Погода
56.99 64.15
09 Октября 2018
Бизнес

Застройщики Кубани - в авангарде реформы

Источник фото: Елена Семенченко
Источник фото: Елена Семенченко

Конференция «Актуальные проблемы и перспективы развития современного девелопмента» состоялась на XI международной выставке недвижимости «Ярмарка жилья» в Краснодаре.

Организатором деловой встречи выступило Агентство деловых коммуникаций еженедельника «Юг Times» совместно с партнерами — строительной компанией ООО СЗ «СпецСтройКубань», управляющей компанией «Перспектива» (ЖК «Резиденция Анаполис») и банком ВТБ. Ключевой темой встречи стало обсуждение федерального закона № 214, регламентирующего взаимоотношения дольщиков и девелоперов, а также внесенных в документ поправок.

По словам президента Межрегиональной правозащитной общественной организации «Законное жилье», депутата ЗСК Краснодарского края Евгении Шумейко, решение о кардинальном изменении 214-го федерального закона назревали давно, сейчас стоит вопрос сбалансированности новых поправок, которые бы сохранили прозрачность отрасли и защитили права дольщиков с одной стороны и помогли сохранить конкурентный рынок с другой.

— Сегодня, когда прошли уже две кардинальные перестройки закона, стало ясно, что необходимо сделать закон более гибким, чтобы избежать монополизации рынка крупными компаниями.

Именно поэтому 27 сентября зампредседателя правительства Виталий Мутко поручил Минстрою доработать и внести изменения в закон и Жилищный кодекс в сторону смягчения требований к застройщикам. В частности предложено снизить требования к опыту застройщика с 10 до 5 тысяч уже возведенных квадратных метров, а также включить возможность поэтапного открывания эскроу-счетов по ходу строительства, к тому же принято решение убрать пункт о повышении компенсационного взноса. Все эти предложения показывают, что правительство понимает, что сегодня нельзя забывать о бизнесе. Новые поправки призваны сбалансировать меры, сделать их более понятными и выполнимыми для компаний и более действенными для стороны дольщиков. Усилив новые поправки разработанными нами дополнительными мерами помощи гражданам - участникам долевого строительства, мы получим эффективную, прозрачную, а главное - рабочую модель решения проблем отрасли.


ЭСКРОУ-СЧЕТА В ДЕЙСТВИИ

Сегодня все организации, которые находятся в сфере проектного бизнеса, вынуждены осуществлять работу в условиях новых правил, которые вступили в России 1 июля 2018 года и продлятся до 30 июня 2019-го. Во время переходного периода будут использоваться два механизма привлечения денег. Первый - стандартный с привлечением долевого участия и параллельным включением эскроу-счетов. После 30 июня все застройщики будут обязаны по новым разрешениям переходить на другой порядок финансирования объектов.

— В связи с этим на первый план выходит система проектного финансирования, — объяснил финансовый директор ООО СЗ «ССК» Алексей Скляр. — Она предполагает включение во взаимоотношения между дольщиком и застройщиком третьей стороны - банка, который получит возможность контролировать расходование предоставленных средств. Основная задача нововведений - решить проблему дольщиков, сократить количество долгостроев и усилить контроль за деятельностью самих застройщиков.

Однако принятые нововведения полностью направлены на защиту прав участников, но при этом налагают на застройщиков дополнительные обязательства и проблемы, с которыми они столкнутся при реализации проектов. До принятия поправок в 214-й федеральный закон фактическим кредитованием строительства занималось всего несколько федеральных банков, а потому солидного опыта реализации девелоперских проектов нет.


СНИЖЕНИЯ НЕ БУДЕТ

Поскольку сами средства дольщиков собираются блокировать на эскроу-счетах, их нельзя будет использовать до момента ввода дома в эксплуатацию.

— Цены на жилье попадут в зависимость от предоставленных кредитов и общей кредитно-денежной политики банка, — выразил уверенность финансовый директор ООО СЗ «ССК» Алексей Скляр. — Если говорить в общем по проектному финансированию, оно действительно способно решить проблему новых обманутых дольщиков и помочь избежать задержек при сдаче дома.

По мнению спикера, правила проектного финансирования у нас появились бы естественным путем в процессе развития рынка, если бы банковская система России изначально позволяла девелоперам привлекать больше средств под проект по понятным условиям и процентам. Рост цен на жилье не будет снижен, поскольку проектное строительство является дорогим финансовым ресурсом для застройщика. Многое будет зависеть от тех банков, которые станут привлекаться для проектно финансируемого строительства и ставок.


РОСТ ЦЕН НЕИЗБЕЖЕН

В связи с переходом к проектному финансированию возникает вопрос: сколько будет стоить квадратный метр недвижимости? Директор федеральной риэлтерской компании «Этажи», модератор конференции Вадим Камалов уверен, что структурные изменения в системе работы девелоперских компаний обязательно приведут к скачку цен. И здесь ситуацию он рассматривает с точки зрения баланса между новостройками и вторичным рынком жилья.

— Когда говорят о росте цен, возникает ощущение, что застройщик забывает о вторичке, — сказал директор федеральной риэлтерской компании «Этажи», модератор конференции Вадим Камалов. — Если мы возьмем рынок жилья всей страны, новостройки составляют всего 20-30%. Правда, Краснодарский край здесь выгодно отличается, у нас более 55% продаж недвижимости представляют договоры долевого участия. Когда ситуация с ценами будет нестабильной, рынок новостроек может просто встать. А изменения, связанные с 214-м федеральным законом, поневоле двигают застройщика к тому, чтобы поднимать цены.


ПОЭТАПНЫЙ ПЕРЕХОД

Принятый 214-й федеральный закон - это первая ласточка в защите прав обманутых дольщиков. Таково мнение прокурора отдела управления по надзору за соблюдением федерального законодательства прокуратуры Краснодарского края Олега Колмычека. Он заявил, что переход от долевого строительства к проектному решит проблему.

По его словам, первый этап перехода должен быть связан с повышением информационной открытости застройщика. Все документы, а главное - разрешение на строительство обязаны стать открытыми. Второй этап - ужесточение требований к застройщикам и их финансовая обеспеченность. Есть поправки в закон, которые призваны оградить добросовестных застройщиков от тех, кто в погоне за дольщиками снижает цену, не имея при этом гарантий ни материальных, ни финансовых.

— По поручению Генпрокуратуры мы провели свою проверку и выяснили, что в крае на начало года таких объектов свыше 600, — пояснил прокурор. — В том числе и объекты самовольного строительства, денежные средства в которые граждане вложили, но не получили до сих пор свое жилье. Здесь нам удалось добиться определенных успехов: решены проблемы по 154 объектам, и в связи с восстановлением прав граждан данные жилые дома исключены из реестра.


ИСТОРИЯ НЕПРИКОСНОВЕННА

Одной из тем стала застройка исторической части города. Как известно каждому краснодарцу, на некоторых центральных улицах среди частных домов все еще ждут своей участи многоэтажные недострои. Заместитель директора департамента строительства МО г. Краснодар Александр Мадовский рассказал об этой ситуации.

— У нас есть ряд объектов, к которым в силу географического положения трудно применить какие-то общепринятые инструменты, — сказал спикер. — Сложность состоит в том, что из-за генплана и правил землепользования застройки и новых градостроительных регламентов, куда входит так называемое историческое поселение в центре города, вводится табу на любое высотное строительство в этих локациях. Но там кое-где уже есть многоэтажные недострои. Инвесторы сегодня готовы работать с этими объектами, и их цель - получить прибыль. Решая какие-то проблемы застройки города, инвестор тоже должен заработать. В ближайшее время мы обсудим эти вопросы в администрации города и придем к решению.


ЭКОНОМИЯ ЗА СЧЕТ ТЕХНОЛОГИЙ

О доступности жилья и ипотеки в частности рассказал агент «ДОМ.рф», член попечительского совета «Национальный фонд ЖКХ», управляющий партнер «Франчайзинг 5», кандидат экономических наук Александр Спасов. По его мнению, доступность жилья обусловлена ценой квадратного метра, стоимостью ипотечного кредита и уровнем платежеспособности населения.

— У нас был достаточно долгий период, когда процентные ставки по ипотеке потихоньку уменьшались, — рассказал Александр Спасов. — Мы достигли достаточно хороших ставок, рекордных в современной России. Но вскоре произошло увеличение буквально на один процентный пункт. Для меня это тревожная тенденция, поскольку даже будучи согласованной на самом высоком уровне она говорит о том, что многие банки готовы поднять ставку по кредитам.

По мнению Спасова, на какой-то отрезок времени подъем ставок прогнозируем, однако повлиять на этот процесс никак нельзя, поскольку здесь играет роль экономическая ситуация, в том числе курс доллара, инфляция и другие параметры.

— Если говорить о стоимости квадратного метра, соглашусь с тем, что она будет расти, — продолжил Александр Спасов. — И здесь есть точка роста для застройщиков. Ведь технологии не стоят на месте, очень много новых разработок, а вместе с тем успешно применяются  технологии советских времен, которые прекрасно используются в современной стройке за границей. И если правильно их применять и доносить до потребителя, они могут значительно снизить энергопотребление и обслуживание домов.


СУБСИДИЯ ИДЕТ В ДОЛЕВКУ

Одним из элементов влияния на спрос и предложение жилья участники конференции назвали государственную поддержку. В Краснодаре это госпрограмма обеспечения жильем молодых семей.

— За последние пять лет 600 молодых краснодарских семей улучшили жилищные условия с помощью этой программы, — объяснил начальник отдела по финансовому и фондовому рынку и жилищным программам департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей МО г. Краснодар Алексей Погребенко. — Субсидия складывается из трех бюджетов: федерального, краевого и муниципального. Из 444 миллионов федеральных и краевых рублей 210 миллионов составил местный бюджет.

Субсидию можно потратить на приобретение жилья, погашение действующего ипотечного кредита либо на первоначальный ипотечный взнос.

Поправки в 214-й федеральный закон вводят эскроусчета, а потому участники теперь могут направить социальную выплату на объекты долевого строительства. До этого субсидию нельзя было отдавать в счет долевки. Таким образом, государство выступило гарантом доступности ипотеки.


ИПОТЕКУ ДАДУТ, КВАРТИРУ ПОДЫЩУТ

Нужна ли ипотека малым городам, участники конференции обсудили с заместителем регионального директора по ипотечному кредитованию «Совкомбанка» Леонидом Кучмой.

— Наш банк представлен в каждом районе Краснодарского края, всего в регионе 103 офиса «Совкомбанка», в которых есть возможность не только получить полноценную консультацию в части ипотечного кредитования, но и подать заявку на рассмотрение, получить решение и оформить ипотечный кредит, — начал выступление заместитель регионального директора по ипотечному кредитованию «Совкомбанка» Леонид Кучма. — Как оказалось, по обратной связи клиентов, мы создали очень комфортные условия для жителей малых городов и станиц. Теперь им не нужно ехать, например, в Краснодар, за одобрением заявки, они получают его на месте и выезжают на подбор объекта с уже полученным решением и рассчитывая на одобренную сумму.

Соответственно, это наглядный пример того, что ипотека в малых городах не менее актуальна, чем в краевом центре. Более того, почему бы не обеспечить клиентов не только ипотекой, но и возможностью подобрать недвижимость, не приезжая в Краснодар? По словам Леонида Кучмы, к такому проекту можно привлечь и самих застройщиков, и агентства недвижимости. Просмотрев блок наилучших предложений, местные жители получат максимум удобств и комфорта, выезжая в город на просмотр уже подобранного объекта недвижимости.


ИЗ КРИЗИСА ВЫБРАЛИСЬ

В отношении незаконного строительства, обманутых дольщиков и самостроев лучше предпринять превентивные меры, нежели потом бороться с последствиями. С таким тезисом руководителя ККОО «КубаньСтройНадзор»  Василия Дубенко согласились все участники заседания.

— Проблема обманутых дольщиков в Краснодарском крае является одной из наиболее острых по России, — пояснил спикер. — Некоторое время назад Кубань была лидером в этом негативном направлении, но сегодня мы перешли на третье место после Москвы и Ростовской области. Но сложившаяся ситуация поспособствовала развитию законодательства - как говорится, нет худа без добра.

Регион является достаточно перспективным и недооцененным в плане как цен на жилье, так и строительства в целом. Краснодарский край должен стать опорным пунктом в привлечении инвестиций. Но девелоперы, которые заходят на рынок, должны соответствовать всем условиям.

— В этой области мы также ведем активную работу, проверяя застройщиков, — продолжил руководитель ККОО «КубаньСтройНадзор» Василий Дубенко. — Взаимодействуем с прокуратурой и получаем на выходе результат, который должен был быть изначально.

По мнению Дубенко, с точки зрения рынка недвижимости спрос скоро возрастет, потому как идет значительный прирост населения.

Перспективы строительного рынка он оценивает как «очень хорошие».

— Справившись с проблемами дольщиков, рынок Краснодара можно будет вывести на качественно новый уровень, — сказал Дубенко.


РЕЗИДЕНЦИИ НЕ ХУЖЕ, ЧЕМ НА ЗАПАДЕ

У рынка недвижимости Краснодарского края есть главное преимущество для инвесторов - зоны жилой застройки на Черноморском побережье. По словам коммерческого директора ООО «Новый лазурит» управляющей организации «Перспектива» Тамары Веригиной, за последние 10 лет интерес девелоперов к курортным территориям существенно возрос. Вектор покупательского спроса также смещается в пользу российского рынка. В существующих политических и экономических условиях сегмент зарубежной недвижимости попадает в зону риска, поскольку непонятно, как поведет себя доллар и в какую цену выльется обслуживание этого жилья.

При этом атрибуты летних резиденций на российских курортах ни в чем не уступают зарубежным аналогам. Это первая береговая линия, собственный пляж, наличие закрытых и открытых бассейнов, приватная территория, видовые характеристики. Такие проекты предусматривают насыщенную внутреннюю инфраструктуру и благоустройство - в том числе парковые зоны, игровая и спортивная площадки, зоны для спорта, паркинг.

Качество отделочных материалов, применяемые строительные технологии и архитектурные решения также под пристальным вниманием. Кроме того, востребованы квартиры с отделкой. Так как люди приезжают отдыхать, им некогда заниматься ремонтом, важно получить готовый продукт, что называется, «под ключ».


ГОСПОДДЕРЖКА СТИМУЛИРУЕТ РЫНОК

По мнению управляющего директора по ипотечному кредитованию филиала ВТБ в Краснодарском крае Игоря Казанцева, рынок жилищного кредитования на Кубани продолжает уверенно расти. Ключевым фактором является рекордно низкий уровень ставок. Так, за восемь месяцев 2018 года ВТБ в Краснодарском крае выдал ипотечных займов на общую сумму 8,4 миллиарда рублей, превысив показатель аналогичного периода прошлого года в полтора раза. На покупательскую активность оказывает влияние и стоимость жилья. Сегодня цены на недвижимость стабильны, что также способствует укреплению спроса. С учетом усовершенствования действующих ипотечных программ и совместных партнерских предложений до конца года ожидается положительная динамика. 

Немаловажную роль, по оценкам спикера, для стимулирования рынка ипотечного кредитования сыграет и программа с господдержкой для многодетных семей. Уже сейчас отмечается на нее стабильный спрос. По прогнозам он будет расти, так как все большая часть населения подойдет под ее условия - рождение второго или третьего ребенка с 1.01.2018 по 31.12.2022 года. Реализация этой программы очень важна как для развития жилищного строительства, так и для заемщиков, которые имеют возможность улучшить свои жилищные условия по льготной ставке 6%.

Подводя итог встречи, модератор беседы Вадим Камалов поблагодарил участников за инициативность и выразил уверенность, что изменения так или иначе пойдут на пользу экономическому развитию.


Ольга Прищепа

Читайте также:

Корпоративное волонтерство развивает край и меняет общество
11 Декабря
Бизнес

Корпоративное волонтерство развивает край и меняет общество

Мероприятие было приурочено к Международному дню добровольцев.
ВТБ начинает продажи ипотеки через Почта Банк
11 Декабря
Бизнес

ВТБ начинает продажи ипотеки через Почта Банк

На первоначальном этапе в пилоте примут участие более 400 отделений Почта Банка.
Безналичные проекты Сбербанка могут быть тиражированы на Юге России
11 Декабря
Бизнес

Безналичные проекты Сбербанка могут быть тиражированы на Юге России

Юго-Западный Сбербанк демонстрирует рост в физических и в онлайн-каналах.
«ЮГАГРО» ставит рекорды в год 25-летнего юбилея
11 Декабря
Бизнес

«ЮГАГРО» ставит рекорды в год 25-летнего юбилея

Организатором мероприятия выступила Группа компаний ITE.
Предпринимательство повысит популярность
11 Декабря
Бизнес

Предпринимательство повысит популярность

В Краснодаре состоялась защита регионального компонента национального проекта.
ВТБ подписал соглашение о сотрудничестве с госкорпорацией «Роскосмос»
11 Декабря
Бизнес

ВТБ подписал соглашение о сотрудничестве с госкорпорацией «Роскосмос»

Подписи под документом поставили Андрей Костин и Дмитрий Рогозин.
06:46 В Краснодаре пройдет краевое шествие Дедов Морозов 21:14 Корпоративное волонтерство развивает край и меняет общество 20:39 В Центральном округе Краснодара устранили аварию на теплотрассе 20:31 German Company Expands to Kuban 18:02 ВТБ начинает продажи ипотеки через Почта Банк 17:58 В Новокубанском районе в частном доме нашли тела двух женщин 17:36 В Краснодаре вор выбросил украденную сумку с 600 тыс. рублей 17:23 Общественников пригласили к диалогу 17:05 На Кубани собран рекордный за последние 30 лет урожай яблок 16:47 Безналичные проекты Сбербанка могут быть тиражированы на Юге России
Обмен трафиком СМИ2