• Соловьев
  • Триумф

Юрий Гриценко: «Власть и бизнес должны быть честны друг с другом»

Юрий Гриценко: «Власть и бизнес должны быть честны друг с другом»

Краснодар, 15 августа – ЮГ Times, Марина Тугаева, Ирина Кургаева. Строительство для Краснодарского края - один из тех локомотивов, которые двигают вперед региональную экономику. Правда, в течение последних полутора лет отрасль снизила темпы роста, сказались последствия кризиса в стране. Однако стройиндустрия и сегодня остается важнейшей составляющей экономического развития Кубани. Как живет отрасль? Об этом рассуждает вице-губернатор Юрий Гриценко, курирующий вопросы строительного рынка.

- Расскажите, как складывается ситуация в строительной индустрии. Какие моменты тревожат, какие, наоборот, обнадеживают?

- Прежде всего нужно разделить индустрию на две главных ее подотрасли - производство строительных материалов и собственно строительные компании, которые участвуют в промышленном и жилищном строительстве, где Краснодарский край на протяжении последних лет является лидером в России.

Если говорить о производстве стройматериалов, отмечу, что снизился объем госзаказа на строительство крупных объектов. Причина на поверхности: закончились работы на олимпийских объектах. Однако сейчас в сфере производства строительных материалов нас выручает возведение Керченского моста. Работы входят в активную стадию. Прибавим к этому реконструкцию стадиона «Фишт», который готовится к чемпионату мира по футболу, строительство перинатального центра. В перспективе - участие региона в федеральной программе «Школы России» и создание промпарков. Так что для производства стройматериалов фронт работ имеется.

Что касается собственно жилищного строительства, то на объемах сильно сказался кризис. Самым главным фактором является снижение покупательской способности населения. Учитывая это, правительство продлило до конца 2016 года программу льготного ипотечного кредитования. Такое решение является серьезной поддержкой строителям для реализации жилья, ведь по итогам прошлого года примерно половина квартир в Краснодарском крае приобреталась именно через ипотеку.

Все это позволяет нам сохранять оптимизм в достаточно сложной ситуации.

Низкая цена - тревожный сигнал

- Весной состоялся ряд встреч губернатора Вениамина Кондратьева с руководством строительных фирм - лидеров рынка. Общение было жестким. Нейтральным наблюдателям могло показаться, что компании-гиганты выторговывают себе право диктовать цены на рынке, выдавив с него малых застройщиков, у которых ценники меньше. Как складывается положение дел сегодня: нет ли риска, что действительно недорогого жилья на рынке станет значительно меньше?

- Мы не делим компании на крупные и мелкие. Низкую цену, на которую ориентировались люди, как показывает практика, давали компании с непродуманной финансовой политикой. Они изначально отправляли покупателей в зону риска. Например, часто не просчитывалась стоимость подключения к инженерным коммуникациям. Иногда, чтобы привлечь недостающие для завершения строительства средства, они пытались реализовывать квадратные метры по 16-21 тысяче рублей. Но невозможно продавать жилье дешевле реального минимума, в который входят стоимость земли, качественных инженерных коммуникаций и само физическое строительство.

И еще о малых строительных компаниях. Мы проводили аналитику, оказалось, в общей своей массе это были предприниматели, которые действовали не в рамках ФЗ № 214. У них нет ни собственной техники, ни рабочих. Машины они арендовали, людей нанимали на время. Такие компании, как правило, старались уходить от налогообложения. То есть многие обманывали и государство, и покупателей, обещая метры за бесценок.

Обращаю внимание читателей: если жилье предлагают менее чем за 27 тысяч рублей в небольших муниципалитетах и 32 тысяч в крупных городах, это тревожный сигнал. Могут возникнуть проблемы.

Реестр поможет покупателю

- Разве законодательство не помогает решить эти проблемы или хотя бы минимизировать риски?

- Давайте вспомним, как было до того момента, пока губернатор не поднял вопрос о качестве подготовки градостроительных документов и их основной составляющей - технических условий…

К большому сожалению, законодательство никоим образом не может ограничить выдачу разрешений на строительство, если технические условия представлены. Даже если застройщик их получил с точкой подключения за десятки километров от объекта. Это в итоге и приводит к наличию обманутых дольщиков, проблемам с водоснабжением, канализацией и электричеством.

А сейчас компании начали учитывать, что органы власти анализируют практически все технические условия. Анализ этот проходит путем запросов в ресурсоснабжающие организации в части подлинности как выданных техусловий, так и выполнения обязательств.

Кое-кому все это не нравится. Особенно тем, кто продавал жилье по неадекватно низким ценам, не анализируя все составляющие проект расходы. Сегодня они считают, что их выдавливают с рынка. Мы же просто уверены, что это обязанность застройщика - выполнять технические присоединения за свои средства и просчитывать все возможные риски, а также себестоимость подведения сетей. Ведь все это ложится на цену квадратного метра жилья.

- Тогда, в процессе общения с девелоперами, губернатор предложил создать реестр застройщиков, собрав воедино всю ключевую информацию о компаниях - от количества уже сданных ими домов до сроков реализации возводимых объектов. В чем суть идеи?

- Да, мы активно создаем общий реестр застройщиков Краснодарского края. В процессе его формирования компании сами предоставляют всю информацию: штат сотрудников, сколько построили жилья, нарушали ли сроки сдачи... Огромное количество пунктов. Реестр создан исключительно для того, чтобы дать возможность покупателю самому проанализировать надежность компании и определиться с выбором. И лучший показатель здесь - количество уже сданного жилья и отсутствие просрочек и обманутых дольщиков.

Необходима координация

- В Краснодаре существуют проблемы с инженерными коммуникациями, которые не рассчитаны на сдающиеся ныне объемы новостроек. Сколь серьезна, на ваш взгляд, проблема и для каких муниципалитетов она стоит наиболее остро?

- Многие компании сегодня создают свои генерации, водозаборы, очистные сооружения. Значительная часть строительного бизнеса движется по этому пути, понимая перспективность и стабильность рынка. Они инвестируют заработанные средства в создание собственной инфраструктуры.

Но сложности, конечно, есть. Если брать территории, наверное, это все крупные муниципалитеты края. По отдельным ресурсам это касается и Краснодара, и Сочи, и Новороссийска, и остальных. Где-то - газ, где-то - вода, где-то - тепло. Побережье, конечно, страдает от нехватки воды. Сегодня краевой властью ведется активная работа по замене старых сетей, созданию новых.

Губернатор поставил задачу: мотивировать строительную отрасль к тесной работе с ресурсоснабжающими организациями. У нас уже прошло несколько совещаний. Цель - скоординировать усилия всех сторон. Ресурсоснабжающие структуры должны строить свою инвестиционную программу на несколько лет вперед, понимая, куда направлять свое развитие, где будет вестись активная жилая комплексная застройка. Чтобы не получилось, что тепло тянут в одну сторону города по своей комплексной программе, электричество - в другую, а воду - в третью. Нам важно сейчас консолидировать ресурсы на тех площадках, которые планируются к комплексному освоению.

Новые районы обеспечат социалку

- Другая важная проблема - дефицит социальной инфраструктуры в новых районах. Видимо, поэтому Краснодарский край, который является одним из регионов-лидеров в РФ по объемам строительства, выступил весной с предложениями в части нормативного регулирования строительства. Например, речь шла о ведении комплексной застройки «исключительно с решением вопроса о размещении социальных объектов». Но правильно ли возлагать на девелоперов решение социальных проблем, учитывая, что они платят налоги в бюджеты различных уровней? Каким вы видите решение проблемы дефицита социальных объектов?

- Сначала о сути проблемы.

Мы анализировали количество построенного и введенного жилья за последние пять лет и новых социальных объектов, таких, как школы, детские сады, поликлинические отделения. Получился очень серьезный дисбаланс.

Благодаря программе президента по детским дошкольным учреждениям мы более-менее выровняли ситуацию. Но и сейчас нужно продолжать строить детсады. Сложное положение дел со школами, поликлиниками.

Еще недавно была порочная практика, когда утверждались проекты планировок, где покупателям обещали построить рядом школу, детсад, поликлинику, а потом каким-то чудесным образом участки меняли свое целевое назначение и застраивались другими объектами.

Сегодня без разработки проекта комплексного развития территории о выдаче разрешения на строительство и речи быть не может. По нормативному количеству жителей, которые поселятся в данном микрорайоне, обязательно предусматривается земля под школу, детсад, почту и так далее. Мы не допустим, чтобы эти участки изменили целевое назначение.

Теперь что касается позиции застройщиков. Многие из них говорят, что не могут в цену квадратного метра жилья включить стоимость социальной инфраструктуры. Однако есть и позитивные примеры. Только по Краснодару я знаю три крупные компании, которые уже на начальном этапе строительства параллельно приступают и к возведению социальных объектов. При этом обязанность власти, конечно же, потом эту инфраструктуру у застройщика выкупить.

Как это происходит? Минстроем утверждена программа, по которой каждый субъект разрабатывает проектную документацию на типовые школы разной вместимости. Это делается, чтобы в затраты каждый раз не входили проектные работы и чтобы ориентировочно была ясна цена, за которую мы сможем выкупить этот объект.

Думаю, многие компании в ближайшее время переориентируются на этот формат работы.

Ну и не стоит забывать, что можно пристраивать новые корпуса к существующим школам. Благо, есть советские образовательные учреждения с большими территориями. Это временная мера, но эффективная.

Победить поможет Госдума

- В последние годы борьба с самостроями стала одной из самых актуальных задач региональной власти. Однако громкие скандалы по-прежнему на слуху - в Геленджике, Анапе, Краснодаре. Отсюда вопрос: куда смотрит муниципальная власть, когда выдает разрешение на строительство?

- Мы часто в своих рассуждениях возвращаемся в советские времена. Раньше строительство объектов контролировалось на нескольких этапах, начиная с проверки котлована на соответствие проектной документации. Те структуры, что выдавали разрешение на строительство, «вели» объект вплоть до сдачи в эксплуатацию.

Сейчас у нас отсутствует градостроительный контроль в части объектов, которые не попадают под контроль Госстройнадзора. Это индивидуальное строительство, дома до трех этажей, таунхаусы - контроль над ними можно осуществлять, только если эти объекты возводятся на муниципальной земле. Если участок в частной собственности, возникают проблемы. У органов власти нет полномочий на местах, чтобы идентифицировать застройку как не соответствующую проектной документации. Именно отсюда и плодятся самострои. Зачастую есть разрешение на один объект, а возводится совсем другой.

В настоящее же время имеется некий законодательный пробел. Точнее - пока имеется, потому что сейчас проблема по инициативе губернатора и Законодательного Собрания устраняется.

Три недели назад в Сочи прошло совещание под председателем вице-премьера Дмитрия Козака с участием губернатора. Рассматривалась ситуация по объектам самовольного строительства. Было решено, что на ближайшей сессии нового созыва Государственной думы будет проанализирован вопрос передачи полномочий полного контроля строительства объекта либо в органы муниципалитета, либо в органы Госстройнадзора. Это позволит власти понимать, соответствует ли строящийся объект выданному разрешению.

Что касается текущей борьбы с самостроями, то она приносит свои плоды. Цифры таковы: за второе полугодие 2015 года и первое полугодие 2016-го количество незаконных объектов снизилось в 14 раз. Сегодня мало кто рискнет пойти на нарушения градостроительного законодательства, учитывая, что активный контроль теперь идет со стороны не только власти, но и правоохранительных органов. По каждому выявленному случаю все документы передаются в прокуратуру, затем - в суды.

- Кто конкретно в настоящее время обеспечивает контроль, инспектирует текущее строительство?

- Управление муниципального контроля. Оно есть в каждом городе и районе. Правда, штатная численность управлений не всегда позволяет выявлять все случаи нарушений. Но мы очень качественно взаимодействуем с населением и проверяем любой сигнал от общественности.

Кроме того, повторюсь, сейчас мы ждем изменения федерального законодательства в части контроля за строительством со стороны муниципалитетов.

Соблюдение норм обязательно!

- Есть и другая сторона проблемы. На недавнем круглом столе, который провел «Юг Times» с привлечением представителей власти, девелоперов и экспертов, разговор шел об обманутых застройщиках - бизнесмены утверждают, что нет единообразного пакета требований, а те, которые есть, часто меняются. В результате власти препятствуют сдаче объектов, пример этого - ЖК «Жемчужина» в Анапе...

- Хочется перевернуть эту страницу, оставить ее в прошлом. Все те дома, о которых вы говорите, сегодня уже почти полностью заселены, инвесторы должны получить свои квартиры. У власти нет цели инициировать снос зданий, которые уже построены и в которых живут люди. Условие: эти объекты должны иметь необходимую инфраструктуру и соответствовать требованиям безо-
пасности.

Но что касается градостроительной документации, мы требуем неукоснительного соблюдения абсолютно всех норм. Важно, чтобы власть не обманула застройщика, а застройщик был честен с властью. Так мы избежим всех спорных ситуаций.

- И последнее. Эти дни - праздничные для всей строительной отрасли. Что пожелаете своим коллегам?

- В нынешней экономической ситуации хочу пожелать главного - стабильности! Стабильного коллектива, стабильного спроса, стабильного будущего. Поздравляю всех с Днем строителя! Коллеги, будьте здоровы и успешны!



Следите за новостями ЮГ Times

в Facebook на русском языке https://www.facebook.com/yugtimes/

и на английском языке https://www.facebook.com/kubanforeigners/

в Twitter https://twitter.com/YUGTIMES

 

  • novostroi-ki
  • Платан Южный
  • Агентство деловых коммуникаций