Краснодар, 11 декабря – ЮГ Times. За последние 10 лет объем возводимого в Краснодарском крае жилья увеличился в 4 раза, превысив к концу 2015 года 5,5 миллиона квадратных метров. Ситуация на строительном рынке привела к росту числа нереализованных квартир. Как девелоперы справятся с отраслевым кризисом? На эту тему рассуждает эксперт «Юг Times», генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько.
Диверсифицированная экономика, высокая плотность населения и значительный миграционный поток в южные регионы не способны компенсировать строительной отрасли негативное влияние общероссийского макроэкономического фона. Падение ВВП и реальных доходов граждан неизбежно привели к сокращению спроса на жилье. В Краснодарском крае по итогам 2015 года число сделок на первичном рынке сократилось на 15-20%. В текущем году тенденция сохранилась.
Сегодня снижение спроса на недвижимость логично приводит к росту числа нереализованных квартир. Сейчас в Краснодаре на первичном рынке жилой недвижимости ведется продажа 56 000 объектов. Однако наиболее тревожным сигналом является увеличение остатков в сданных в эксплуатацию объектах. По итогам второго квартала в кубанской столице 15% из всех нереализованных квартир приходится именно на готовые дома. Для клиентов покупка такой недвижимости не имеет рисков незавершения строительства, но даже это не позволяет девелоперам их распродать.
Сроки сдачи переносятся
Относительную стабильность сохраняют цены, но и это не повод для оптимизма. В Краснодаре средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья с начала 2015 года практически не изменилась и составляет около 43 500 рублей.
Несмотря на сокращение спроса, девелоперы не могут снижать цены, потому что они уже достигли нижнего предела рентабельности, после которого строительство новых теряет всякий экономический смысл.
Совокупность негативных факторов отразилась на темпах строительства жилых объектов. В Краснодаре из 1,5 миллиона квадратных метров жилья, сдача которого планировалась на второй квартал, реально введено в эксплуатацию меньше 0,5 миллиона. Таким образом, сроки строительства были продлены, при этом в половине объектов сдача переносится уже не в первый раз.
Во втором квартале из заявленного объема было введено в эксплуатацию меньше половины, срок строительства остальных проектов (их совокупная площадь почти 0,2 миллиона квадратных метров) продлен на один и более кварталов.
Ипотека не спасет
Сложившаяся в строительной отрасли ситуация в ближайшем будущем не имеет предпосылок для улучшения. Необходимых для активизации спроса на недвижимость темпов роста экономики России и реальных доходов населения как минимум в течение следующих двух лет достичь не удастся.
Единственный действенный инструмент поддержки строительного рынка - субсидирование ставок по ипотечным кредитам - постепенно исчерпывает свой потенциал. Дальнейший рост объемов ипотечного кредитования невозможен только за счет снижения процентных ставок. Расширение базы заемщиков, которое действительно будет способно оказать стимулирующий эффект для строительного рынка, может произойти только вкупе с ростом реальных доходов граждан.
Покупатель уйдет за готовым жильем
Наиболее негативный сценарий развития ситуации заключается в дальнейшем увеличении количества объектов, по которым будут наблюдаться переносы сроков сдачи и полная «заморозка» строительства некоторых проектов.
Опыт предыдущих кризисов наглядно показывает, что банкротство всего лишь нескольких игроков может кардинально изменить рыночную ситуацию. Потенциальные клиенты быстро переориентируются на вторичный рынок, еще более усугубляя и без того непростую для строителей ситуацию. Значительные остатки квартир в сданных объектах, о чем говорилось выше, будут этому только способствовать.
Данный сценарий более вероятен для перенасыщенных и конкурентных рынков, каковым является как раз Краснодарский край, особенно кубанская столица и побережье, но не исключен и там, где признаков профицита еще не наблюдается.
Срок строительства будет сокращаться
Смягчить потенциальные негативные последствия и сбалансировать спрос и предложение возможно путем снижения объемов строительства. За первое полугодие текущего года количество новых проектов в Краснодаре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось более чем на 60%. Однако эти рыночные изменения являются реактивными, происходящими уже постфактум. Поэтому они способны не предотвратить кризис, а лишь смягчить его.
Вне зависимости от того, по какому из сценариев будет развиваться ситуация, стратегия девелоперского бизнеса в ближайшие годы подлежит кардинальному изменению. Наиболее успешными окажутся игроки, реализующие концепцию радикального сокращения сроков строительства объектов при постепенном сдвиге продаж в сторону готового жилья. Повышение эффективности бизнеса здесь, с одной стороны, будет происходить за счет применения новых технологий и материалов, снижения сроков принятия и роста качества управленческих решений, а с другой стороны - за счет способности организовывать финансирование проектов помимо привлечения средств дольщиков. Это и собственные инвестиции, и банковские кредиты, и инвестиционные фонды.
И, пожалуй, за все последние десятилетия рыночной экономики в России репутация компании еще не была настолько серьезным конкурентным преимуществом, как станет в самом ближайшем будущем.
Как ранее сообщал Юг Times
Правительство снизило прожиточный минимум на 67 рублей
Экономика Краснодарского края должна стать экономной
Прошедшему в Краснодаре форуму «Дело за малым» предложили придать статус федерального
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
