Погода
56.99 64.15
07 Августа 2018
Бизнес

Обновленный закон заставит девелоперов Кубани работать по новым правилам

Источник фото: Юлия Семенченко
Источник фото: Юлия Семенченко

Рынок недвижимости в России переживает непростые времена. Поправки в федеральный закон о долевом участии в строительстве меняют всю парадигму взаимоотношения граждан и застройщиков.

Цель изменений - в минимизации рисков для покупателей и повышении культуры девелоперов. Однако под угрозой оказались сами строительные компании, которые не понимают, как им теперь жить и развиваться.

1 августа в Новороссийске состоялся первый летний яхт-саммит недвижимости, организованный русско-английским еженедельником «Юг Times» при информационной поддержке телерадиокомпании «Кубань 24». Мероприятие приурочили к профессиональному празднику сотрудников строительной отрасли, который в 2018 году отмечается 12 августа. Партнерами саммита выступили администрация Новороссийска, управляющая компания «Перспектива», филиал Федеральной риэлторской компании «Этажи» в Краснодаре, бренд мужской одежды INDEVER, ООО «Алкотека» и компания «Рост-Групп Кейтеринг».

На повестке дня саммита стояло четыре вопроса, объединенных общей проблематикой: каким будет рынок строительства после ужесточения условий работы для девелоперов?

Своим мнением о будущем сферы недвижимости поделились представители исполнительной и законодательной власти, главы муниципалитетов Кубани и, конечно, бизнесмены, занятые в строительной отрасли.

— В связи с теми законодательными инновациями, которые произошли 1 июля 2018 года, на строительном рынке меняются условия работы, — обратился со вступительным словом к участникам мероприятия модератор саммита, генеральный директор АКГ «Южный инновационно-консалтинговый центр» Владислав Варшавский. — Наша задача - рассмотреть, как эти условия поменялись, какие правила были ужесточены для девелоперов и потерпит ли рынок структурные изменения.


ТРИ ФАКТОРА УСПЕХА ИЗ ТЮМЕНИ

Право первым высказать мнение о развитии отрасли было предоставлено гостю, приехавшему в Новороссийск из Тюмени, - директору консалтингового агентства «Этажи. Консалтинг» Федеральной риелторской компании «Этажи» Илье Пискулину.

— Новая редакция Федерального закона № 214 уже вступила в силу, и скоро долевое строительство уйдет в прошлое, — сказал спикер. — Здесь встает вопрос: и как же нам жить дальше, продавать и продвигать объекты? Я выделил три фактора, которые предопределят коммерческий успех жилых комплексов.

Первый фактор - это культура строительства. По мнению Ильи Пискулина, каждый объект недвижимости создается три раза. Первый - на этапе разработки концепции. Второй - при утверждении сметы, и здесь появляются первые серьезные изменения в проекте.

Третий раз — уже непосредственно при строительстве дома. Однако на последнем этапе застройщики нередко забывают о культуре стройки. Например, вместо деревянных элементов внешнего декора здания просто используют штукатурку.

— Издалека — как будто действительно дерево, а подходишь ближе, и не хочется жить в таком доме, — сказал спикер. — Со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ мы должны осторожно подходить к проектированию, проработке концепции, потому что теперь жилье будем продавать не по эскизам, а в готовых, построенных объектах.

Второй фактор коммерческого успеха девелоперов, как считает Илья Пискулин, заключается в управляющих компаниях. Через их деятельность у человека может сложиться положительное или отрицательное мнение о проживании в доме. Если люди будут довольны, они порекомендуют свой жилой комплекс друзьям и знакомым, которые хотят купить новую квартиру.

И последний, третий фактор успеха - это риелторы. С ними нужно дружить, отметил спикер. Когда долевое строительство канет в Лету, застройщики будут главным образом конкурировать со вторичным жильем, 90% которого продается через агентства недвижимости. Соответственно, риелторы получат больше возможностей влиять на сделки, стоимость квадратного метра.


ПРЕЗИДЕНТ ТРЕБУЕТ ПРОДОЛЖАТЬ

Пока рынок только привыкает к новым положениям закона, интересно взглянуть на предпосылки инноваций в ФЗ214. Как считает председатель комитета Законодательного Собрания Краснодарского края по вопросам местного самоуправления, административно-территориального устройства и социально-экономического развития территорий Сергей Жиленко, политическая основа изменений очевидна - это обманутые дольщики, которые требовали от власти ответить на вопрос, почему в стране вообще появились недострои.

— Экономические предпосылки заключаются в том, что люди вложили средства, а в результате оказались у разбитого корыта, — сказал спикер. — Теперь же застройщик, понимая, что у него недостаточно средств, никуда не пойдет, так как сейчас необходимо иметь не менее 10% от стоимости предполагаемого объекта. А дольщики свои деньги будут класть только на счет банка.

Сергей Жиленко напомнил, что, в соответствии с майскими указами президента России Владимира Путина, на каждого жителя страны ежегодно необходимо строить по одному квадратному метру жилья - это 140 миллионов квадратных метров!

Реализовать эту задачу могут только порядочные застройщики, строители и управляющие компании.


НОВАЯ КВАРТИРА В ОДИН КЛИК

Но, несмотря на законодательные новинки, для граждан мало что изменится в части поиска средств для покупки жилья. Ипотека остается основным помощником. Эксперты банковского сектора отмечают, что рынок ипотечного кредитования растет ежемесячно. Если обычно пик по предоставлению займов на покупку недвижимости достигался в декабре, как произошло и в 2017 году, то в 2018-м наивысший показатель прошлого года зафиксировали уже в апреле.

— За шесть месяцев 2018 года Сбербанк в Краснодарском крае выдал более 14 тысяч ипотечных кредитов на 24 миллиарда рублей, — рассказал начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Краснодарского отделения ПАО Сбербанк Евгений Надеин. — Помимо этого, мы наблюдаем еще одну тенденцию - ипотечный рынок на приобретение жилья в новостройках падает. С каждым месяцем все больше выдается кредитов на уже готовое жилье, вторичку. В то же время отделы продаж застройщиков отмечают, что количество квартир, проданных за счет ипотечных средств, у них выросло в два раза - с 30 до 60%.

Еще один важный момент — это риелторский канал. По словам Евгения Надеина, в Краснодарском крае доля продаж жилья составляет примерно 50 на 50 - половину реализуют агенты по недвижимости, половину - собственные отделы продаж в компаниях-застройщиках.

— Мы считаем, нужно применять все каналы, — подчеркнул спикер. — Для организации продаж и агентств, застройщика Сбербанк создал специальную платформу «ДомКлик», которая предназначена для совершения сделок по объектам недвижимости. В Краснодарском крае на портале имеется 38 тысяч объявлений от наших партнеров.

На «ДомКлик» размещаются объекты только от аккредитованных застройщиков и агентств недвижимости, в которых Сбербанк уверен. При этом аккредитация компаний не происходит единовременно. Банк проверяет разрешения на строительство, документы на землю и постоянно мониторит объекты. Если застройщик хочет аккредитовать, к примеру, свой 21-й дом, то Сбербанк проверит все остальные жилые комплексы, которые были ранее построены этим юридическим лицом.


ЛУЧШИМ ПРОЕКТАМ ДАДУТ ОТСРОЧКУ

Поправки в федеральный закон внесли изменения и в роль самих банков. Они стали полноправными участниками строительного бизнеса. Их зона ответственности расширилась. Сбербанк к нововведениям подготовился и пообещал на начальном этапе контроль за уже действующими проектами застройщиков осуществлять в усеченном режиме.

— Глубина непонимания изменений в ФЗ-214 достаточно высокая, — признается начальник отдела по работе с клиентами КСБ строительства Сергей Иванников. — Мы сейчас общаемся с застройщиками, поясняем им нормы законодательства. Так, до 1 сентября все компании - и те, которые сейчас имеют разрешения на строительство, - должны подключить банковское сопровождение. В противном случае они не смогут привлекать средства дольщиков даже по старым проектам.

Еще один интересный момент законодательных поправок - эскроу-счета, на которых до ввода объекта в эксплуатацию будут находиться деньги дольщиков. Возводить дома застройщикам придется либо за счет собственных средств, либо при участии банка.

— Раньше застройщики говорили, что доля собственных средств слишком высока (25%) и они не смогут ее потянуть, — рассказал Сергей Иванников. — Сейчас эта доля в Сбербанке снижена до 15%.

Следующий вопрос девелоперов: как они будут выплачивать проценты без привлечения средств дольщиков? И здесь Сбербанк предусмотрел льготу в виде отсрочки на два года. Но такое послабление доступно не для всех, а только для наиболее успешных и рентабельных проектов.


НЕБОГАТЫМ ПОДСКАЗАЛИ ВЫХОД

Предприятиям, которые при новых, более требовательных условиях строительства не имеют возможности обращаться за финансовой помощью в банки, был найден выход. Он заключается в участии в комбинированном паевом инвестиционном фонде, суть которого - в создании физическими и юридическими лицами обособленного имущества с привлечением в строительство сторонних инвесторов.

— Поправки в ФЗ-214 накладывают большие ограничения на застройщиков, а паевой фонд дает возможность избежать применения этого закона и при этом остаться в рамках действующего законодательства, — подчеркнул член Общественной палаты Краснодарского края, председатель Краснодарского краевого отделения общественной организации «Опора России» Мурат Дударев. — В соответствии с правилами доверительного управления, которые устанавливаются в паевом фонде, предусмотрено создание инвестиционного комитета. Эта структура осуществляет контроль за операционными расходами. Поэтому сомнений в том, что деньги будут потрачены зря, быть не может. Гарантом их сохранности является сам инвестор.

Спикер отметил, что при паевом фонде девелопер или управляющая компания не имеют права провести ни одну сделку без согласия инвестиционного комитета и других контролирующих органов. Выгода для застройщиков в том, что они могут привлекать частные средства инвесторов и при этом не влезать в кредиты или другие займы. При этом бизнес защищает свои активы, имущество, которое не может быть взыскано.


СТРАДАЕТ БЕЗОПАСНОСТЬ

На повестке дня Первого летнего яхт-саммита стоял и вопрос градостроительной политики, а именно проблема организации парковочного пространства. Эта тема беспокоит жителей Кубани и руководство региона.

Комитет Совета молодых депутатов Краснодарского края по вопросам местного самоуправления при поддержке главы кубанского парламента Юрия Бурлачко решил совместно с жителями края найти ответ на вопрос: «Как обеспечить беспрепятственный проезд в дворовых территориях специальному транспорту оперативных служб в сложившихся условиях?»

По мнению председателя комитета Георгия Попова, количество автомобилей на Кубани растет и будет расти. С одной стороны, это говорит об улучшении благосостояния граждан, но с другой - количество парковочных мест напрямую влияет на безопасность.

— Требования к застройщикам в части создания парковочных мест ужесточились, — сказал Георгий Попов. — Сегодня коэффициент составляет 1:1 - то есть одно парко-место на одну квартиру. Соотношение затруднительно для многих компаний, при этом необходимое. Что мы видим сейчас - дворы заставлены автотранспортом. Около 80% выездов служб оперативного реагирования в дворовые территории сопряжены с трудностями проезда к местам ЧС. Возможность спецтранспорту вовремя добраться до места происшествия - это время оперативного реагирования, а следовательно, спасенные жизни и имущество граждан.

Совет молодых депутатов продумывает варианты решения проблемы. Во-первых, конечно, нужно внести изменения в градостроительные нормы, а во-вторых, понять, что делать с уже построенными домами.

— Мы разработали специальную платформу для взаимодействия населения и власти, посредством которой идет сбор предложений от заинтересованных лиц - как от жителей, так и застройщиков, — пояснил Георгий Попов. — Поступающие предложения лягут в основу инициативы, которую Совет молодых депутатов будет продвигать как вариант решения проблемы с парковочным пространством во дворах. Сбор предложений осуществляется на портале www.afonex.ru (задача № 745).


ВЫШЕ ГОЛОВЫ НЕ ПРЫГНУТЬ

— При обсуждении серьезной проблемы, будь то в строительной отрасли, медицинской или любой другой, необходимо определить круг лиц, который будет задействован при ее решении, — говорит адвокат Михаил Мусаэлян. — В числе российских депутатов, которые определяли будущее 214-ФЗ, наверное, немногие являются профессионалами в строительной отрасли. Такое ощущение, будто среди них не было и юристов. И те и другие должны были заметить, что этот закон деформирует гражданское законодательство и создает лишние препятствия в развитии строительной отрасли. Для защиты интересов дольщиков есть целый ряд правовых инструментов, здесь главное - соблюдение принципа неотвратимости наказания за совершенное правонарушение, в частности - законных прав дольщиков.

Совет муниципального образования г-к Анапа своим постановлением о паркоместах еще больше усугубил положение строительной отрасли города, которая этой нагрузки может не выдержать в условиях современного рынка.

Все это способно привести к обратному результату призыва президента России поддерживать строительную отрасль как один из драйверов экономики, — констатировал спикер.


ЗАСТРОЙЩИКИ АДАПТИРУЮТСЯ

Руководитель отдела реализации недвижимости и земельных участков УК «Перспектива» Анна Гончарова обратила внимание участников саммита на успешный практический опыт решения данного вопроса в резиденции «Анаполис».

— Еще на этапе формирования концепции мы подсчитали, что жилой комплекс нуждается в 400 парковочных местах, — сказала спикер. — Как была найдена необходимая площадь? Первое — мы построили многоуровневый паркинг, второе — предусмотрели часть мест на территории комплекса, третье - разместили парковочные карманы в шаговой доступности от комплекса.

Эти решения позволили сделать в «Анаполисе» прогулочные зоны и детские площадки и ответить на основной запрос общества в комфорте и безопасности жилья.

Тем не менее, подчеркнула Анна Гончарова, в городском пространстве дефицит парковочных мест - острая проблема не только для крупных мегаполисов, но и небольших курортных поселений, транзит транспорта через которые в летний период увеличивается в разы.


НАПОСЛЕДОК - О РЕКЛАМЕ

В завершение саммита его участники обсудили вопрос привлечения клиентов. По мнению генерального директора Фонда развития Краснодарского края Ильи Шакалова, долгострои и самострои появились на Кубани не без помощи недобросовестной рекламы.

— В 2005-2007 годах, когда в нашем регионе возникли печально известные объекты, в том числе Музыкальный микрорайон в Краснодаре, люди обращали внимание в первую очередь на броскую рекламу, — акцентировал спикер. — Застройщики призывали покупать квартиры якобы со всеми документами по 25 тысяч рублей за квадратный метр.

При этом рыночная цена жилья была в два раза больше. В то время власти не могли проверить, правду ли компании пишут о себе на этих ярких баннерах. Сейчас же у нас имеются рычаги контроля.

На законодательном уровне закреплено, что на специальном сайте должна быть размещена проектная документация по каждому отдельному проекту. А если у компании нет разрешения на строительство, то всякая реклама вообще запрещена, добавил Илья Шакалов.

— Федеральным законом «О рекламе» определен весь перечень нюансов, — подчеркнул он. — И маркетологам, и рекламщикам, и генеральным директорам компаний необходимо изучать положения закона, чтобы не попасть впросак.


МНЕНИЕ

Максим Михайлов, генеральный директор ООО «БизнесАргумент»

— Основные предпосылки внесения изменений в ФЗ-214 - внушительный объем проблемных объектов и тысячи обманутых дольщиков по всей стране. Со вступлением в силу поправок деньги, которые люди отдают за квадратные метры, будут поступать не застройщику, а на специальный счет в банке. Банк же со своей стороны предоставит эти средства строительным компаниям через инструменты проектного финансирования или кредитования.

Такой механизм придуман, чтобы максимально обезопасить людей. Банки более устойчивы, они заранее смогут проследить, в каком финансовом состоянии находится компания, и должным образом отреагировать при возникновении проблем со стройкой.

Например, если объект не будет построен, банк возвращает деньги физическому лицу, человеку, вложившему средства, и требует от застройщика вернуть средства, которые были потрачены при строительстве. Вопрос заключается в том, насколько банки, участвующие в процессе, будут сильны, чтобы справиться с застройщиками, которые не выполняют своих обязательств. Скорее всего, к банкам будут предъявлять высокие требования, чтобы их капитал был выше определенной планки.  


Валентина Бойко

Фоторепортаж и видео смотрите на сайте.

Читайте также:

ВТБ выдает более четверти всех ипотечных кредитов в России
13 Декабря
Бизнес

ВТБ выдает более четверти всех ипотечных кредитов в России

По итогам октября рыночная доля банка увеличилась на 2 п.п. и составила 25,68%.
Банк ВТБ подтвердил наивысший уровень прозрачности корпоративных закупок
13 Декабря
Бизнес

Банк ВТБ подтвердил наивысший уровень прозрачности корпоративных закупок

Участниками рейтинга являются крупнейшие государственные и корпоративные структуры.
«Рождественский саммит - 2018»: тенденции развития рынка недвижимости
13 Декабря
Бизнес

«Рождественский саммит - 2018»: тенденции развития рынка недвижимости

На площадке Hotel Congress Krasnodar состоится масштабная деловая акция.
Сбербанк дарит новогоднее настроение людям с инвалидностью
12 Декабря
Бизнес

Сбербанк дарит новогоднее настроение людям с инвалидностью

Показы стартуют во всех кинотеатрах страны с 27 декабря 2018 года.
ВТБ нарастил выдачу кредитов наличными в 1,5 раза
12 Декабря
Бизнес

ВТБ нарастил выдачу кредитов наличными в 1,5 раза

Объем выдачи превысил показатель за аналогичный период 2017 г. на 51%.
Знание убережет бизнес
12 Декабря
Бизнес

Знание убережет бизнес

Игорь Якимчик подвел итоги пятилетней деятельности.
09:15 В станице Кавказской мужчина по просьбе подруги убил ее мужа 08:55 Заседание антинаркотической комиссии края прошло в Краснодаре 08:26 ФК «Краснодар» на выезде проиграл «Севилье» 08:07 В Горячем Ключе столкнулись две фуры, есть пострадавшие 07:50 Рождественская ярмарка откроется в Краснодаре 15 декабря 07:34 В Сочи открыли новый сквер «Дружба» 07:17 В Краснодаре произошел пожар в здании на Ростовском шоссе 20:41 В Краснодарском крае задержан глава Динского района 20:21 В Краснодаре на ул. Кореновской временно ограничили движение 18:02 В Славянском районе выясняются обстоятельства госпитализации школьников
Обмен трафиком СМИ2