Погода
56.99 64.15
15 Марта 2017

Владимир Карасенко: «Серые схемы - следствие того, что экономика больна»

Владимир Карасенко: «Серые схемы - следствие того, что экономика больна»

Краснодар, 15 марта – ЮГ Times, Владимир Приходько. Учредитель одной из старейших риелторских компаний региона о градостроительной политике, серых схемах в девелопменте и прогнозах развития рынка на ближайшие годы.

За последние десять лет Краснодар сильно изменился. Кубанская столица перестала быть комфортным для жизни городом. Большинство новых микрорайонов не обеспечены необходимой инфраструктурой - дорогами, школами, детскими садами, медицинскими учреждениями. Краевые и городские власти, позволяя бессистемную застройку, руководствовались сиюминутной выгодой, считает эксперт «Юг Times», президент некоммерческого партнерства «Кубанская палата недвижимости» Владимир Карасенко.

- Владимир Геннадьевич, как давно вы в риелторском бизнесе?

- Свою компанию «Конкордия» я организовал больше четверти века назад - в октябре 1991 года. С того времени в сферу интересов фирмы попала в том числе и недвижимость. Кроме риелторских услуг компания осуществляла поставки продовольствия и была активно представлена на финансовых рынках.

По иронии судьбы в 1993 году я оказался в числе первых обманутых дольщиков. Вложил все заработанные за два года деньги в строительство дома. Рассчитывал на две трехкомнатные квартиры. Но оказалось, что застройщик - компания «Интерконтиненталь» - продавал квартиры по несколько раз. Отрасль тогда совсем не регулировалась: законодательной базы никакой, все строилось на личных контактах и доверии. Время лихое. В неприятные истории попадали все. Тогда, не надо забывать, инфляция была такой, что банки предлагали вклады под 700% годовых. Рынок капитала был диким. Помню, свои первые кредиты я брал под 40% годовых, а последние - под 240%. Понимаю застройщиков, которые шли на такие продажи, только чтобы сдать дом в эксплуатацию.

В итоге вместо двух трешек нам удалось отсудить у девелопера лишь однокомнатную квар-тиру. Даже некоторый опыт работы на рынке не помог разобраться в ситуации. Скорее всего, потому что компанией к тому моменту уже было реализовано несколько успешных проектов.

Именно данная история и стала той самой отправной точкой, для того чтобы вплотную заняться риелторской деятельностью.

Рынок очищается

- Как, по вашим наблюдениям, трансформировался рынок купли-продажи недвижимости после распада Советского Союза, в котором его в принципе не было?

- Считалось, что не существовало. На самом деле он был довольно специфическим. Недвижимость в стране, как известно, совсем не подлежала продаже. Поэтому единственным вариантом переехать, например, из Челябинска в Краснодар был обмен жилплощадью. Существовали посредники, которые подбирали варианты. Мне встречались специалисты, проводившие подобные операции. Иной раз такая цепочка бартера доходила до 20 сделок. Допустим, из Краснодара никто не планирует переехать в Челябинск, но готов обменять его на Волгоград, житель этого города хочет в Абакан, оттуда - в Семипалатинск. И так далее.

Современный отечественный рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться в 1991 году: в законодательстве появилось понятие «частная собственность». Недвижимость наконец-то стала объектом купли-продажи. Однако никаких документов, регламентирующих риелторскую деятельность, не существовало еще несколько лет.

В 1996 году ситуация изменилась. Компании, которые работали в этом сегменте, должны были получать соответствующую лицензию после квалификационных экзаменов. Все было достаточно формально. Проверок впоследствии никто не проводил.

Купля-продажа уходит в Интернет

- Какой период принято считать стартом современного этапа развития?

- Пожалуй, начало нулевых. Лишь в 2002 году появился национальный стандарт, а функции регулятора взяла на себя общественная организация - Российская гильдия риелторов. Участники рынка проходили добровольную сертификацию, обучали кадры. В Краснодаре было 10-12 таких компаний, среди которых «Аякс-риелт», «Каян», «Присли», моя «компания «Конкордия».

Через несколько лет многие клиенты уже стали спрашивать у брокеров о наличии такого свидетельства. Оно стало неким гарантом надежности. С тех пор мало что изменилось. Лет 10 назад, когда Интернет уже достаточно плотно вошел в нашу жизнь, часть рынка недвижимости стала перемещаться в Сеть. Однако посредники - представители продавца или покупателя - не исчезли.

Но в общем принципы работы не изменились. Обращаясь в риелторскую контору, клиент, как правило, руководствуется рекомендациями тех, кому компания уже оказывала услуги. Некоторые приходят из-за отзывов в Интернете. Однако надо понимать, что их могут писать как сами риелторы, так и их конкуренты.

Особо дотошные поднимают судебную практику и смотрят на количество исков в отношении компании, что тоже является немаловажным показателем.

Профи встречаются редко

- Нарисуйте портрет профессионала в вашем бизнесе.

- Успешный риелтор должен обладать многими компетенциями и широким кругозором. Во-первых, хорошо ориентироваться в текущей конъюнктуре рынка. А также делать ответственные прогнозы на ближайшие год-два. Помимо этого необходимо иметь определенный набор юридических знаний, для того чтобы грамотно консультировать продавца или покупателя.

Риелтор - универсальный солдат, который, если речь идет о вторичном рынке недвижимости, должен досконально проверять юридическую чистоту объекта. Ведь он может быть, например, в залоге. Вдруг объявятся еще претенденты. Вполне возможно, что право собственности на него оформлено неверно. А бывает и так, что бюрократы-чиновники неправильно провели приватизацию, допустив какую-нибудь судьбоносную ошибку. Случалось, что объявлялся тот, чьи права нарушены, и сделка срывалась.

Правда, сегодня существует и другой тип - агенты недвижимости, работающие исключительно на первичном рынке жилья. Это узкопрофильные специалисты, которые не обладают тем набором качеств, о которых я говорил. Так называемые недориелторы, главная задача которых - привести покупателя к застройщикам. Те все сделают сами.

Свободного жилья много

- Как охарактеризуете состояние первичного и вторичного рынков недвижимости сегодня?

- Вторичный рынок дороже примерно на 30-40%. Причина одна - такая недвижимость привлекательна тем, что у нее уже есть статус права. И спрос на нее зависит не столько от рисков или развития строительной отрасли, сколько от финансовых возможностей покупателей. А они сегодня достаточно скромные. Денег у населения становится все меньше.

Теперь о первичке. В последние годы объемы строительства в крае постоянно наращиваются, потому именно на этом рынке фокусируется большая часть риелторов. Что вполне объяснимо: оказывать услуги на вторичном рынке гораздо сложнее.

Минус работы на рынке первичного жилья - огромный риск. Покупка несуществующей квартиры - воздушный замок. Гарантии, что ключи в конце концов будут у приобретателя, нет никакой. Посмотрите на количество недостроев в Краснодаре. Их столько, что даже власть не афиширует эту цифру.

Строительная отрасль, как известно, реагирует на кризис с опозданием. Сейчас наступил как раз такой момент. Количество непроданных квартир только в Краснодаре уже приближается к 60 тысячам. Для того чтобы реализовать этот объем, необходимо полтора года ничего не строить и только продавать. Но остановка проектов невозможна. Отрасль рухнет. Девелопер-ский рынок кубанской столицы и без того сильно поредеет. Слабые уже уходят, остаются только сильные, финансово устойчивые компании, такие как «Девелопмент-Юг», «Нефтестройиндустрия-Юг», «ВКБ-Новостройки» и другие «киты».

Ситуация в отрасли, скорее, инерционная: достраиваются те объекты, реализация которых началась до кризиса.

Охотники за инвестициями

- Нераспроданные остатки квартир заставляют девелоперов придумывать схемы с помощью таких инструментов, как социальная аренда жилья в новостройках. Насколько, на ваш взгляд, привлекателен этот сегмент рынка? В крае уже есть компании, которые предлагают такой продукт?

- Подобные предложения возникали в период предыдущего кризиса в строительной отрасли - в 2009-2010 годах. Тогда тоже нарастал объем непроданного жилья. Некоторые девелоперы пытались сократить издержки при помощи инструмента социального найма. Однако припомнить какой-то успешный проект в этой области не могу. Да его, скорее всего, и нет. Потому что подобная идея немедленно была бы растиражирована всеми застройщиками. Главная причина в том, что такой инструмент не принесет быстрого дохода.

Нынешние попытки сдать новостройки в аренду, зачастую даже бесплатно (главное - чтобы покупатель смог приобрести квартиру), расцениваю скорее как вынужденный маркетинговый ход, чтобы привлечь инвестиции. Говорить о том, что сейчас формируется арендный рынок жилья, я бы не стал. Хотя и не исключаю, что за ним будущее. Но это произойдет, когда критический вал нераспроданного жилья достигнет, по моей оценке, уровня в 100 тысяч квартир.

Адаптация

- Экономическая ситуация в стране дает много поводов для прогноза на рынке недвижимо-сти. Однако мнения экспертов при этом могут кардинально отличаться. Сделайте свой про-гноз рынку жилой недвижимости в Краснодаре...

- Сложно как-то прогнозировать. Остановка строек и упор на реализацию нераспроданных остатков уже через год могут привести к дефициту на рынке, соответственно, увеличится и стоимость квадратного метра жилья. В нынешней экономической ситуации девелоперам это невыгодно.

Застройщики пытаются адаптироваться к экономическим реалиям, уменьшая площадь квар-тир. Вспоминаю, как несколько лет назад самым большим спросом пользовались однушки площадью 40 квадратных метра. Сейчас на первичном рынке можно найти двухкомнатную квартиру на 40 или трешку в 60 «квадратов», как в советских хрущевках.

Самый яркий пример такого подхода - ЖК «Большой». В этом комплексе из 2017 квартир 1570 однокомнатных. Это свидетельствует, что застройщик не работал на перспективу. В ос-новном покупателями подобного жилья являются молодые семьи без детей. Логично было бы предположить, что со временем им нужно будет расширяться. И желательно в ставшей привычной среде обитания. Немногие смогут себе это позволить.

Офисов в переизбытке

- Теперь о рынке коммерческой аренды. Для Краснодара этот сегмент очень важен. Кубанская столица - лидер по количеству торгово-развлекательных и офисных площадей в стране?

- Динамика в офисном сегменте краевого центра не меняется уже несколько лет и характеризуется значительным превышением предложения над спросом. И это объяснимо, ведь после рекордного 2013 года, когда было введено 97 тысяч квадратных метров офисных площадей, за последующие три добавилось еще около 250 тысяч качественных площадей. Тем временем рынок «белых воротничков» только сокращался. Сегодня в Краснодаре около миллиона квадратов таких площадей. По нашим оценкам, половина из них пустует. При этом мы не брали в расчет первые этажи многоэтажных домов.

В долгосрочной перспективе установилась тенденция, для которой характерен «рынок арендатора». То есть за меньший бюджет - в лучшие качественные площади.

Давайте посмотрим на средневзвешенную арендную ставку офисной недвижимости по классам. Класс А - 850 рублей за квадратный метр. Класс B+, B - 800 рублей, а в классе C - 700 рублей. Смею предполагать, что предпосылок к уменьшению стоимости аренды пока больше, чем к увеличению. Так что ближайшие два-три года ситуация вряд ли изменится.

- Переизбыток офисной недвижимости - это хорошо или плохо для города?

- С точки зрения самих арендаторов, конечно, хорошо. В ситуации, когда конкуренция среди бизнес-центров возрастает, арендодатели готовы снижать цены и предоставлять наибольший спектр услуг. А с точки зрения инвестиций, конечно, плохо - крупному бизнесу, который вкладывается в офисные центры, придется как-то перестраиваться или, возможно, отправляться в другие города, где рынок не такой плотный.

Экономика больна

- На одной из пресс-конференций вы говорили о том, что большая часть строительного бизнеса сегодня в тени. Как с этим бороться? И какую роль должны сыграть риелторы?

- Большая часть сделок купли-продажи недвижимости совершается с привлечением заемных средств. Казалось бы, здесь нет места для хитрости, потому что процедура прозрачная. Одна-ко это далеко не так. Серые схемы застройщики используют, когда покупатель приносит ему первоначальный взнос. Его оформляют по-разному. В большинстве случаев - по долговой расписке. Застройщик занимает деньги, а затем возвращает их квадратными метрами.

Такая ситуация - свидетельство болезни экономики. «Серые схемы» застройщик используют не от хорошей жизни. Ведь финансовые инструменты пополнения оборотных средств в нашей стране для бизнеса слишком дороги. В отличие от той же ипотеки, которой банки успешно торгуют, предлагая ее каждому желающему. Вот и приходится предпринимателям вместо того, чтобы занимать деньги в кредитной организации, как это принято в других странах, увеличивать оборотные средства за счет клиентуры.

Читайте также:

В Минпромторге предлагают упростить правила продажи алкоголя
23 Августа
Бизнес

В Минпромторге предлагают упростить правила продажи алкоголя

В ведомстве считают, что российские правила продажи алкоголя жесткие и мешают развитию отрасли.
Региональный форум «Дело за малым» пройдет в Краснодаре в ноябре
23 Августа
Бизнес

Региональный форум «Дело за малым» пройдет в Краснодаре в ноябре

Губернаторский форум малого и среднего бизнеса проводится в кубанской столице во второй раз.
Более 70 кубанцев получили субсидии на открытие собственного дела
23 Августа
Бизнес

Более 70 кубанцев получили субсидии на открытие собственного дела

С начала года на эти цели из краевого бюджета выделили свыше 8 миллионов рублей.
В этом году на Кубани планируют собрать около 15 миллионов тонн зерна
22 Августа
Бизнес

В этом году на Кубани планируют собрать около 15 миллионов тонн зерна

Эти цифры озвучил на пресс-конференции заместитель губернатора региона Андрей Коробка.
Кубань посетили потенциальные инвесторы из Китая
22 Августа
Бизнес

Кубань посетили потенциальные инвесторы из Китая

Они планируют сотрудничать с краем в области дорожного строительства и производства спецтехники.
«Краснодар Водоканал» работает над снижением количества повреждений на сетях
22 Августа
Бизнес

«Краснодар Водоканал» работает над снижением количества повреждений на сетях

До конца года в городе переложат более 23 километров сетей.
18:19 В Минпромторге предлагают упростить правила продажи алкоголя 17:45 В 2017 году Кубань посетили почти 10 миллионов туристов 17:35 Украина собирается ужесточить процедуру въезда для россиян 17:20 В Ростовской области перевернулся рейсовый автобус 17:00 На праздновании 80-летия Кубани выступят Хор Турецкого и Олег Газманов 16:50 Центр Краснодара — территория забвения 16:42 Ukraine Won’t Let Crimea Go 16:34 В Краснодаре трамвай въехал в легковушку с ребенком 16:25 Расследование ДТП с мотоблоком взяла на контроль прокуратура 16:03 Fight with Long Lasting Construction Sites Goes as Scheduled