Краснодар, 28 марта – Юг Times, Зухра Куб. Почему новый градостроительный документ олимпийской  столицы снова не учитывает все проблемы этого города.

Новый генеральный план Сочи, принятый в декабре 2023-го, определил  развитие курорта до 2044 года. Эксперты отмечают в нем огромный дисбаланс между строительством санаториев и жилья для их сотрудников с семьями, который в будущем может принести городу немалые проблемы. В то же время, несмотря на сокращение жилищного строительства в 3,5 раза, прописанное в новом документе, администрация Сочи не готова отказаться от крупных инвестпроектов в этой сфере, предусматривая для них участки в и без того ограниченном земельном банке курорта. О том, как реализация генплана может пойти не по плану, - в материале еженедельника «Юг Times».

Генеральный план Сочи разрабатывался в течение двух с половиной лет. Этой работой занимался петербургский «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства» (НИИ ПГ), который разработал Единый документ территориального планирования Краснодара. Тому, как его принимали, еженедельник «Юг Times» в свое время посвятил серию публикаций. Жители краевой столицы предъявили немало претензии к работе НИИ ПГ. В частности, краснодарцы протестовали против того, что их участки с домами, которые ранее были отнесены к категории ИЖС, неожиданно перешли в зону земель сельскохозяйственного назначения. Позже выяснилось, что причина такой оплошности крылась в том, что сотрудники института-разработчика при планировании территорий не выезжали на место, а пользовались недостоверны ми картами. 

К созданию генплана Сочи уполномоченные лица подошли более ответственно. В ходе первого этапа было произведено аэросканирование заселенной территории курорта. В этой работе задействованы силы малой авиации с использованием современных технологий лазерного сканирования местности. Позже полученные сведения расшифровали и создали картографическую основу проекта генерального плана. В ходе второго этапа была создана база пространственных данных, которая использовалась при разработке документа. В целом это помогло избежать ситуации, когда разработчики документа не знали, что на самом деле находится на участке, который они решили запланировать.

- До этого все топографические схемы Сочи основывались на советских топосъемках, - рассказывает учредитель и руководитель проектов АНО Институт урбанистики «Импульс Сочи» Наталья Захарова. - Только во время работы над генеральным планом была создана новая топографическая система в электронном формате. Она позволила создать цифровой двойник Сочи, который сегодня помогает в управлении городом. 

Само принятие нового генплана давно было ожидаемым событием. Предыдущий документ разработан исключительно для олимпийского строительства и, по оценкам экспертов, не учитывал потребности города в развитии. В частности, речь шла о строительстве новых соцобъектов - школ и детских садов, острая необходимость в которых давно назрела. 

- Предыдущий генплан, принятый в 2009 году, разрабатывался в большой спешке. - продолжает Наталья Захарова. - Он создавался по требованию Международного олимпийского комитета, который заявил, что не будет работать в городе, у которого нет генплана. Как мы помним, Сочи получил право проводить Олимпиаду в 2007 году. То есть город два года пытался строить олимпийскую инфраструктуру без главного градостроительного документа. 

Принятый в 2009 году документ был разделен на два этапа. Первый длился до 2014 года и касался олимпийского строительства. Действие второй части документа простиралось до 2032 года. По оценкам специалистов, документ был направлен на расширение зоны застройки. Предполагалось порядка 6 тысяч гектаров сельскохозяйственных земель включить в границы города и отдать под жилую застройку. О тупи новости генерального плана 2009 года специалисты говорили давно. В 2017-м была предпринята попытка внести в него изменения. Она назрела, в частности, из-за того, что территории, предусмотренные в 2009 году для возведения школ и детских садов, оказались застроены жилыми домами. Однако тогда изменить генплан не удалось. 

- Позже город воспользовался возможностью, которая появилась в 2020 году, когда был отделен поселок Сириус. Создание первой в России федеральной территории произошло через переучреждение Сочи. Скорректировали устав города, в котором его границы были изменены, а площадь уменьшена, - объясняет Наталья Захарова. 

В итоге 9 августа 2021 года Сочи заключил муниципальный контракт на разработку нового генплана. 

Сочи продолжает дорожать 

Новый генплан Сочи официально установил вектор на развитие курортной отрасли и не предполагает роста жилищного строительства. В результате в 3,5 раза сократили площадь жилой застройки по сравнению с предыдущим генеральным документом. По расчетам властей города, численность населения Сочи составляет 720 тысяч человек. Мэрия прогнозирует, что к 2040 году на курорте будет жить 800 тысяч  человек. Насколько обоснованы такие ожидания, покажет время. Однако специалисты уже фиксируют рост стоимости жилья в Сочи. По данным федерального портала «Мир квартир», с августа 2023 по август 2024 года квадратный метр новостроек в городе (не считая премиум сегмента) подорожал на 6,1%, а среднее предложение - на 9,3%. При этом эксперты отмечают, что Сочи - самый дорогой курорт Черноморского побережья, в котором цены на квартиры, даже не считая элитной недвижимости, давно догнали московские. На август 2024 года квадратный метр квартиры на первичном рынке здесь стоил более 374 тысяч рублей, а сама квартира в среднем - свыше 14 миллионов. Подорожание коснулось и недвижимости на вторичном рынке. Тот же портал «Мир квартир» приводит сведения, что стоимость «квадрата» в Сочи во вторичке за год увеличилась на 16,5% и достигла 294 тысяч рублей. Динамика общей цены квартиры выросла на 13,4% и превышает 12 миллионов рублей. 

- В последние годы мы наблюдаем, как активизируется жилищное строительство в Сочи, - комментирует генеральный директор группы компаний MACON Илья Володько. - Все-таки до принятия этого генплана было заложено достаточное количество разрешений и проектов в сфере жилищного строительства. Поэтому даже если сокращение объемов возводимого жилья в документе будет существенно влиять на ситуацию на курорте, мы это сможет наблюдать только в будущем. Пока еще рано об этом говорить. 


Перекосы застройки 

Также генеральный план Сочи установил функциональную зону «смешанной, общественно-деловой и курортной застройки». Она касается приоритетности размещения объектов в 500-метровой зоне от береговой линии Черного моря.

- Если говорить с точки зрения градостроительства, сокращение объемов жилой застройки с наращиванием объемов строительства предприятий санаторно-курортного профиля может привести к огромному дисбалансу, - предупреждает архитектор, градостроитель, генеральный директор проектно-инвестиционной компании ООО «Центр развития рекреационных территорий «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ» Ольга Шебзухова. - Такой перекос наблюдается во многих городах России: из-за определенных регламентов, в том числе отраженных в ПЗЗ, тысячи и десятки тысяч специалистов, которые работают на предприятиях, не в состоянии найти жилье. Организации, занимающиеся строительством гостиничных комплексов, не могут предусмотреть в своем проекте жилье для сотрудников, по тому что, согласно принятому генплану, строительство общежитий для них вынесено за пределы объектов - в 500-метровой зоне побережья, где будут расположены объекты рекреации, нельзя строить жилые дома. Проблема коснется не только горничных, уборщиков и водителей, которых можно завезти вахтовым методом, но и высококвалифицированных специалистов - врачей санаториев, которых будут приглашать работать, обещая предоставить исключительные условия проживания, в том числе их семей. В последующем это приведет к очень серьезному дисбалансу: этих специалистов просто будет некуда селить, поскольку в Сочи принято ограничение по жилой застройке. В настоящее время мы наблюдаем, как эти градостроительные ошибки переносятся в разрабатываемые правила землепользования и застройки.  

Эксперт отметила, что ранее до определенного периода строили микрорайонами. В современной терминологии этот метод называется комплексным развитием территории. В рамках него жилые дома возводились вместе с детскими садами и школами, а также центрами досуга: парками, скверами, кинотеатрами и домами культуры. Это делалось, чтобы жители могли проводить свободное время, не покидая свой микрорайон. 

- В советское время сочинские санатории строились вместе с сопутствующими микрорайонами, - продол жает Ольга Шебзухова. - К примеру, санаторий «Шексна» возводился одновременно с микрорайоном Якорная Щель, куда расселялись сотрудники оздоровительного учреждения и других пред приятий, в том числе сельскохозяйственных. Сейчас строительство жилья приобрело исключительно коммерческую направленность, что не соотносится с потребностями градообразующих предприятий. Уже сегодня эта проблема проявилась на курорте Красная Поляна: сотрудники гостиниц даже с приличной зарплатой не могут там снять жилье, потому что его просто нет. 

Ольга Шебзухова прогнозирует: через 3-4 года, когда строительство основных курортных объектов завершится, часть помещений переоборудуют для проживания сотрудников. Второй путь решения проблемы - новые изменения в принятом генплане, которые предполагают перевод сельскохозяйственных земель в зону ведомственной или иной специализированной застройки. 

- Сегодня в Сочи введен мораторий на использование сельскохозяйственных территорий для строительства, - говорит эксперт. - Однако не все эти участки по своим параметрам подходят для аграрных целей. Разработка генплана и ПЗЗ является хорошим поводом для инвентаризации сельскохозяйственных земель, чтобы определить, какие участки можно использовать по назначению, а какие - перевести в зону жилой застройки. Однако их стоит отдавать только под инвестпроекты, направленные на развитие туристического потенциала Сочи. 

Эксперты отмечают еще один дисбаланс в городе. Речь идет о развитии территорий, удаленных от моря, на которые делают акцент органы власти.

- Проблема в том, что эти земли на сегодняшний день не освоены с точки зрения инженерной и социальной инфраструктуры, - объясняет Илья Володько. - И это накладывает ограничения. Можно было бы увеличивать объемы строительства жилья, в том числе для работников курортной сферы, на участках вдали от береговой зоны. Однако там затруднена даже транспортная инфраструктура. Понятно, что освоение земель, особенно в горных районах, требует высоких затрат. Я уверен, проблема будет решаться, однако на это требуется длительный срок. 


От проектов не откажутся 

Несмотря на многократное уменьшение объемов жилищного строительства, предусмотренное принятым генпланом, в Сочи реализуется четыре инвестпроекта из списка 50 крупнейших проектов в сфере жилищного строительства в ЮФО в 2024 году. Его составил аналитический центр «Эксперт Юг». Так, на курорте возводятся ЖК «Горный квартал», который предполагает ввод 212 тыс. кв. м, «Каравелла Португалии» - 31 тыс. кв. м, «Летний» - 63 тыс. кв. м, «Флора» - 57 тыс. кв. м. Общая сумма инвестиций этих проектов превышает 26,7 миллиарда рублей. Руководство курорта проявляет дальнейшую заинтересованность в привлечении инвестиций в сферу жилищного строительства, делая упор на проекты с комплексным развитием территории. Однако узким местом для увеличения инвестиций является земельный ресурс, который постоянно сокращается. Сейчас формируется новый земельный банк курорта. Туда планируется включить перспективные площадки, которые будут выделяться на основании новых генплана и правил землепользования и застройки. В последующем эти участки предоставят инвесторам как без торгов, если речь идет о масштабных проектах, так и по результатам таковых. Такой подход вызывает критику экспертов. 

- Существует общемировая практика: инвестиционные проекты привязываются к  стратегии развития территории, - отмечает Ольга Шебзухова. - В стратегии развития Сочи отражены те инвестиционные проекты, которые окажут положительное влияние на город и всю черноморскую агломерацию. На мой взгляд, новые инвестпроекты должны учитывать всю территорию районов, к которым также прилегают села и поселки. Сами по себе жилые комплексы не являются инвестпроектами для курортных территорий, поскольку приносят муниципалитету лишь разовую прибыль. На эту роль могут претендовать только градообразующие предприятия, которые будут регулярно пополнять бюджет города. Поэтому с точки зрения градостроительства некорректно рассматривать КРТ в качестве инвестиционного проекта. В определенном моменте это может быть выгодно, однако само по себе не способствует раскрытию потенциала курортного города. 


Половина документа

Есть еще одна проблема, с которой сталкиваются архитекторы и обычные жители Сочи. Прошло более года после утверждения генплана, однако еще не приняты Правила землепользования и застройки, без которых невозможно реализовать главный градостроительный документ. По законодательству ПЗЗ должны были принять в течение полугода после утверждения генплана. Проект документа два раза выносился на публичные слушания, однако каждый раз получал большое количество замечаний от профессионального сообщества, после чего отправлялся на доработку. 

- Основной и самый ожидаемый документ, который сейчас готовится к принятию, - это все-таки правила землепользования и застройки, - комментирует Ольга Шебзухова. - Они и регламентируют строительство в Сочи, поскольку на основании ПЗЗ формируется градостроительный план земельного участка. Этот документ является основанием для проектирования, в котором определяются параметры застройки. Поскольку генеральный план принят, а правила землепользования и застройки - еще нет, происходят разночтения: к примеру, в генплане отражены определенные зоны, а в действующих ПЗЗ они отсутствуют. Поэтому очень важно, чтобы эти документы все-таки синхронизировали. Я полагаю, что разработке правил землепользования и застройки мешает то обстоятельство, что при принятии генплана часть вопросов социально-экономического развития города не была решена, в то время как два этих документа - генплан и ПЗЗ - очень зависят друг от друга. Принятый генеральный план не решил всех проблем сочинцев. В нем много «белых» участков, которые сегодня находятся под арестом. Продолжаются судебные разбирательства. В частности, речь идет о садоводческих товариществах, которые находятся внутри Сочинского национального парка. Многие из них были созданы еще до образования нацпарка в 1984 году. Сегодня эти участки определили только для садоводства, а не проживания. В противном случае город отказывается предоставлять их владельцам почтовые, медицинские, коммунальные и иные услуги, необходимые для полноценной жизни. С таким положением дел садоводы категорически не согласны. Эта проблема еще не решена и обсуждается с общественными организациями, представляющими садоводческие товарищества. 




За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube