за себя, - комментирует он. - С правовой точки зрения, это ставит девелоперов в крайне тяжелое положение: земля есть, проект есть, инвестор есть, а подключиться к сетям невозможно, либо цена технологического присоединения становится «золотой». Мы уже видим прецеденты, когда компании подают иски к администрациям о незаконности отказов в выдаче разрешений, но власти в данном случае защищают последний рубеж - физическую возможность города функционировать. Суды здесь будут на стороне разума и безопасности граждан, а не бизнес-планов. Энергодефицит - это вообще бомба замедленного действия под экономикой региона. Заявление губернатора о том, что под угрозой срыва более 200 инвестпроектов на 3 триллиона рублей, - это не политическая риторика, а суровая реальность. Девелоперы жилья первыми почувствуют это на себе: без электричества нет не только стройки, но и жизни в новом микрорайоне. Сейчас мы наблюдаем попытки властей и бизнеса латать дыры: вложено более 12 миллиардов рублей в солнечную генерацию, запускаются солнечные электростанции суммарной мощностью порядка 180 МВт, Россети разместили тендеры на строительство систем накопления энергии почти на 60 миллиардов рублей. Власти заявляют о выделении 37 миллиардов рублей на развитие энергетики в 2026 году. Но это капля в море по сравнению с потребностями быстрорастущего региона. Эти меры направлены на снижение дефицита, но кардинально проблему не решат в краткосрочной перспективе. На мой взгляд, в будущем нас ждет заморозка значительной части новых строительных проектов в проблемных муниципалитетах.
Эксперт прогнозирует: недостаток мощностей станет тем самым административным барьером, который остановит безудержный рост этажей. Девелоперам придется вступать в сложные переговоры с ресурсоснабжающими предприятиями и властями о финансировании строительства новых подстанций и водоводов.
- Это приведет либо к удорожанию жилья для конечного покупателя (так как затраты на инфраструктуру заложат в цену), либо к уходу с рынка мелких игроков, которые не потянут такие инвестиции. Ситуация в Геленджике и Новороссийске - сигнал для всех: экология и инфраструктура требуют такого же проектного планирования, как и сами жилые комплексы. Если этого не произойдет, регион ждут не только экономические потери, но и волна экологических исков от жителей, оставшихся без воды и света в новостройках, - резюмирует Евгений Жаров.
Выбор стратегии
На этом фоне власти региона заявили о том, что проект «Нового Краснодара» не отложен в долгий ящик, а будет в ближайшее время претворен в жизнь.
- Краснодар побил рекорд как самый быстрорастущий город. Сегодня, по данным МВД, в городе зарегистрировано более 2,3 миллиона человек. Учитывайте, что по генплану 1960 года Краснодар был рассчитан на 300 тысяч населения, - рассказал Вениамин Кондратьев. - Эту проблему, в том числе и пробок, нужно решать за счет строительства «Нового Краснодара». Сейчас мы уже подходим к реализации этого проекта, чтобы разделить потоки.
Илья Володько, отмечая готовность строительного бизнеса вкладываться в проект в случае, если власти обеспечат инженерную, дорожную и транспортную инфраструктуру, задается вопросом о том, насколько это нужно. -
Строительство «Нового Краснодара» означает прирост новых объемов стройки. Но здесь появляется вопрос о целесообразности, - говорит эксперт. - Ресурсы должны быть направлены на то, чтобы построить инженерную и транспортную инфраструктуру в новом районе или на реконструкцию уже существующих сетей, расширение и обновление транспортной инфраструктуры в тех районах, которые уже давно испытывают потребность в этом? Это стратегический выбор: куда дальше двигаться. На «Новый Краснодар», наверное, есть спрос бизнеса и покупателей при условии, что город будет вкладываться в проект, но это все равно расширение существующих объемов. Здесь нужно выбрать: либо мы готовы расти дальше за счет нового района, но старое оставляем без реконструкции, либо все таки усилия нужно направить на реконструкцию уже существующих частей города и расширение инфраструктуры там.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
