Краснодар, 24 октября – Юг Times, Зухра Куб. Из-за санкций нефтегазовый сектор испытывает большое давление, а внутренний туризм, напротив, растет. Насколько успешен переток вложений в курорты?
Туристическая отрасль Краснодарского края за последние годы приобрела большую привлекательность в глазах инвесторов. Однако в сложившихся экономических реалиях взаимодействие между участниками рынка получило тенденцию к децентрализации. Государство предпринимает попытки частично переложить функции по строительству инфраструктуры на застройщиков курортной недвижимости. В свою очередь бизнес, возможности кредитования которого сузились при возросших финансовых обязанностях, ищет решение при помощи массовых инвесторов. О трендах, рисках и сложностях в инвестировании курортной сферы рассказали эксперты.
Согласно аналитическому исследованию «Эксперт Юг», в этом году сфера туризма по объему заявленных инвестиций впервые обогнала нефтегазовую, которая определяла структуру инвестпортфеля региона последние 12-14 лет. В 2025 году туризм привлек в Краснодарский край 1,03 триллиона рублей инвестиций против 684 миллионов рублей в 2024-м. Одновременно стоимость инвестпроектов в нефтегазовой сфере в этом году снизилась и составила 707 миллиардов рублей (в 2024-м - 712 миллиардов рублей). Высокий объем инвестиций в курортную отрасль подтверждает и официальная статистика.
- За последние пять лет объем инвестиций в туристическую отрасль региона возрос в несколько раз, - говорит начальник отдела реализации программ, инвестиций и развития курортной инфраструктуры Управления реализации программ и межрегионального взаимодействия министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края Алексей Харченко. - В настоящее время заключено 70 крупных соглашений на 823 миллиарда рублей на строительство объектов с классификацией 4 и 5 звезд. В эти показатели не входят проекты, которые уже реализуются в муниципальных образованиях Кубани. Для сравнения: 10 лет назад объем инвестиций в туротрасль составлял 10-20 миллиардов рублей.
В прошлом году на Петербургском экономическом форуме Краснодарский край заключил 16 соглашений в рамках развития туризма. В этом году число подписанных соглашений составило 12.
- По определенным причинам некоторые инвестиционные проекты не повезли на форум. Перед инвесторами стоят финансово-экономические вызовы: бизнес предполагал развитие при одних кредитных обязательствах, но работать приходится при других, - объяснил Алексей Харченко.
Разделить бремя
Выросшие процентные ставки - одна сторона сложившихся экономических реалий, которые меняют подход к взаимодействию между участниками рынка. Другой ограничивающий фактор для развития туротрасли Краснодарского края - инфраструктура.
- В итоге будущее некоторых проектов зависит от наличия инфраструктуры или ее отсутствия, - продолжает Алексей Харченко. - Итоговая стоимость определяется технологическим присоединением построенных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, на которое приходится существенная часть затрат на проект. Многие инвесторы на уровне проработки вопросов по техприсоединению решают, к какой категории будет относиться отель - 3 или 4 звезды. Система классификации предполагает в отелях высокой категории расширенный диапазон услуг, включая бассейны с подогревом, который, соответственно, при водит к большим затратам на техприсоединение.
Судя по доле 4- и 5-звездочных отелей в структуре средств размещения Краснодарского края, стоимость технического присоединения останавливает значительное число инвесторов. К примеру, в Анапе, которая наряду с Сочи и Туапсинским районом входит в число лидеров по инвестиционной привлекательности, из 1,6 тысячи средств размещения около 10 отелей имеют категорию 5 звезд и более 40 - 4 звезды, то есть доля отелей элитного класса составляет 0,32%.
Инфраструктура - камень преткновения для развития туризма в Приазовье. Однако решением вопроса на этой территории, по всей видимости, займется Краснодарский край. В то же время Сочи, возглавляющий рейтинг наиболее интересных территорий для вложений в туристическую сферу, решил пойти по другому пути, переложив часть функций по развитию городской инфраструктуры на застройщиков курортной недвижимости. Мэрия разрабатывает механизм инфраструктурного сбора для инвесторов, строящих коммерческие объекты на курорте.
- Активное строительство новых объектов санаторно-курортной отрасли, жилых комплексов и иных сооружений увеличивает нагрузку на городскую инфраструктуру, - говорит по этому поводу глава курорта Андрей Прошунин. - Чтобы рост числа жителей и туристов не привел к ухудшению качества жизни, необходимо своевременно развивать коммунальные и социальные объекты. Для этого видим необходимость в разработке механизма так называемого инфраструктурного сбора. Это справедливый и логичный шаг. Тот, кто строит на курорте коммерческие здания, должен участвовать в развитии городской среды, которую будут использовать будущие жители и гости. Средства планируется направлять на конкретные инфраструктурные проекты: строительство и модернизацию дорог, инженерных сетей, школ, детских садов и зон отдыха. Мы планируем создать прозрачную систему партнерства между городом и бизнесом, когда инвестиции напрямую работают на наших жителей и приносят городу благо.
Также мэр Сочи сообщил, что участие инвесторов в развитии инженерной инфраструктуры будет носить рекомендательный характер, но с четким регламентом. Проект о появлении нового сбора для инвесторов в настоящее время проходит согласования, в том числе антикоррупционную экспертизу.
Восстановить репутацию
Одновременно туристическая отрасль имеет и непредвиденные риски. Пример - ситуация в Анапе, где планировались одни из наиболее амбициозных инвестпроектов, но экологическая катастрофа привела к потере целого курортного сезона.
- Такого сложного года еще не было у Анапы, - говорит заместитель главы города курорта Виталий Воронов. - Пандемия в свое время сильно подкосила отрасль, но тогда консолидированные меры поддержки краевых и федеральных властей вовремя сработали. В июле 2020 года отдыхающие все-таки поехали на наш курорт, а главная поддержка туризма - трафик. Поэтому можно сказать, что 2025 год для Анапы был намного хуже 2020-го. То, что было в этом году, можно назвать катастрофой и трагедией с точки зрения бизнеса и власти. Для природы это шаг к самоочищению, потому что, по-моему, такого чистого моря и пляжа не было с тех пор, как туда ступила нога человека.
По данным Виталия Воронова, в этом году загрузка анапских гостиниц составила около 25-30% относительно показателей прошлого года. Многие предприятия курортной отрасли не открылись, что нанесло значительный урон экономике города.
- Ключевой фактор – сервис: если нет его, а также инфраструктуры, отель простаивает. Что и случилось в этом году. 30% загрузки всех гостиниц Анапы - это стопроцентная загрузка тех отелей, которые имели свои бассейны, горку, сцену, аниматора, предлагали экскурсии и так далее, - отмечает спикер. - Эти отели не жалуются, их продажи не просели замет но, поскольку они не предлагали туристам море.
Заметный спад продаж произошел и в сегменте детского отдыха. По словам эксперта, этот потенциал раскрылся в Анапе только на 15%, поскольку работали лишь те лагеря, которые успели переквалифицироваться в обычные городские, без морского компонента. Однако и они получили гораздо меньше трафика, чем ранее.
- Обычно в Анапе отдыхали 120-130 тысяч детей, а в этом году - порядка 18 тысяч. Для понимания: в советское время на курорт приезжали 1,2 миллиона детей, - комментирует Виталий Воронов. - Если в сегменте взрослого отдыха при условии прекращения ЧС наиболее вероятно, что рынок реанимируется уже в следующем году, то в сфере детского отдыха мы еще несколько лет будем восстанавливать свое реноме. Репутация Анапы как детской здравницы несет значительные экономические и имиджевые риски.
Доступ к инвестициям
Экономические реалии, при которых кредит в банке стал недоступен для многих предпринимателей, вынудил отрасль искать другие источники финансирования. Так, возник новый механизм привлечения средств через инвестиционные отели. Принципиальное различие с привычными гостиницами состоит в том, что владеет номерным фондом не один собственник, а множество. Номера продаются поштучно инвесторам, которые получают доход от их сдачи, а весь комплекс находится под управлением единой компании-оператора. Застройщик инвест-отелей получает финансирование, которое позволяет реализовать проект в текущих условиях, а инвестирование в курортную недвижимость становится доступным широкому кругу лиц. Такая модель все более популярна в регионе.
- Сегодня довольно большое количество средств размещения строится по принципу инвестиционных отелей, когда вам как будущему гостю предлагается вступить в большой совместный бизнес, - комментирует Виталий Воронов. - Это очень хорошая модель, по которой в том числе реализуются проекты в Анапе, Сочи и других городах. Она позволяет массово привлечь инвесторов к тем проектам, которые нужны рынку. Этот интересный тренд позволит государству одновременно закрыть нишу, которая сложилась на рынке. Но есть определенные риски - появление вместо гостиниц многоквартирных домов.
Основатель и управляющий партнер гостиничной управляющей компании UNDERSUN Евгений Бромберг обращает внимание, что серьезный туристический кластер формируется в кубанском Приазовье при участии этого механизма.
- Нам известно о трех крупных проектах в станице Голубицкой: на двух площадках сегодня ведутся строительно-монтажные работы, - говорит эксперт. - Общее число номеров - более 2 тысяч. Объекты относятся к категории 4+ и 5 звезд. Все эти проекты реализуются как инвестиционные отели. В таком механизме заинтересованы и застройщики. Сейчас они участвуют в разработке законопроекта, который позволит закрепить понятие такого типа курортной недвижимости. Ряд экспертов ожидает, что если риски для всех участников будут минимизированы, то инвест-отели в ближайшие годы станут главенствующим трендом, который очень быстро и сильно изменит конъюнктуру рынка.
Апартаменты выходят вперед
Руководитель группы компаний «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ», архитектор, эксперт по развитию рекреационных территорий Ольга Шебзухова отмечает, что тренд на строительство курортных объектов со множеством собственников является общемировым. В России, где ставка сделана на внутренний туризм, даже те регионы, которые раньше не рассматривались в контексте курортов, начинают развивать рекреационные территории.
- Происходит борьба не только за туристов, но и за инвесторов, - говорит Ольга Шебзухова. - Единственная возможность строительства курортной инфраструктуры - привлечение частных инвестиций. В том числе по этому мы наблюдаем увеличение инвестиционной активности в сфере инвест-отелей. Краснодарский край должен проявлять себя с точки зрения инвестиционной привлекательности, потому что средства будут перераспределяться по всей стране. Борьба за частного инвестора будет происходить в крае так же, как и на Байкале, Дальнем Востоке, в Карелии, Арктике, Мурманске. Модель инвест-отелей поддерживается корпорацией «Туризм. РФ» и вообще федеральной стратегией.
Эксперты называют ситуацию, сложившуюся в секторе курортных вложений, уникальной. Евгений Бромберг связывает инвестиционный бум в гостиничную сферу с двумя событиями.
- В 2021 году была утверждена программа выдачи льготных кредитов на строительство гостиниц. Она стимулировала строительство и реконструкцию крупных отелей от 120 номеров и некоторое время эффективно работала, - комментирует спикер. - Затем произошел кризис на рынке жилья, который подстегнул девелоперов переключиться, как они думали, на скрытое жилье - апартаменты, маскируя их под гостиничный бизнес. К счастью, этот процесс не носил массового характера.
Получить не то, что ожидалось
Несмотря на то что модель инвест-отелей имеет явные преимущества для всех участников рынка, он также несет и немалые риски. При этом самой незащищенной стороной является частный инвестор, который может не иметь специализированных знаний по курортной недвижимости.
- В будущем мы можем столкнуться с тем, что для реализации проектов не хватит инженерных коммуникаций, - предостерегает Ольга Шебзухова. - В настоящее время заявлено о строительстве около 54 пятизвездочных отелей на побережье Краснодарского края, что создает нагрузку на территорию. Мы понимаем, что при отсутствии опыта строитель заявленные 5-звездочные гостиничные комплексы на практике окажутся в лучшем случае 3-звездными.
Эксперты отмечают, что доходы инвесторов напрямую зависят от удовлетворенности туристов качеством ус луг. Поэтому цепочка «девелоперская компания - инвестор - управляющая компания - турист» должна быть грамотно выстроена. Каждое звено играет здесь важнейшую роль.
- Мы сейчас сталкиваемся с тем, что в результате неквалифицированного управления гостиничным комплексом инвесторы теряют доход, - говорит Евгений Бромберг. В то же время риски - неотъемлемая часть инвестиций в любую сферу. С 2020 по 2025 год макроэкономическая и внешнеполитическая обстановка, внешние экономические факторы кардинально изменились, а инфляция резко выросла. Таким образом, инвесторы, которые начина ли проекты в одних условиях, вынуждены завершать их в совсем других. Как следствие, многие проекты сейчас поставлены на паузу и ждут лучших времен. Однако бум инвестиционных гостиниц несет в себе особые вызовы. - В том числе риски связаны с тем, что на этот рынок зашли специалисты в жилой недвижимости - застройщики, многие из которых успешно строят жилье, но зачастую не учитывают, насколько разным должен быть подход между строительством жилой недвижимости и гостиницы, - отмечает Евгений Бромберг. - Мы постоянно с этим сталкиваемся. На этапе входа в проект зачастую приходится корректировать проектную документацию и планы земельных участков, чтобы в конце получился именно гостиничный проект, который будет не только ликвидным с точки зрения продажи услуг, но и возможным в контексте реализации гостиничных технологий и работы персонала. Разочаровывает, что зачастую заходим на проект на этапе строительно-монтажных работ, когда приходится переделывать работы и производить лишние траты. Но мы надеемся, что благодаря такому вмешательству в конце концов будут создаваться эффективные проекты.
Доступ к инвестициям широкого круга лиц также несет негативные последствия. Лишь немногие из них обладает эффективной системой продаж апартаментов. Также среди этого вида инвесторов зачастую преобладают завышенные ожидания.
- К сожалению, на рынке в самом начале этого тренда развития было много мифов, они существуют и сегодня. Но реальность несколько иная, - предупреждает Евгений Бромберг. - Сейчас комплексы, которые начали строиться в то время, постепенно вводятся в эксплуатацию. Мы можем столкнуться с тем, что негативный опыт инвесторов, которые купили апартаменты 2-3 года назад, охладит интерес к этому на правлению в целом.
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube
