Краснодар, 19 февраля – Юг Times, Зухра Куб. Получится ли реставрация индустриального ландшафта в Краснодарском крае и в чем ее смысл?
На Кубани разрабатывается программа, которая позволит вернуть неиспользуемые по назначению индустриальные земли в промышленность. Загвоздка в том, что многие из этих территорий уже застроены другими объектами. О механизмах возвращения земель в собственность государства, способах возрождения промышленных центров и нарастающем общероссийском тренде, который идет в ногу с инициативой властей Краснодарского края, еженедельнику «Юг Times» рассказали эксперты.
В последние годы на Кубани территории бывших советских производств теряли свое промышленное назначение. Они застраивались многоэтажными домами и торговыми центрами. Так, в Краснодаре в прошлом году начали снос легендарного фарфоро-фаянсового завода «Чайка». На его месте планируется построить вторую очередь ТРЦ «СБС Мегамолл». Или еще один недавний пример - в новом генплане краевой столицы, который со скандалом приняли в конце прошлого года, территория бывшего масложиркомбината «Краснодарский» отдана под строительство жилых высоток. Однако сегодня, судя по всему, набирает силу обратная тенденция - в регионе взят курс на возрождение промышленности. Губернатор Кубани Вениамин Кондратьев поручил местным властям разработать программу, в рамках которой неиспользуемые ныне промышленные земли вернутся в оборот.
- Вопрос сохранения и восстановления промышленных предприятий поднимался руководством края не единожды и обсуждается уже не первый год, - говорит генеральный директор консалтинговой компании «ЮИКЦ» Марина Варшавская. - Так, в 2022 году на уровне региона был введен запрет на перевод земель промышленности в другие категории. Сделано это было прежде всего для того, чтобы сохранить промышленный потенциал Кубани и защитить промпредприятия, пускай даже неработающие, от превращения их в очередной ЖК или ТЦ.
По словам эксперта, жилищное строительство - более привлекательный вариант для инвестирования, нежели вкладывание денег в промышленное производство: это быстрее, проще, выгоднее. Поэтому выбор инвестора между «возродить предприятие» и «перевести землю в другую категорию, построить жилье и продать» очевиден, тем более на фоне такого активного спроса, который наблюдался в последние годы. Свободных земель становится все меньше, и пустующие промышленные территории - лакомые кусочки для застройщиков. Индустриальные зоны советского периода, как правило, находятся в черте городов и обеспечены инженерной инфраструктурой. Однако теперь исторические условия кардинально поменялись.
- Учитывая общий курс страны на обеспечение технологического суверенитета, приоритетным вектором развития становится как раз поддержка промышленного производства как основополагающей базы, - продолжает Марина Варшавская. - В этих условиях сохранение существующих и создание новых промышленных площадок и производств становится особенно важным и актуальным. На последнем совете по промышленности губернатор в очередной раз поднял вопрос возвращения в хозяйственный оборот пустующих, заброшенных предприятий, неиспользуемых промышленных площадок и поручил провести инвентаризацию земель промышленного назначения. Краснодарский край обладает значительным потенциалом для развития промпроизводств, и на его территории имеются инвесторы, готовые вкладываться в создание новых предприятий, промпарков, кластеров.
Упор делается именно на вовлечение в экономику неработающих имущественных комплексов, потому что весомой частью затрат инвестора при создании промышленного производства является обеспечение его необходимой инфраструктурой. В тех случаях, когда будущая промплощадка находится в полях, вдали от населенных пунктов и ближайшая точка подключения расположена в нескольких километрах, инвесторы сталкиваются со сложностями в выделении лимитов, отсутствием технических возможностей для подключения к сетям или неподъемной стоимостью такого подключения. В то же время в крае наблюдается существенный дефицит электроэнергии. Преимуществом готовых промплощадок, функционировавших в прошлом, является то, что в большинстве своем они обеспечены всеми коммуникациями. Это обстоятельство в значительной степени облегчает задачу инвестора, экономит его ресурсы и время, необходимые для полноценного запуска производства. Эксперты предполагают: взяв в управление или выкупив неиспользуемый имущественный комплекс, обеспеченный инженерной инфраструктурой, инвестор скорее наладит там производство, нежели если будет строить в чистом поле.
Изъять нельзя выкупить
Многие восприняли эти инициативы руководства Кубани как «относительно честный» способ отъема полученных ранее земель. Тем более что механизмы изъятия участков у предыдущих собственников, неблагонадежно распоряжающихся своими наделами, в законодательстве предусмотрены.
- Изъятие возможно или через прямое указание закона, как это происходит в случае нецелевого использования сельскохозяйственных земель, или через совокупность обременений и ограничений недвижимости, - комментирует юрист Pasternak Legal Инна Литтих. - Например, через установление зон с особыми условиями использования территории, зоны минимальных расстояний, сервитутов и режима объекта культурного наследия. Возврат земельных участков с любым видом разрешенного использования в государственную собственность возможен через процедуру регуляторного изъятия. Оно предполагает установление ограничений права собственности в таком объеме, что само по себе право собственности на земельный участок не прекращается, но его абстрактные границы и пределы настолько сужаются, что собственнику уже практически неинтересен этот объект. Юристы называют это правом без возможности его реализации. При этом абсолютно неважно, есть ли на земельном участке уже построенные объекты, все равно путем регуляторного изъятия им можно распоряжаться и фактически забрать у собственника.
В том числе власти могут прибегнуть к императивному переводу земель иных категорий в промышленность по распоряжению муниципалитета. Правда, юристы подчеркивают: такого рода шаг должен быть обоснованным и законным. Есть и другая категория земель, которая может быть изъята у собственников.
- В настоящее время осуществляется возврат в государственную собственность незаконно приватизированных и выделенных земельных участков, - отмечает адвокат Краснодарской краевой коллегии адвокатов Евгения Яковлева. - В том числе когда был изменен вид разрешенного использования, например, с земель промышленности, лесного фонда под жилищное строительство, коммерческие объекты. Дальнейшая судьба этих земель может зависеть от разных факторов, например, добросовестности владения. Конституционный суд в своем постановлении от 28 января этого года указал, что добросовестным собственникам взамен изымаемых участков должен предоставляться другой участок или компенсация. В ситуации недобросовестности владельца следует ожидать, что такое изъятие будет проводиться без какого-либо возмещения.
Сама процедура изъятия земельных участков у собственников строго регламентирована. Как правило, она используется в России только для государственных и муниципальных нужд. Например, в связи с реализацией программы по комплексному развитию территорий.
- В Гражданском кодексе РФ предусмотрена норма о возможности изъятия у собственников неиспользуемых земельных участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используемых по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, комментирует управляющий партнер адвокатского бюро г. Москвы «РИ-консалтинг» Елена Гладышева. - Однако эта норма используется крайне редко и в исключительных случаях (например, когда земельный участок для ИЖС или сельского хозяйства долгое время заболочен, на нем устроена свалка мусора). При этом правила об освоении в трехлетний срок не распространяются на земли промышленности, земли для производственной деятельности, земли туристического и рекреационного значения. Таким образом, основаниями потенциального возврата промышленных земель в оборот, кроме как изъятия в связи с реализацией государственной (муниципальной) программы строительства или комплексного развития территорий, представить сложно.
Эксперты предполагают еще один способ возвращения земель в промышленность: муниципалитет может выкупить землю у собственника. Однако это потребует значительных бюджетных средств. Уже построенные объекты (ТЦ и многоквартирные дома) делают возврат экономически и социально невыгодным, так как появляется необходимость компенсаций, возникают риски судебных споров и недовольства граждан.
- Скорее всего, власти Кубани сосредоточатся на незастроенных или малоэффективно используемых территориях, а также попробуют стимулировать редевелопмент через государственно-частное партнерство, - считает руководитель юридического департамента Московской коллегии адвокатов «Иванов и Партнеры» Никита Тарновский. - Все эти изменения вызваны общей стратегией развития Краснодарского края до 2030 года, которая делает акцент на импортозамещении и логистике. Это обусловлено тем, что регион находится в крайне выгодном географическом положении - имеет выход к Черному морю и располагается на транзитных коридорах.
В приоритете - города
Эксперты считают, что в любом случае вначале будет проведена актуализация правового статуса участков. Местные власти должны провести аудит, чтобы понять, какие земли действительно заброшены, используются неэффективно или не соответствуют целевому назначению. В целом же сами предприниматели предпочитают, чтобы руководство региона использовало более мягкий подход к промышленному возрождению Кубани.
- Власти могли бы запустить программы по редевелопменту, направленные на трансформацию территорий в промышленные кластеры или технопарки, объединив интересы государства, бизнеса и общества, - комментирует генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский. - Такой подход имеет наибольший шанс на успех и имеет долгосрочные выгоды. Допустим, вариант создания таких экономических условий, чтобы собственники сами заинтересовались в преобразовании участков. Например, налоговые преференции для компаний, развивающих промышленное производство, или субсидии на рекультивацию земли.
Опрошенные эксперты считают, что в Краснодарском крае для производителей промышленной продукции действуют беспрецедентные меры государственной поддержки, которые есть не во всех регионах и которые призваны помочь собственникам в развитии их предприятий. К ним относятся льготные займы фонда развития промышленности (ФРП) с достаточно большими лимитами, особенно для производителей импортозамещающей продукции, субсидии по линии министерства промышленной политики Краснодарского края, налоговые льготы при реализации крупных инвестиционных проектов. Поэтому не исключено, что метод кнута и пряника побудит предпринимателей переориентироваться на развитие промышленности.
- В первую очередь с точки зрения возвращения в оборот интересны будут площадки, расположенные в городах и районных центрах, традиционно отличающихся высоким уровнем развития промпроизводства: в Краснодаре, Новороссийске, Армавире, Тихорецке, Тимашевске, Белореченске, Кропоткине, Апшеронске, Славянске-на-Кубани и других, - считает Марина Варшавская. - Эти территории не только обладают инженерной инфраструктурой, но и имеют высокую транспортную доступность, что позволит обеспечить комфортную логистику будущему производству. Неработающие предприятия в других населенных пунктах также найдут своих инвесторов, как и пустующие земли промышленного назначения. Важным аспектом для понимания здесь остается тот факт, что инвестор вправе выбирать, в зависимости от физического состояния объекта, вкладываться и возрождать то производство, которое было на этой площадке, снести ветхие здания и отстроить совершенно новое производство либо создать промпарк. Варианты могут быть разные, главное, чтобы будущее производство отвечало приоритетным направлениям развития, способствовало созданию новых рабочих мест и обеспечивало стабильный выпуск и сбыт продукции, востребованной рынком.
Эксперты называют и другие территории, имеющие потенциал для восстановления их промышленного назначения.
- К ним относятся индустриальные кластеры вблизи транспортных узлов, - отмечает основатель и генеральный директор компании «Группа-А» Георгий Габолаев. - Земли вблизи портов (Новороссийск, Туапсе) и железнодорожных узлов могут быть использованы для логистики и производства. Имеют перспективы сельскохозяйственные регионы с потенциалом для агропромышленности. Там находится много участков, где можно организовать переработку сельскохозяйственной продукции. Также потенциально интересны территории, где можно развивать альтернативную энергетику (солнечные панели, ветровые фермы).
Драйвер промышленности
В то же время во всем мире идет встречный тренд - растет спрос бизнеса на промышленные площадки. Склады и индустриальная недвижимость занимают первое место по объему инвестиций. В России спрос на промышленную недвижимость превышает предложение. Дефицит площадей при возрастающей потребности в них привел к тому, что объем инвестиций в строительство индустриально-складских комплексов в нашей стране за 4,5 года увеличился в четыре раза. При кратном росте строительства индустриальных площадок эксперты ожидают, что их дефицит будет сохраняться в долгосрочной перспективе. С этим связан рост цен на покупку и аренду индустриальной недвижимости и складов. Такая ситуация на рынке сформировалась в силу определенных причин.
- Курс на импортозамещение стал одним из факторов, который пробудил интерес бизнеса к индустриальным площадкам, - рассказал исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Краснодаре Александр Кайсин. - После введения санкций многие ниши, которые ранее заполнялись импортной продукцией, опустели. Сегодня их заполняют отечественные промышленники, но им нужно где-то производить товары. Таким образом, формируется спрос на промплощадки и индустриальные парки. Сегодня этот тренд ярко проявляется в Москве и Московской области. Там активно строятся промышленные парки. Я считаю, со временем эта тенденция будет распространяться и на регионы. В Краснодарском крае есть хорошая ресурсная база. Рано или поздно предприниматели придут к тому, что продукция сельского хозяйства будет перерабатываться на месте, а для этого нужны производственные мощности. Поэтому спрос на промплощадки в регионе будет расти. Уже сегодня в Новороссийске, Армавире и Республике Адыгея планируют построить промышленные парки.
Сегодня меняется и вид промышленных объектов. Они мало похожи на громоздкие заводы советских времен. Распространение получает тип промышленной недвижимости light industrial. Он отличается небольшими размерами - от 300 квадратных метров. Для сравнения: классический склад класса «А» предусматривает размеры блока от 3 тысяч квадратных метров. Формат light industrial предполагает, что под одной крышей находятся небольшое производство, склад, офис и шоурум. Компактные размеры позволяют возводить его в городской черте. В первую очередь этот тип индустриальной недвижимости интересен малому и среднему бизнесу.
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube
