Погода
56.99 64.15
14 Июня 2018
Бизнес

Метаморфозы девелопмента

Источник фото: newstracker.ru
Источник фото: newstracker.ru

На строительном рынке происходит мощная трансформация: какова финансовая подоплека взаимоотношений между банками и компаниями-застройщиками?

Сегодня в России идет поэтапное реформирование отечественного девелопмента. Значительная часть изменений происходит в рамках новелл в 214-ФЗ, знакомый потребителям как закон о долевом строительстве. Теперь этот документ резко меняет вектор направленности. С 1 июля 2018 года он фактически блокирует формат долевки. Вместо нее предлагаются иные инструменты финансирования жилищного строительства. В связи с этим и рынок, и его участников ждут принципиально иные условия работы. В чем они состоят?

Ряд экспертов и застройщиков часто называют финансовое лобби в федеральном правительстве и Госдуме главным заказчиком очередных изменений в 214-ФЗ. Как относятся к таким утверждениям банкиры?

Прямой и открытый ответ у кубанских финансистов «Юг Times» получить не смог — в этом рынке очень много политики, а лезть в нее регионы не хотят. Да и зачем, если все решается в Москве?

Тем не менее в некоторых действующих на территории Краснодарского края банках на вопросы нашего издания ответили — пусть и на условиях анонимности. Сегодня «Юг Times» публикует полученные по официальным каналам ответы экспертов.


ДЕНЬГИ ДЕВАТЬ НЕКУДА

— Оказало ли влияние на формирование новелл финансовое лобби в органах высшей федеральной власти?

— Вряд ли. На это есть несколько причин. Первая: такие изменения в закон обусловлены политическим фактором. Слишком велико число недовольных граждан — людей, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков. Этот фактор важнее для государства, нежели чья-то гипотетическая заинтересованность.

Вторая: а в чем, собственно, может заключаться эта заинтересованность? В дополнительном аккумулировании банками средств застройщиков? Но сейчас в финансовой сфере совершенно не ощущается какого бы то ни было дефицита денег. Более того, возможно, присутствует даже определенный профицит. В некотором смысле есть проблема - куда девать эти деньги, поскольку не хватает качественных, проработанных проектов, в которые можно было бы инвестировать с приемлемым уровнем рисков.

Известно, что некоторые банки даже не используют финансовые возможности, которые предоставляются Банком России, по собственному фондированию. Поэтому сценарий некоего лобби выглядит как маловероятный.


ПОПРАВКИ ПОСЛЕДУЮТ

— Готовы ли кубанские застройщики и банкиры к работе по новым правилам? Выстроен ли диалог между ними и проработаны ли правила совместной деятельности?

— Финансовый сектор всегда готов. Проблема в другом. На рынке сильны ожидания того, что в финальную версию поправок, которые вступят в силу с 1 июля, еще будут вноситься некие изменения.

А что касается готовы — не готовы... Формально готовы все. Банковские продукты имеются, система эскроусчетов работает, специалисты контролирующих рынок организаций — тоже. Застройщики также намерены встроиться в новую систему взаимоотношений.

Другое дело, что, с одной стороны, эта система для девелоперов достаточно трудоемкая в реализации и дорогостоящая в финансовом плане. А с другой - покупатель не готов переплачивать за квартиры, особенно это касается ситуации в Краснодарском крае. Вероятно, будут использоваться некие обходные схемы - как с точки зрения финансирования проектов, так и в смысле юридического оформления объектов.

Например, могут вернуться старые добрые жилищностроительные кооперативы. Или на рынке появятся некие другие форматы строительства, в рамках которых можно будет строить, не накапливая деньги дольщиков на счетах.


РЕПУТАЦИЯ СТАНЕТ ДОРОЖЕ

— Каково ваше видение того, как банки будут финансировать строительные проекты?

— В настоящее время у ведущих банков сформировалось понимание, что такое проектное финансирование отдельно взятого проекта. Но теперь, видимо, эта схема видоизменится. Вероятно, банками в первую очередь будут рассматриваться девелоперы, у которых есть определенный пул непроданных квартир. Это жилье, уже построенное, но еще не нашедшее своего покупателя, станет гарантией возвратности кредита, который, в свою очередь, пойдет на реализацию нового проекта.

Иными словами, банк переложит свои риски с будущих квартир, то есть тех долей, под которые кредитовались граждане в рамках долевого строительства, на уже имеющееся физически жилье. Возможно, этот вариант станет наиболее популярной альтернативой той версии финансовых взаимоотношений банков и застройщиков, которая сейчас заложена в закон.

— Большинство банков, активно работающих по ипотечным программам, заключают с девелоперами соглашения об аккредитации строящихся объектов. Претерпит ли эта процедура, облегчающая заемщикам процесс выбора квартиры, изменения после 1 июля?

— Вряд ли здесь произойдут какие-то радикальные перемены.

Процедура аккредитации объектов для ипотеки в настоящее время все больше акцентируется на оценке репутации самого застройщика. То есть если в истории у девелопера не было каких-то эпизодов со значительными срывами сроков сдачи жилых объектов в эксплуатацию или значительного пула исков в суд, то аккредитация будет проходить без особых проблем.


ИПОТЕКА СОХРАНИТ ДОСТУПНОСТЬ

— Как законодательные новеллы, направленные на запрет работы девелоперов с деньгами дольщиков, могут повлиять на рынок ипотечного кредитования?

— Такое влияние если и будет, то окажется очень опосредованным. Подобные новшества, которые сейчас обсуждаются, гораздо больше повлияют на сам рынок недвижимости.

Очевидно, здесь неминуемо некоторое удорожание квадратных метров. Потому что девелоперы, пошедшие в рамках 214-ФЗ по схеме банковского финансирования, будут вынуждены нести дополнительные затраты на накопление этих денег, оплату процентов банкам и услуг надзорных компаний, контролирующих темпы строительства.

Но на ипотеку все это особого влияния не окажет. Потому что банк принимает риски не на девелопера, а на платежеспособность физического лица как конечного покупателя. Соответственно, если ипотека будет выдаваться на покупку построенной квартиры (мы говорили уже об этом), тогда для банка риски окажутся минимальны. А значит, для граждан все останется так, как до вступления в силу обсуждаемых сегодня законодательных новелл. Ипотека сохранит свою доступность, для этого гражданам нужно лишь подтвердить свою платежеспособность.


Валерий Каменский

Читайте также:

ВТБ Пенсионный фонд заключил договор с агрокомпанией «Сингента»
21 Января
Бизнес

ВТБ Пенсионный фонд заключил договор с агрокомпанией «Сингента»

ВТБ Пенсионный фонд заключил договор о негосударственном пенсионном обеспечении.
ВТБ финансирует ГК «Зерно Заволжья» в размере 1 млрд рублей
21 Января
Бизнес

ВТБ финансирует ГК «Зерно Заволжья» в размере 1 млрд рублей

Часть средств предоставляется на льготных условиях.
Краснодарское отделение РСПП приглашает бизнесменов Кубани вступать в общественную организацию
18 Января
Бизнес

Краснодарское отделение РСПП приглашает бизнесменов Кубани вступать в общественную организацию

На сегодня более 75 организаций являются партнерами РСПП региона.
Кубань повысила показатели в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов
18 Января
Бизнес

Кубань повысила показатели в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов

Национальное рейтинговое агентство «Эксперт РА» опубликовало итоги исследования за 2018 г.
21:41 Из ТРЦ OZ Mall в Краснодаре эвакуировали 300 человек 21:11 При пожаре на судах в Керченском проливе погибли десять человек 19:49 В районе Керченского пролива горят два судна 19:30 В Краснодаре поезд насмерть сбил 27-летнего мужчину 18:27 В Туапсинском районе спасатели помогли освободить ребенка из запертой квартиры 17:55 В Краснодаре на участке ул. им. Котовского временно ограничили движение 17:42 В Сочи состоится Зимний международный фестиваль искусств Юрия Башмета 17:15 Аграриям Кубани выделили 1,6 млрд рублей субсидий на льготные кредиты 16:44 В Краснодаре из-за поломки стояли трамваи на ул. Коммунаров 16:31 В Усть-Лабинском районе уволили директора школы, имеющего судимость
Обмен трафиком СМИ2