Краснодар, 9 октября – Юг Times. Бизнес готовится платить налоги на недвижимость по новой расчетной базе.

В 2025 году владельцев и арендаторов недвижимости ждут новые суммы налога, которые будут посчитаны на основании внеочередной переоценки кадастровой стоимости, проведенной в 2022-2023 годах. Текущий год был назначен переходным периодом, и предприниматели не почувствовали последствий проведенной оценки, но уже в ближайшем будущем они получат квитанции с новыми суммами. 

В се время бизнес-сообщество принимало меры к тому, чтобы эти суммы не стали чрезмерной нагрузкой. С 2023 года собственники и арендаторы земельных участков начали оспаривать кадастровую стоимость на землю и с 2024 года - на объекты капитального строительства, среди которых помещения, здания и даже парковки. 

Времени осталось немного, но у владельцев имущества все еще есть возможность оспорить результаты кадастровой оценки, даже если они были утверждены в 2022 году, говорит управляющий партнер Юридической компании «Прайвеси групп» Алексей Голубев. 

- Законом установлены сроки для оспаривания кадастровой стоимости в течение 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Самое важное - успеть подать заявление до начала нового налогового периода, поскольку именно на этот период будет начислен налог на основе новой стоимости. При этом за компанией всегда сохраняется право на перерасчет налогов, - напоминает юрист. 


От суда не зарекайся 

С 1 января 2026 года в стране будет действовать новый порядок решения таких споров, который подразумевает, что владелец недвижимости обращается в специальное бюджетное учреждение. При этом каждый регион может принять собственное решение о досрочном переходе на такой порядок. В Краснодарском крае решение не было принято, поэтому владелец недвижимости может выбрать между комиссией, которая работает при Росреестре, и судом. 

- Если субъект РФ не принял решение о досрочном переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, оспаривание кадастровой стоимости недвижимости может быть осуществлено в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которую создает исполнительный орган власти субъекта РФ, или при обращении с административным иском в суд, минуя комиссию, - разъяснил управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. 

Комиссия должна принять решение в течение 30 календарных дней, и если оно устроит предпринимателя, на этом процесс закончится. Однако на практике такое случается крайне редко, рассказывают эксперты, и без сражения в суде все равно, скорее всего, не обойдется. 

- Из-за появления в цепочке комиссии каких-либо значимых изменений на практике, именно в части «снижения кадастровой стоимости» как конечного результата для собственников, не произошло. Результат в основном достигается через суд, комиссия снижает кадастровую стоимость в заявительном порядке крайне редко, - комментирует юрисконсульт компании «Мастер права» Константин Чекин. - Разбирательство не стало реже переходить в судебную плоскость. 

Алексей Голубев также отмечает, что введение обязательного досудебного порядка помогло снизить количество судебных дел лишь незначительно. 

- Многие дела все равно доходят до суда, так как комиссии не всегда принимают решения в пользу заявителей, - говорит он. - Эффективность данной системы варьируется в зависимости от региона и конкретного дела. В крупных городах процент перехода дел в судебную плоскость все еще высок. 

По мнению Юрия Пустовита, многое зависит от того, насколько заявитель хочет снизить кадастровую стоимость. 

- Когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью незначительная, есть шанс, что положительное решение может быть принято в комиссии, - делится он опытом. - Если разница 20% и более, судебной процедуры с высокой долей вероятности не миновать. 


Налог непосильный 

Результаты кадастровой оценки все еще часто бывают шокирующими для собственников недвижимости, хотя переоценка проводится в стране много лет. За это время налогоплательщики поняли, что копеечные суммы, с опорой на которые ранее рассчитывались имущественные налоги, ушли в прошлое, но недовольство результатами каждой новой оценки все равно возникает часто. Ведь это влечет за собой резкое увеличение суммы налога, который придется заплатить в бюджет. Причины некорректной оценки чаще всего кроются в бюрократии и формальном подходе к процессу. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. Организация работы по определению кадастровой стоимости возложена на региональное ГБУ «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», которое составляет отчет (в соответствии с методическими указаниями) и направляет его на утверждение в департамент имущественных отношений Краснодарского края. 

- Госорганы в силу загруженности и несовершенства методик не всегда успевают объективно провести оценку всех объектов. Процесс сильно формализован, сотрудники, проводящие оценку, не обязаны выезжать для осмотра объекта оценки, поэтому зачастую сильно завышают кадастровую стоимость, - отмечает Константин Чекин. 

По мнению Алексея Голубева, то, что кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения, повлияло на стандартизацию процесса и повышение прозрачности, но также возникли вопросы к квалификации и точности оценки, особенно когда речь идет о сложных объектах недвижимости. Чаще всего ошибки допускаются при некорректной оценке аналогичных объектов или игнорировании реальных рыночных условий, резюмирует юрист. 

- Основные ошибки включают в себя некорректную площадь объекта, ошибки в определении функционального назначения недвижимости, а также неправильное использование рыночных данных, - приводит он примеры. - Нередко встречаются ситуации, когда стоимость рассчитывается по устаревшим данным или не учитываются значимые особенности объекта, такие как износ или его расположение. 


Решает экспертиза 

Поскольку процедура все еще осуществляется методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов, повлиять на справедливость такой оценки государством невозможно. Поэтому ее оспаривание постфактум остается единственным способом борьбы за снижение суммы. Алексей Голубев советует заранее провести анализ предыдущих данных, привлечь независимых оценщиков, провести оценку текущего состояния объектов и их рыночной стоимости. Это поможет владельцу сразу понять, насколько объективна оценка, и при необходимости подготовиться к ее оспариванию. Однако здесь возникает другая сложность. При споре с госорганами по поводу окончательной суммы оценку будет проводит не независимый оценщик, а тоже государственный. У него нет причин выносить вердикт в пользу предпринимателя. 

- Вообще, оценку недвижимости сегодня может провести любой оценщик, соответствующий критериям, установленным ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик должен иметь членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховать свою ответственность, - разъясняет Юрий Пустовит. - Необходимо отметить, что при наличии судебного спора по этой категории дел всегда проводится судебная экспертиза (а зачастую и не одна, в апелляции также могут назначить повторную экспертизу), проведение которой Распоряжением Правительства от 16.11.2021 № 3214-р отнесено к видам экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, что налагает дополнительные сложности при обжаловании. Но посмотрите, какая получается картина: вы спорите с государством в государственном суде, и экспертизу вам делает тоже государственный эксперт. Выглядит не очень оптимистично для административного истца. Остается надеяться, что в силу высокой нагрузки на государственные экспертные организации и наличия процессуальных сроков для рассмотрения дел в судах суды могут назначать проведение таких экспертиз в частных экспертных организациях. 

Как отмечает Алексей Голубев, в последние годы, особенно после внеочередной оценки в 2022 году, количество обращений по оспариванию кадастровой стоимости значительно возросло. В 2023-2024 годах работа по пересмотру оценок шла достаточно активно, особенно среди бизнесменов и крупных владельцев коммерческой недвижимости. Многие поняли, что завышенная кадастровая стоимость может сильно увеличить налоговую нагрузку, и старались своевременно ее оспорить.


Мнение 

Юрий Пустовит, управляющий партнер Адвокатского бюро «Юг»

- Оценка кадастровой стоимости осуществляется методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов, что нередко приводит к значительному превышению реальной рыночной стоимости и увеличивает финансовую нагрузку на собственников и арендаторов объектов недвижимого имущества. Однако стоит отметить, что в этом направлении за последние годы ситуация улучшилась и случаев, когда кадастровая стоимость в разы была выше рыночной, стало значительно меньше. В том числе это заметно по сложившейся сегодня судебной практике, где кадастровая стоимость снижается в пределах 30% максимум с небольшими исключениями. Кто-то скажет, что первопричиной является задача пополнения бюджета и недопустимости значительного сокращения налоговых поступлений и поступлений от арендной платы, с чем тоже нельзя не согласиться, но и нельзя не заметить более справедливый подход к определению кадастровой стоимости со стороны государства. К сожалению, для нас - владельцев недвижимого имущества и арендаторов - время, когда для этих целей использовалась стоимость, в десятки раз ниже рынка, ушло безвозвратно.


Справка:

Теперь оценку будут проводить каждые 4 года, а для городов федерального значения (Санкт-Петербург, Москва, Севастополь) - каждые 2 года. Законодатель, устанавливая срок переоценки, исходит из изменения рыночной цены объектов и устанавливает баланс взаимоотношений между собственником и государством. - Я считаю, что такая периодичность в целом соответствует потребностям рынка, - комментирует Алексей Голубев. - В условиях постоянных изменений на рынке недвижимости оценка каждые 4 года позволяет держать данные более актуальными. Для субъектов Федерации, где рынок меняется быстрее, двухлетний цикл также оправдан. Однако важно, чтобы проводимая оценка была качественной и учитывала все изменения на рынке, а не просто проходила для галочки.



За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube