Погода
56.99 64.15
14 Июня 2018
Бизнес

Метаморфозы девелопмента

Метаморфозы девелопмента
Источник фото: newstracker.ru

На строительном рынке происходит мощная трансформация: какова финансовая подоплека взаимоотношений между банками и компаниями-застройщиками?

Сегодня в России идет поэтапное реформирование отечественного девелопмента. Значительная часть изменений происходит в рамках новелл в 214-ФЗ, знакомый потребителям как закон о долевом строительстве. Теперь этот документ резко меняет вектор направленности. С 1 июля 2018 года он фактически блокирует формат долевки. Вместо нее предлагаются иные инструменты финансирования жилищного строительства. В связи с этим и рынок, и его участников ждут принципиально иные условия работы. В чем они состоят?

Ряд экспертов и застройщиков часто называют финансовое лобби в федеральном правительстве и Госдуме главным заказчиком очередных изменений в 214-ФЗ. Как относятся к таким утверждениям банкиры?

Прямой и открытый ответ у кубанских финансистов «Юг Times» получить не смог — в этом рынке очень много политики, а лезть в нее регионы не хотят. Да и зачем, если все решается в Москве?

Тем не менее в некоторых действующих на территории Краснодарского края банках на вопросы нашего издания ответили — пусть и на условиях анонимности. Сегодня «Юг Times» публикует полученные по официальным каналам ответы экспертов.


ДЕНЬГИ ДЕВАТЬ НЕКУДА

— Оказало ли влияние на формирование новелл финансовое лобби в органах высшей федеральной власти?

— Вряд ли. На это есть несколько причин. Первая: такие изменения в закон обусловлены политическим фактором. Слишком велико число недовольных граждан — людей, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков. Этот фактор важнее для государства, нежели чья-то гипотетическая заинтересованность.

Вторая: а в чем, собственно, может заключаться эта заинтересованность? В дополнительном аккумулировании банками средств застройщиков? Но сейчас в финансовой сфере совершенно не ощущается какого бы то ни было дефицита денег. Более того, возможно, присутствует даже определенный профицит. В некотором смысле есть проблема - куда девать эти деньги, поскольку не хватает качественных, проработанных проектов, в которые можно было бы инвестировать с приемлемым уровнем рисков.

Известно, что некоторые банки даже не используют финансовые возможности, которые предоставляются Банком России, по собственному фондированию. Поэтому сценарий некоего лобби выглядит как маловероятный.


ПОПРАВКИ ПОСЛЕДУЮТ

— Готовы ли кубанские застройщики и банкиры к работе по новым правилам? Выстроен ли диалог между ними и проработаны ли правила совместной деятельности?

— Финансовый сектор всегда готов. Проблема в другом. На рынке сильны ожидания того, что в финальную версию поправок, которые вступят в силу с 1 июля, еще будут вноситься некие изменения.

А что касается готовы — не готовы... Формально готовы все. Банковские продукты имеются, система эскроусчетов работает, специалисты контролирующих рынок организаций — тоже. Застройщики также намерены встроиться в новую систему взаимоотношений.

Другое дело, что, с одной стороны, эта система для девелоперов достаточно трудоемкая в реализации и дорогостоящая в финансовом плане. А с другой - покупатель не готов переплачивать за квартиры, особенно это касается ситуации в Краснодарском крае. Вероятно, будут использоваться некие обходные схемы - как с точки зрения финансирования проектов, так и в смысле юридического оформления объектов.

Например, могут вернуться старые добрые жилищностроительные кооперативы. Или на рынке появятся некие другие форматы строительства, в рамках которых можно будет строить, не накапливая деньги дольщиков на счетах.


РЕПУТАЦИЯ СТАНЕТ ДОРОЖЕ

— Каково ваше видение того, как банки будут финансировать строительные проекты?

— В настоящее время у ведущих банков сформировалось понимание, что такое проектное финансирование отдельно взятого проекта. Но теперь, видимо, эта схема видоизменится. Вероятно, банками в первую очередь будут рассматриваться девелоперы, у которых есть определенный пул непроданных квартир. Это жилье, уже построенное, но еще не нашедшее своего покупателя, станет гарантией возвратности кредита, который, в свою очередь, пойдет на реализацию нового проекта.

Иными словами, банк переложит свои риски с будущих квартир, то есть тех долей, под которые кредитовались граждане в рамках долевого строительства, на уже имеющееся физически жилье. Возможно, этот вариант станет наиболее популярной альтернативой той версии финансовых взаимоотношений банков и застройщиков, которая сейчас заложена в закон.

— Большинство банков, активно работающих по ипотечным программам, заключают с девелоперами соглашения об аккредитации строящихся объектов. Претерпит ли эта процедура, облегчающая заемщикам процесс выбора квартиры, изменения после 1 июля?

— Вряд ли здесь произойдут какие-то радикальные перемены.

Процедура аккредитации объектов для ипотеки в настоящее время все больше акцентируется на оценке репутации самого застройщика. То есть если в истории у девелопера не было каких-то эпизодов со значительными срывами сроков сдачи жилых объектов в эксплуатацию или значительного пула исков в суд, то аккредитация будет проходить без особых проблем.


ИПОТЕКА СОХРАНИТ ДОСТУПНОСТЬ

— Как законодательные новеллы, направленные на запрет работы девелоперов с деньгами дольщиков, могут повлиять на рынок ипотечного кредитования?

— Такое влияние если и будет, то окажется очень опосредованным. Подобные новшества, которые сейчас обсуждаются, гораздо больше повлияют на сам рынок недвижимости.

Очевидно, здесь неминуемо некоторое удорожание квадратных метров. Потому что девелоперы, пошедшие в рамках 214-ФЗ по схеме банковского финансирования, будут вынуждены нести дополнительные затраты на накопление этих денег, оплату процентов банкам и услуг надзорных компаний, контролирующих темпы строительства.

Но на ипотеку все это особого влияния не окажет. Потому что банк принимает риски не на девелопера, а на платежеспособность физического лица как конечного покупателя. Соответственно, если ипотека будет выдаваться на покупку построенной квартиры (мы говорили уже об этом), тогда для банка риски окажутся минимальны. А значит, для граждан все останется так, как до вступления в силу обсуждаемых сегодня законодательных новелл. Ипотека сохранит свою доступность, для этого гражданам нужно лишь подтвердить свою платежеспособность.


Валерий Каменский

Читайте также:

Компания ВТБ Страхование запустила новый сервис «Курьерская доставка»
17 Августа
Бизнес

Компания ВТБ Страхование запустила новый сервис «Курьерская доставка»

Новый сервис позволяет воспользоваться бесплатными услугами по доставке.
ВТБ удвоил рефинансирование кредитов
17 Августа
Бизнес

ВТБ удвоил рефинансирование кредитов

ВТБ выдал более 220 тысяч кредитов наличными на цели рефинансирования.
Фонд развития Краснодарского края подписал соглашение о взаимодействии с региональным отделением «Деловой России»
17 Августа
Бизнес

Фонд развития Краснодарского края подписал соглашение о взаимодействии с региональным отделением «Деловой России»

Представители сторон договорились о содействии развитии предпринимательства.
ВТБ провел более 3 тысяч сделок с помощью электронной регистрации ипотеки
16 Августа
Бизнес

ВТБ провел более 3 тысяч сделок с помощью электронной регистрации ипотеки

Срок оформления документов в Росреестре сократился до 2-3 рабочих дней.
Тюмень дала бой Милану
16 Августа
Бизнес

Тюмень дала бой Милану

Российский бренд мужской одежды Indever создает индивидуальный стиль.
14:15 На Кубани стартует фестиваль «Казачок Тамани» 
 13:01 В Сочи водитель легковушки сбил 9-летнего мальчика и скрылся 11:33 В Туапсинском районе часть скалы упала на пляж 10:39 В Краснодаре произошел пожар в здании по ул. Болотникова 10:16 В Краснодаре ожидается высокая пожароопасность 09:41 В Анапе продолжают тушение загоревшегося камыша в плавнях 21:55 ФК «Краснодар» дома уступил «Спартаку» 19:07 В Анапе построят новое здание военкомата вместо старого 18:43 Анапа вошла в ТОП-3 известных «археологических» городов России 18:37 В Анапе объявили экстренное предупреждение из-за сильной жары